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探索多种模式 闵行颛桥推动存量地块成片转型
2019-05-08

在闵行颛桥镇,七号河的南侧,一片121亩的土地上,曾经坐落了一家小有名气的电子元器件制造大厂,*辉煌时集聚了数千名工人。只可惜,由于行业不景气,这家台资工厂在2年多前关闭。

  如今,这一片土地上,新矗立起28栋厂房,吸引了一大批跨国公司纷至沓来,让园区运营方有了“幸福的烦恼”——“招商形势太好,房子不够用了”!眼下,金地威新科创园二期建设已提上日程,争取在2019年夏天开工。

  这个地块的“涅槃重生”,是颛桥镇元江产业片区整体转型的一个缩影。目前,1600亩的元江产业片区里,同时有10多个地块正在转型,处处可见耸立的塔吊。该镇1.5公里长的光华路两侧也悄然变身,有望成为沪上“*长”的文化创意街区。

  这两年,颛桥镇正在加快推进“3+10”个地块的成片转型,总面积达到3000亩左右,成为闵行区成片转型面积*大、成效*快的一个街镇。

  过去几十年,颛桥镇已开发1万多亩工业用地,如今仅剩下了1000多亩可用空间。一方面,用地遭遇到了天花板,另一方面,存量地块上的低效产业难以为继,整体转型迫在眉睫——这已成为上海不少镇产业发展面临的普遍问题。颛桥镇希望通过转型探索,走出一条镇域经济高质量发展的新路子。

  市郊厂房不再是“大盒子”

  中春路1288号,是金地威新科创园的门牌号。记者在现场采访时,正遇上金地威新产业发展公司招商中心总经理张庆军送一批老外客户出门。

  原来,一家世界500强企业新投资了新能源汽车电机电控生产线,经过多处考察,准备把研发、办公、生产等功能“放”到颛桥镇来,他们初步相中了园区的5号楼。

  “5号楼,是园区*后一幢独栋厂房,现在已被两家跨国公司看上了!”张庆军笑着说,园区一期建了28幢厂房,于去年11月投入使用,现在75%已经租了出去,落户了40多家企业客户,涉及智能制造、生物医药、新材料等产业领域,“其实,剩下的25%厂房也不愁客户,但因为房子实在不多了,我们就不得不放慢节奏了,必须对项目优中选优”。

  对于园区引进的一些产业项目,颛桥镇副镇长任燕飞颇为满意:“在地块转型中,镇里严格把控新项目的业态和质量,与科创园一起进行了筛选和服务。”比如22号楼3楼,落户的是一家法国公司,主要销售激光信号设备,只租了800平方米的厂房,但税收可达800万元,是园区中单位产税*高的一个项目。而7号楼被一家生物医药研究院整体租下,主要从事疫苗研发生产,瞄准的是百亿级产值,目前仅装修厂房和安装设备就投入了2亿元,是园区目前投资*大的一个项目。

  推倒旧厂区,建上新厂房,就能受到跨国企业的青睐?并非这么简单。“在厂房的设计和建设上,我们瞄准了跨国公司研发中心的需求,量身打造,提高适配度。”张庆军告诉记者,以前,市郊厂房都是大平层,就像一个个“大盒子”,而现在,他们新建的都是三四层的厂房,还穿插了双拼户型,可供企业灵活选择、组合使用;厂房底楼,可满足部分生产和中试车间的需求,层高达到7.2米,承重则在2吨,能够摆放大型设备,而二楼及以上,则适合办公,层高为5米,承重也降到了500公斤。

  厂房只是被看好的因素之一。*近刚敲定要落户过来的易巴项目方表示,他们专注于新能源和智能汽车技木领域,此前曾考察了多个地方,*终选择这里,一是看好颛桥镇的区位,这里离市中心相对较近,坐5号线地铁去莘庄10分钟,同时紧挨着嘉闵高架、S32高速、S4高速,去虹桥机场20分钟,浦东机场40分钟,算得上是上海通往长三角城市的西南门户;其二,金地威新科创园属于104工业地块,企业更看重其规范性、稳定性,有利于今后的长远发展。

