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31省份卖地收入盘点:今年多地预计负增长
2019-05-14

  中新经纬客户端5月11日电 (薛宇飞)2018年的房地产市场创造了一个高峰,多项数据均创下历史新高,其中,各地的卖地收入也出现大涨。

  中新经纬客户端梳理2018年31省、市、自治区政府性基金预算收入发现,全国至少有25个省份的政府性基金预算收入(绝大多数都是国有土地使用权出让收入)呈现正增长,增速达到或超过30%的省份至少有15个。浙江省以8736.56亿元的收入高居榜首,江苏省也超过8000亿元。

  不过伴随着楼市被严厉调控、土地市场受到限价政策影响,多个省份均预计,在国有土地出让收入减少的情况下,今年的政府性基金预算收入将呈现负增长。

  高增长的卖地收入

  近些年,“土地财政”一直受到较多关注。若将政府性基金预算收入与一般公共预算收入进行对比可以看到,浙江、江西、湖北、河南、重庆5省份的比值大于1,即政府性基金预算收入超过了一般公共预算收入,地方政府对卖地收入的依赖度较大。

  财政部数据显示,2018年全国政府性基金收入75404.5亿元,其中,中央政府性基金收入4032.65亿元,地方政府性基金本级收入71371.85亿元。在地方政府性基金收入中,国有土地使用权出让收入65095.85亿元,增长了25%。国有土地使用权出让收入占到了地方政府性基金收入的约91.2%,在各省份中,这一比例也大致相同。


  从各省份情况看,浙江、江苏、山东三省份的政府性基金预算收入领先全国,浙江以8736.56

  亿元位居第一,其国有土地使用权出让收入7748.92亿元,也占据各省份首位。江苏、山东分别以8222.81亿元、6000.62亿元的收入排在第二、第三位。

  房地产市场受楼市调控影响较大,为抑制房价上涨,多地在2018年加快供地,也致使政府性基金预算收入上涨明显。中新经纬客户端统计显示,除安徽省外,30省份中增速达到或超过30%的省份至少有15个,超50%达7个。云南2018年政府性基金预算收入增速为75.9%,增速在31个省份中*高。

  数据显示,各省份的政府性基金预算收入差别较大,在31个省、市、自治区中,浙江、江苏达到了8000亿级,广东为5000亿级,河南、四川、湖北超过3000亿元,河北、福建等7省份为2000亿级,陕西、广西等5地为1000亿级。西藏政府性基金预算收入*低,为89.14亿元。安徽省未公布2018年政府性基金预算收入。

  在政府性基金预算收入排名中,东部省份排名靠前,中部人口大省其次,东北和西部地区垫后。中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示,东部和中部省份是中国的经济重心,房地产业相对成熟,房企之间竞争激烈,且地价高、涨幅快,导致这些区域的卖地收入较高。同时,在国有土地出让中,东部、中部省份的土地通过招牌挂方式成交的比例高,在“价高者得”的出卖机制下,造成这些区域地价更高。

  深圳市房地产研究中心**研究员李宇嘉认为,虽然去年一二线城市的土地出让收入有所降温,但三四线城市火热,整体供地规模大,而浙江、江苏等地的三四线城市房地产市场发展迅猛,也让东部和中部地区政府性基金预算收入涨幅较大。

  不过,统计也显示,北京、天津、甘肃、海南、黑龙江5地政府性基金预算收入增长为负,分别为-35.9%、-5.6%、-3.4%、-3.6%、-4.2%。天津出现负增长,主要是土地出让收入大幅下滑,数据显示,2018年天津土地出让收入986亿元,下降18.3%。海南省负增长,则是受到城市基础设施配套费大幅减收的影响。

  多省份土地依赖度较大


  工地 中新经纬薛宇飞 摄

  一般公共预算收入是财政收入重要的组成部分,也是一个区域硬实力的体现。而将国有土地使用权出让收入与一般公共预算收入进行对比,可以一定程度上体现一个区域对土地财政的依赖度。由于各省份的国有土地使用权出让收入数据不全面,姑且将政府性基金预算收入与一般公共预算收入进行对比。

  全国政府性基金预算收入/全国一般公共预算收入约为0.41,由于中央一级的一般公共预算收入较多,该比值也就较小。但从地方数据上看,多数省份政府性基金预算收入/一般公共预算收入的比值都较高,也就是对土地的依赖度较高。

  以政府性基金预算收入/一般公共预算收入计算,中新经纬客户端发现,浙江、江西、湖北、河南、重庆5省份的比值大于1,分别约为1.32、1.08、1.07、1.04、1.02,即政府性基金预算收入超过了一般公共预算收入。31个省份中,至少有18个省份的政府性基金预算收入/一般公共预算收入比率达到或超过0.5,而这些省份多位于东部与中部地区。