  同时,优良的营商环境也至关重要。目前,园区里不仅配备了餐厅、咖啡厅、便利店、人才公寓、公共会议室等功能设施,颛桥镇还在这里专门设了一个企业服务站,企业可以就近办事、咨询等。今后,镇里还将拿出这个园区的10%镇级所得税收,持续不断地改善提升整个科创园的公共配套和服务。

  “整个元江产业片区,开发历史至少已有20年,落户了70多家企业,但年税收不超过1亿元。”任燕飞说,趁着闵行“区域统筹”和“成片转型”的东风,颛桥镇将把元江产业片区整体打造成为“元江科技城”,并在区级职能部门帮助下将其纳入“张江高新闵行园”,充分发挥“大张江”的政策优势,引进智能装备、医药研发、检验检测、总部销售为主导的产业集群,预计未来产值达到200亿元、税收超过10亿元。

  探索形成四种转型模式

  “在推动存量资源转型的过程中,政府要当好‘制片人’的角色,算好产业账、资源账、资金平衡账,同时找到好的‘导演’、‘编剧’、‘演员’等,让他们发挥各自特长,齐心合力唱好转型大戏。”

  颛桥镇党委书记陈皋告诉记者,坚持市场化、专业化、品牌化原则,该镇通过几年的探索已经形成了四种转型模式,分别为政府主导型、股权转让型、企业自主型、村集体与市场主体联动开发型,调动各方积极性广泛参与,并努力通过利益平衡机制实现多方共赢。

  121亩的金地威新科创园,就属于股权转让型的转型模式。2017年,金地集团旗下的产业公司通过股权转让的方式取得了该项目地块,之后投入数亿元进行地块改造,新建厂房。在此过程中,政府部门除了给予政策指导和扶持,还在地块周边进行了整体环境配套,包括整修道路、改造绿化、治理河道、开辟停车区域等。

  而光华路片区,则是政府主导型的转型模式。据介绍,光华路*初由一条乡间小道发展起来,其中沪闵路至中春路段1.5公里,一度被称为“颛桥镇工业经济的发祥地”。1958年,乡办企业上海群力化工厂在这里诞生,后来,曾荣获部优称号的金贝牌拖鞋、三角牌吊扇也在这里生产,销往全国,走出**……

  历经30多年的发展,在光华路的沪闵路至中春路段两侧,1120多亩的土地上,曾汇集了国有市属、区属、镇属、外资、私营等数百家规模不等的企业和个体商家、店铺,也留下了近50万平方米的厂房、仓库、楼宇和商铺。随着时代的发展,光华路昔日的光辉逐渐黯淡,业态、安全、环境、市容等方面的问题日益凸显。同时,一些沿街商户私自破墙开店、违法搭建,更让这里成为“脏、乱、差”的代名词。

  只有转型,才有出路。2016年,在区、镇政府的大力支持下,上海市闵行资产投资经营(集团)有限公司和颛桥资产公司共同出资,成立上海光华创意产业发展有限公司,尝试以市场化的手段打造“光华路文化创意产业集聚区”。同时,颛桥镇党委、政府也进一步拓展工作思路,在与区级公司统筹开发的基础上,鼓励区域企业引进优质社会资本和团队,对区块实施合作开发。目前,光华路68号、79号、145号、638号、689号等项目均已通过社会资本合作的方式,完成了地块产业的全面调整和整体转型,相关地块从低端的小作坊加工企业转为涉及服装设计、艺术品设计、影视设计、游戏动漫等类型的文创产业园。

  其中,*让人眼前一亮的,要属光华路335号原颛桥粮库地块。这里总面积1.2万平方米,共包括52栋苏式建筑,坐落在六磊塘畔。之前,经过半个世纪的洗礼,整个粮库的外观变得陈旧不堪,部分建筑千疮百孔。2017年10月,以文化、创意为定位,闵行区和颛桥镇公开招标,引入第三方腾锦公司对粮库进行改造和运营。现在,一幢幢充满历史感和时尚感的建筑全新亮相,吸引了电竞、会展、研发等40多家企业入驻,招商完成率已达到50%以上。

  记者采访时,光华路刚经过一年的施工,完成了所有管线入地工程,整个街区的天空看起来十分干净。“市场主体负责改造和运营,政府则要做好基础设施的配套。”任燕飞告诉记者,三年来,区、镇已在光华路投入了近4亿元,实施了管线入地、道路大修、水岸改造、公园建设、车库建设等工程,通过整体环境的改造提升,把昔日的公路变成可漫步的文化创意街区。

  根据规划,不久的将来,绵延1.5公里的光华文创园区,将形成集活力街区、创智园区、文化景区为一体,以数字创意、创意设计为主导产业,以时尚休闲、文化旅游为配套产业,形成四谷(工业设计谷、创意总部谷、数字创意谷、时尚创意谷)、两街(光华文创休闲街、六磊塘滨水休闲街)、两公园(创意文化公园、滨水休闲公园)的空间格局。

  企业自主转型模式的一个代表,要属上海新光华塑胶有限公司。这家企业占地55亩,与金地威新的地块隔河相望,之前主要生产PVC管道。公司负责人叶先生是浙江台州人,来此办厂已有20年。他告诉记者,基于环保等压力,自己将原有生产线搬迁到了外地,同时投资1亿多元在原址建了4栋新厂房,在政府支持下将其打造成了小型产业园,目前已有4家跨国公司表明了入驻意向,涉及医疗器械、新材料、检验检测等产业领域。

  村集体与市场主体合作转型的模式,黄二村地块是一个案例。该地块占地121亩,位于上海交大闵行校区的对面,包括30多栋厂房,属于黄二村的集体资产,都是破破烂烂的老厂房,形象差、产业能级低。在区、镇两级职能部门的牵线和指导下,村集体与龙湖地产合作实施转型,目前正在开展租户清退工作,预计将于2019年6月开工改造,2020年有望出形象、出成效。

  **整个区域转型开发

  推动存量地块成片转型,*大的难点是什么?

  陈皋坦言,*大难点是“东西在人家手里”,这些存量地块的权属复杂、主体多元,比如光华路两侧1120多亩的土地上,曾汇集了几百家企业,业主有国有市属、区属、镇属、外资、私营、村集体等各种类型,要让大大小小的业主主动转型,难度很大,只能靠“以点带面”,通过先启动一批项目进行示范**,逐步带动越来越多的业主加入进来。

  让镇领导感到欣喜的是,如今,随着元江片区和光华路片区初显成效,当初持观望态度的一大批业主纷纷结伴前往参观考察,并表现出跃跃欲试的态度。于是,政府部门适时提出多种转型方案,供大家选择:一些地块,业主有能力自行投入改造,但没有招商资源,运营理念也跟不上,镇相关部门便牵线搭桥,帮助其寻找合作单位;另一些地块,则通过股权转让、委托经营等方式,实现企业经营主体的变更,推动产业换血;还有一些地块,则由政府回购或回租,进行统一改造升级……

  在推动地块转型的过程中,颛桥镇还注重帮助农民建立长效增收机制。比如光华路上一栋16层的“*高建筑”,就属于光明村的集体资产。这栋高楼和旁边两栋建筑,总面积在6万平方米,是在拆除光明村老旧厂房的基础上建造起来的。去年8月,在闵行区委、区政府的支持下,光明村与漕河泾新兴技术开发区发展有限公司签订了合作协议,计划将项目打造为漕河泾颛桥光华园,着力培育发展电子信息、新媒体技术、创意设计等现代服务业,**整个区域的转型开发。作为这个园区的业主,光明村集体今后不用操心招商和运营,每年就可以获得1700万元的保底租金收入。