  谢逸枫称,这一比值较高,说明地方对土地财政的依赖度较高,国有土地出让收入虽然能支持城市建设,但也会带来房价上涨过快、产生资产泡沫、积累金融风险的负面影响。

  谢逸枫表示,在分税制的影响下,东部发达省份虽然财政收入较高,但上缴中央的财政资金也比较多。为弥补资金压力,这些省份可能会通过加大国有土地出让的方式来增加收入,这也是东部省份政府性基金预算收入/一般公共预算收入比值较高的原因之一。

  政府性基金预算收入/一般公共预算收入比值低于0.5的省份有12个,既包括了北京(0.35)、上海(0.29)、广东(0.49)三个东部发达省市,也有山西、新疆、宁夏等经济欠发达地区。李宇嘉对中新经纬客户端表示,北京、上海税收来源广泛,一般公共预算收入高,加之两地已经进入存量房时代,新房供应比例不大,土地出让金也就不会太高,这一比值自然会低些。而由于中国房地产业的主战场在中东部,一些西部和东北省份土地出让金不多,比值就较低,财政对土地依赖度也不是太高。

  20省份预计政府性基金预算收入负增长


  伴随着楼市被严厉调控、土地市场受到限价政策影响,多个省份都预计,在国有土地出让收入减少的情况下,今年的政府性基金预算收入将呈现负增长。中新经纬客户端根据各省份2018年预算执行情况和2019年预算草案的报告统计,至少20个省份预计2019年政府性基金预算收入将较2018年有所下降,其中,降幅超20%的省份有5个,降幅在10%~20%的有6个。

  预计政府性基金预算收入降幅*大的省份是四川省,将从2018年的3821.9亿元降至2350亿元,降幅达-38.5%;重庆市的收入预计从2316亿元降至1550亿元,下降-33.1%;江西从2568.6亿元降至1760.3亿元,降幅为-31.5%。

  不过,也有政府性基金收入增加的省份。陕西省财政厅表示,2019年,全省政府性基金收入预算1898.1亿元,增长29.6%,主要是市县国有土地使用权出让收入和城市基础设施建设配套费等收入预期增加较多。

  谢逸枫认为,在“稳地价”的调控政策影响下,政府今年将加大共有产权房、公租房等保障性住房的供地比例,纯商品住宅土地供应下降,加上金融政策收紧,今年的国有土地使用权出让收入会有所下降,政府性基金收入也随之走低。他预计,2019年国有土地使用权出让收入将下降1万亿元,降至5万多亿元。

  李宇嘉指出,限制地价的政策依然会继续,加上棚户区改造缩水、保障房供应增加,今年的国有土地使用权出让收入难有突破。

  财政部近日的数据显示,今年1~4月累计,全国政府性基金预算收入19563亿元,同比下降4.8%。分中央和地方看,中央政府性基金预算收入1261亿元,同比增长3.8%;地方政府性基金预算本级收入18302亿元,同比下降5.4%,其中国有土地使用权出让收入下降7.6%。

  供地减少是否会导致房价上涨?谢逸枫称,现在市场上还有不少库存,土地供应量的变化短期内不会对房价产生影响,但若长期供地紧张的话,房价会有上涨压力。


来源:中新经纬

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2017年7个重点城市**写字楼市场累计推出85个项目,新增供应566.4万平方米,市场总存量推升至4146.4万平方米。全国开业大型商业项目高达504个,总体量约4600多万平方米,开业数量创近4年来新高,也是历史新高。截止到12月中旬,2017年上海市商业项目存量面积达到1616万平方米,新入市项目46个,其中新增购物中心体量296.3万平方米。上海的增长体量在过去4年中始终呈现持续高增长趋势。北京市场已经比较明显的体现出存量时代的特征,通过对旧项目的升级改造,盘活旧有项目和非市场化的项目,以此来满足企业在品质和数量方面的需求,将成为写字楼市场下一步的发展方向。2017年中国房地产并购规模,创下了近几年以来的历史**值,或高达3000亿元。一二线城市房地产行业开始从增量向存量模式转换,今年上海一城房产大宗物业的交易数量就超过120宗,并购规模超过1200亿元。并购交易中,除了以土地储备为目标,对于物业的直接投资中,不只是办公楼,处于风口的长租公寓、联合办公,尤其是物流地产也受到相当高的关注。在今年各城市中高端人才争夺大赛里,以深圳为带表的各地方政府也频频进入大宗物业交易市场。到2020年,预计全国进入商业地产的资本将达到万亿规模。联合办公运营商已成办公楼租赁市场重要的需求源。规模较小的初创企业也可能会考虑*近两年新兴的联合办公空间。继SOHO 中国的3Q 平台之后,联合办公空间在一线城市有如雨后春笋般涌现,并开始向部分二线城市扩张。