  “存量地块成片转型,既要注重产业布局优化和产业能级提升相结合,还要注重城市功能升级和城市形态完善相融合,让老百姓更有获得感。”陈皋透露说,随着光华路等地块的成片转型,颛桥镇也开始全面启动六磊塘对岸的颛桥老街成片旧改,推动产城融合,让1700多户居民从上世纪六七十年代建造的破旧房屋中搬出来,享受地区发展带来的红利。目前,该项目已完成征询,居民同意率达到了98.85%。

来源:上海闵行


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2017年7个重点城市**写字楼市场累计推出85个项目,新增供应566.4万平方米,市场总存量推升至4146.4万平方米。全国开业大型商业项目高达504个,总体量约4600多万平方米,开业数量创近4年来新高,也是历史新高。截止到12月中旬,2017年上海市商业项目存量面积达到1616万平方米,新入市项目46个,其中新增购物中心体量296.3万平方米。上海的增长体量在过去4年中始终呈现持续高增长趋势。北京市场已经比较明显的体现出存量时代的特征,通过对旧项目的升级改造,盘活旧有项目和非市场化的项目,以此来满足企业在品质和数量方面的需求,将成为写字楼市场下一步的发展方向。2017年中国房地产并购规模,创下了近几年以来的历史**值,或高达3000亿元。一二线城市房地产行业开始从增量向存量模式转换,今年上海一城房产大宗物业的交易数量就超过120宗,并购规模超过1200亿元。并购交易中,除了以土地储备为目标,对于物业的直接投资中,不只是办公楼,处于风口的长租公寓、联合办公,尤其是物流地产也受到相当高的关注。在今年各城市中高端人才争夺大赛里,以深圳为带表的各地方政府也频频进入大宗物业交易市场。到2020年,预计全国进入商业地产的资本将达到万亿规模。联合办公运营商已成办公楼租赁市场重要的需求源。规模较小的初创企业也可能会考虑*近两年新兴的联合办公空间。继SOHO 中国的3Q 平台之后,联合办公空间在一线城市有如雨后春笋般涌现,并开始向部分二线城市扩张。

除了排名靠前的伦敦西区,伦敦城区代替了上海浦东成为第十名,大概能从侧面说明伦敦金融服务的核心地位目前没有太受到太大影响,另一方面也是因为伦敦没有太多新的办公室供给。根据物业管理服务公司世邦魏理仕的报告 ,香港中环核心区写字楼租金连续三年居全球**(本文中用租金指代包括了办公室租赁、本地税和服务费的总和)。它的每单位年租金比第二位的英国伦敦西区高约三成。 虽然全球经济放慢,但世邦魏理仕预计今年写字楼租金将增长 2%,各地区写字楼租金增长加快,只有美洲地区的租金上涨有所放缓(不过依然是增长的)。写字楼市场今年前景比较积极,但会受到劳动市场的限制。 写字楼作为一种生产资料,它的租金和供需情况能表明一个城市的经济活跃程度。如果空置率低,说明当地市场比较有活力,若空置率比较高,对城市经济是一个巨大的浪费。 香港中环租金连续三年上涨:从 2016 年的 3120 美元每平方米的年租金到 2017 年的 3260 美元,再到 2018 年的 3297 美元。中环区的写字楼空置率跌至 1.1%。 世邦魏理仕香港顾问及交易服务办公楼执行董事骆应铭在接受路透社采访时表示:“银行及金融业为中环租赁的主要需求来源,来自中资企业的租赁需求尤其强劲。” 香港九龙区的写字楼排名第四,排名和去年一样。九龙未来可能会增加供给,但是目前**写字楼还是比较稀缺,让它的价格难以降低。 除了租务市场需求旺盛,投资者对中环区**写字楼亦趋之若鹜。去年底长实集团以 402 亿港元出售“中环中心”物业,是香港历来成交价**的商厦买卖。 当然,香港本身存在土地不足,供应短缺的问题,这让它的租金很难走低。WeWork 以及裸心社(现在都属于 WeWork)共享办公在香港市场也很活跃,他们主要出现在非核心区域。 北京金融街依然是中国大陆*贵,它排名第三。因为聚集了“一行三会”(中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会和中国保险监督管理委员会),也是许多银行总部,这种“聚集效应”是许多金融类企业选址的优先考虑因素。 金融街租金高也是因为这里可供租赁面积小,而北京 CBD (包括建**、国贸和燕莎使馆区的中心商务区)的供给量是金融街的两倍多。 纽约曼哈顿中城价格下降,曼哈顿中城南部(包括 Chelsea、SoHo、哈德逊广场和西村以及麦迪逊大道和联合广场)上升,是美国*贵的地段。今年早些时候,Google 以 24 亿美元买下的 Chelsea Market 大楼就位于曼哈顿中城南部。 根据另一个地产服务商——戴德梁行的今年第一季度报告,纽约中城和中城南部的写字楼空置率分别为 9.3% 和 6.5%。由此就可以看出后者是更受欢迎的办公街区。不过,根据 Statista 的数据,但这里供给写字楼面积还是比曼哈顿中城要少35%左右。  据房地产咨询公司戴德梁行的报告,去年第四季度上海核心区写字楼(包括浦东和浦西)的空置率为 9.9%。这种高空置率的情况可能还会延续下去。 迪拜下降是因为油价走低公司兼并之后节约开支,在他们的住房市场也出现了类似的情况。大家在寻求更低价的选择。世邦魏理仕认为俄罗斯首都莫斯科办公室租金下降是因为受到政治和选举的影响。 与之相反,上海浦东和浦西排名下降主要是由于供给增多的缘故。 上海浦西(核心区)写字楼的租金价格在今年第一季度比去年同期下降了 12.8%——这是除了迪拜之外租金下降*快的,浦东也下降了 5.5%。 过去两年,上海**写字楼在非核心商业区增加了不少。我们在《上海没有 CBD,这可能是一个正确的说法》一文中详细报道了这种多中心化——浦东陆家嘴和浦西南京西路和淮海中路等传统 CBD 之外地区写字楼(包括虹桥、前滩、长风、四川北路/北外滩)的发展。 但虹桥商务区租金上升*快,涨幅超过了30%。