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这个由中关村发展集团和首创置业合作开发运营的园区,是首创进军产业地产的第一个园区项目,也是双方合作开端。首创置业副总裁胡卫民透露,未来首创联手中关村发展集团还将在北京及全国布局多个高科技产业园区。胡卫民表示,中关村发展集团在高新技术产业园区领域已经有多年的开发经验,首创在房地产领域具备较强的优势,在中关村集成电路设计产业园区项目合作方面,首创负责前期的开发建设,中关村发展集团负责后期运营,“在合作过程中,我们也学习积累产业地产方面的经验。”胡卫民的另一个身份是北京中关村集成电路设计园发展有限公司董事,作为园区的开发运营主体,中关村发展集团和首创置业各持有公司50%的股份,其中董事长苗军来自中关村发展集团,总经理裴濬来自首创置业。胡卫民表示,园区将于年底竣工,2018年正式运营,其中销售和自持各占一半左右,目前已经与150多家集成电路上下游企业签署入驻意向协议,“有一部分企业已经签署正式入驻协议,计划是引入300家企业。”胡卫民介绍,园区用地是通过招拍挂获取的商业用地,楼面地价达到1.8万元/平方米,“我们是这个园区这个地区第一家用商业用地开发园区的项目,前期投入比较大,销售一部分也是为了收回前期的投资。”北京市国土资源局信息显示,中关村集成电路设计园宗地面积59750.387平方米,规划建筑面积为149376平方米,成交价为18.27亿元,土地签约时间为2015年2月9日。该地块由中关村发展集团和中关村软件园发展有限责任公司联合获取。北京中关村集成电路设计园有限责任公司注册时间也是2015年2月份,*初股东为中关村发展集团及控股子公司中关村软件园。当年7月1日,首创置业间接全资控股的北京朗园置业有限公司对中关村集成电路软件园增资5亿元进入。这就意味着在该园区开发方面,首创置业是后来者。裴濬透露,双方在项目上既是合作关系,也是一体的,园区建成后双方共同运营,未来园区收益也按股权比例进行分配。整个园区共由16栋楼组成,包括8栋主楼和8栋配楼,中心位置的2栋主楼为加速器和专家公寓,底层配有一定比例的商业和企业交流场所,联通另外3栋主楼共5栋楼为自持,另外的3栋主楼和8栋配楼对外销售。11月16日的论坛上汇集了国内大部分集成电路领域的领军企业,据参会一位科技部人士透露,中国虽然在集成电路领域取得重大突破,但在集成电路设计领域较弱,而中关村集成电路设计园也是科技部重大专项基金扶持的**一个科技园区项目。目前,首创集团及首创置业分别在大兴区和东三环郎家园有一个文创园区,是利用原有旧厂房通过改造而形成文化创意园区,中关村集成电路设计园是首创真正意义上进入产业地产的第一个项目,首创置业的短期目标是,产业地产营收占到整个公司的10%左右。胡卫民表示,园区收入主要来自两个方面:一是通过租售结合收回前期投入成本;二是通过对园区内企业进行投资获得长期收益,“和集团有很多资源上的协同,土地资源方面有优势,还有首创证券等提供金融支持。”在胡卫民看来,产业园发展离不开金融,不仅持有物业占用大量资金,后期创新企业孵化还需要资金支持,“一个是与国家、北京基金合作,同时引进市场化资本,一个是通过举办行业年会,所有巨头都来了,通过这次聚会把相关资源整合起来,形成优势,更好推动产业地产发展。”

办公场地,是任何一家公司办公所必备的条件。不合适的办公场地,会带来诸如噪音、交通不便、周边设施不便利等不利影响。所以,选择一个合适的办公场地对一家公司来说至关重要。办公产地的选址大致分为确认需求、制定计划、寻找场地、实地考察、对比分析、洽谈协商、*终确认等几个阶段。 1、确认需求阶段a.结合公司业务模式。公司的业务模式很多,诸如电商、文创、化工、科技、贸易等,作为科技公司应当在科技公司为主的园区选址,因为如果一两个科技公司坐落于贸易、文创扎堆的大厦, 这样的环境将会造成公司周边行业信息十分闭塞。b.满足公司发展规模和战略的要求。公司的发展大致要经历创业、成长、成熟和转型等阶段,创业型的公司宜选择创业孵化类园区,如创业基地、创业小镇、创业科技园等,不仅可以享受当地的政策扶持,还可以享受配套的园区活动。c.合适的地理位置,交通相对便利,适当结合公司大部分员工的出行情况。d.成本控制,结合公司情况,做出预算。e.空间大小和格局。一般人均面积9-14平方米为公司空间大小的合适范围。假设一个40人的公司所需的空间即为360-560平方米。


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