办公室装修设计通常都会由装修公司方起草一份报价,然后由企业方进行核对并且拟定一份装修预算。这个办公室装修设计预算很大程度上受到装修公司给出的报价单影响,从而无法做到一个贴切的费用预算。那么,如何有效的去控制好办公室装修的资金预算呢?后街装潢笔者为大家提出这些建议。 1、国产办公家具性价比高在进行办公室装修的时候,就需要考虑办公家具的问题了。如果不是特别需求奢华或者必要的情况下,建议是选择国产的办公家具。同样的款式价格就比国外进口的便宜好几倍,然而质量也是有保障的。 2、选择更适合的设计师每个设计师擅长的风格和领域不同。但是一个好的设计师能满足甲方办公室装修设计的需求还能有效的控制办公室装修的预算。他可以在部分项目上使用一些物美价廉的材料,还不会因为材料的问题引发返工的纠纷进而耽误工程进度。 3、要求有经验的施工队其实施工队是整个办公室装修设计*重要的一个环节,不管设计图纸和装修方案做得多么漂亮,施工队能否一丝不苟的的完成装修任务才是**的一个环节,这个环 节如果出了问题,就需要面临极为复杂的返工工程,造成的损失也很大。尽量找有经验的装修公司,以免装修设计过后产生售后问题。

这个由中关村发展集团和首创置业合作开发运营的园区,是首创进军产业地产的第一个园区项目,也是双方合作开端。首创置业副总裁胡卫民透露,未来首创联手中关村发展集团还将在北京及全国布局多个高科技产业园区。胡卫民表示,中关村发展集团在高新技术产业园区领域已经有多年的开发经验,首创在房地产领域具备较强的优势,在中关村集成电路设计产业园区项目合作方面,首创负责前期的开发建设,中关村发展集团负责后期运营,“在合作过程中,我们也学习积累产业地产方面的经验。”胡卫民的另一个身份是北京中关村集成电路设计园发展有限公司董事,作为园区的开发运营主体,中关村发展集团和首创置业各持有公司50%的股份,其中董事长苗军来自中关村发展集团,总经理裴濬来自首创置业。胡卫民表示,园区将于年底竣工,2018年正式运营,其中销售和自持各占一半左右,目前已经与150多家集成电路上下游企业签署入驻意向协议,“有一部分企业已经签署正式入驻协议,计划是引入300家企业。”胡卫民介绍,园区用地是通过招拍挂获取的商业用地,楼面地价达到1.8万元/平方米,“我们是这个园区这个地区第一家用商业用地开发园区的项目,前期投入比较大,销售一部分也是为了收回前期的投资。”北京市国土资源局信息显示,中关村集成电路设计园宗地面积59750.387平方米,规划建筑面积为149376平方米,成交价为18.27亿元,土地签约时间为2015年2月9日。该地块由中关村发展集团和中关村软件园发展有限责任公司联合获取。北京中关村集成电路设计园有限责任公司注册时间也是2015年2月份,*初股东为中关村发展集团及控股子公司中关村软件园。当年7月1日,首创置业间接全资控股的北京朗园置业有限公司对中关村集成电路软件园增资5亿元进入。这就意味着在该园区开发方面,首创置业是后来者。裴濬透露,双方在项目上既是合作关系,也是一体的,园区建成后双方共同运营,未来园区收益也按股权比例进行分配。整个园区共由16栋楼组成,包括8栋主楼和8栋配楼,中心位置的2栋主楼为加速器和专家公寓,底层配有一定比例的商业和企业交流场所,联通另外3栋主楼共5栋楼为自持,另外的3栋主楼和8栋配楼对外销售。11月16日的论坛上汇集了国内大部分集成电路领域的领军企业,据参会一位科技部人士透露,中国虽然在集成电路领域取得重大突破,但在集成电路设计领域较弱,而中关村集成电路设计园也是科技部重大专项基金扶持的**一个科技园区项目。目前,首创集团及首创置业分别在大兴区和东三环郎家园有一个文创园区,是利用原有旧厂房通过改造而形成文化创意园区,中关村集成电路设计园是首创真正意义上进入产业地产的第一个项目,首创置业的短期目标是,产业地产营收占到整个公司的10%左右。胡卫民表示,园区收入主要来自两个方面:一是通过租售结合收回前期投入成本;二是通过对园区内企业进行投资获得长期收益,“和集团有很多资源上的协同,土地资源方面有优势,还有首创证券等提供金融支持。”在胡卫民看来,产业园发展离不开金融,不仅持有物业占用大量资金,后期创新企业孵化还需要资金支持,“一个是与国家、北京基金合作,同时引进市场化资本,一个是通过举办行业年会,所有巨头都来了,通过这次聚会把相关资源整合起来,形成优势,更好推动产业地产发展。”

办公场地,是任何一家公司办公所必备的条件。不合适的办公场地,会带来诸如噪音、交通不便、周边设施不便利等不利影响。所以,选择一个合适的办公场地对一家公司来说至关重要。办公产地的选址大致分为确认需求、制定计划、寻找场地、实地考察、对比分析、洽谈协商、*终确认等几个阶段。 1、确认需求阶段a.结合公司业务模式。公司的业务模式很多,诸如电商、文创、化工、科技、贸易等,作为科技公司应当在科技公司为主的园区选址,因为如果一两个科技公司坐落于贸易、文创扎堆的大厦, 这样的环境将会造成公司周边行业信息十分闭塞。b.满足公司发展规模和战略的要求。公司的发展大致要经历创业、成长、成熟和转型等阶段,创业型的公司宜选择创业孵化类园区,如创业基地、创业小镇、创业科技园等,不仅可以享受当地的政策扶持,还可以享受配套的园区活动。c.合适的地理位置,交通相对便利,适当结合公司大部分员工的出行情况。d.成本控制,结合公司情况,做出预算。e.空间大小和格局。一般人均面积9-14平方米为公司空间大小的合适范围。假设一个40人的公司所需的空间即为360-560平方米。


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