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联合办公扩张放缓 目前国内品牌没有一家能盈利
2019-05-08

曾作为新兴产业,掀起一波暴风行情的联合办公,如今怎么样了?

  与前两年的跑马圈地、快速扩张相比,今年以来,联合办公行业规模扩张速度明显放缓,空置率上升、租金下降趋势明显,更有关店、退租、裁员、欠佣等负面消息频出,在经济下行压力加大、资本退潮的大背景下,联合办公行业发展进入深水区。

  行业增速放缓的原因是什么?关店、退租的品牌运营商出了什么问题?盈利模式是否需要改变?行业扩张是否到达顶点了?今年行业发展趋势和未来市场前景如何?对于这些业内关心的热点问题,券商中国记者日前采访了多家联合办公品牌运营商及业内人士。

  一季度联合办公活跃度大降

  戴德梁行的数据显示,一季度,北京写字楼成交占比中,联合办公只占4.3%,与去年全年17%的占比相比,活跃度大幅下降。

  世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天也对券商中国记者表示,一季度,中资运营商基本没有在北京开新店的,发展转为维稳策略,而外资品牌运营商则继续在核心区域布点,共享办公空间呈现两极分化。


  对于一季度联合办公活跃度大降的原因,孙祖天认为,与经济放缓、融资困难、写字楼租金高压力大、可选址空间少有关。另外,去年运营商扩展较快,开店较多,考虑到竞争问题,选址也更加谨慎。

  戴德梁行北中国区研究部主管魏东接受券商中国记者采访时也表示,2017-2018年是共享办公的扩张高峰期,主要是市场上几个主力玩家都在争抢要成为头部企业。另外,2017年到2018的上半年整体市场流动性比较好,共享办公融资比较容易,所以扩张迅速。从2018年下半年开始,市场流动性严重紧张,共享办公作为一个烧钱的行业融不到资,必然发展速度放缓。

  回顾2018年,多个共享办公品牌运营商在国内主要城市跑马圈地。世邦魏理仕的研究数据显示,2018年,共享办公在大中华区写字楼市场全年吸纳面积约50万平方米,为2017年的3倍;9个主要全国性共享办公品牌在7个国内主要城市新增125个网点,新增工位数超过10万个,均较2017年有明显增长。上海已成为亚太地区*大的共享办公市场,共享办公在写字楼面积中的占比高达3.5%。

  大举扩张之际,共享办公的行业集中度也不断提高,并购整合频繁出现。据世邦魏理仕统计,2018年,共享办公大型并购交易达6笔,而2017年仅为2笔。同时,资本投向也呈现向头部企业集中的趋势,2018年优客工场、氪空间、梦想加等国内共享办公规模排名前五的企业获得投资接近95亿元,在行业总计获得投资额中占比超过九成。

  部分品牌运营商问题频出

  跑马圈地、高速扩张后,不少品牌运营商开始遇到经营问题。今年以来,共享办公行业的多个品牌运营商开始调整发展战略,或缩减,或退租,其中头部品牌氪空间关店、退租、裁员、欠佣等负面消息频出,外界都想知道氪空间到底怎么了?这个行业是否遭遇瓶颈? 


  券商中国记者日前采访到了一位氪空间前员工,他透露了氪空间关店、退租的原因。一方面是受去年下半年经济放缓和中美贸易摩擦影响,上半年谈好的一笔融资,到了年中的时候,投资方决定中止;一方面是行业打价格战,导致社区出租情况不如预期好;另一方面是去年下半年实体经济受影响,租办公室需求没那么大了。“总之,投资进不来,现有业务资金消耗比较大,去年下半年公司一直在调整、缩减开支、裁人,今年情况没有好转,继续裁人,已经开的老社区能够维持,新社区没有资金投入也养不起,包括香港社区也不租了。”他说。

  “以去年上半年的行情,公司哪怕没有增值服务都可以保持基本运营,*好的时候单店3、4个月就能盈亏平衡。去年下半年,整体行业价格在往下拉,财务模型不好看了,机构也谨慎了,再加上去年下半年机构也没钱,未来不确定性比较大,这是资本寒冬和信心问题。今年春节后会好一些,但是解决不了根本问题。内因是此前对行业形势判断乐观,拓展方面比其他企业更加激进,但也不能说是错,假设去年大环境好,可能就做成了呢。”上述氪空间前员工对券商中国记者说。

  面对外界的种种传闻,此前氪空间高管选择了沉默,直到近期新任CEO王雪泉(原歌斐资产合伙人)的到来,才正面回应了各种传闻和公司现状。“目前公司状态很正常,目前的一些空间退租调整主要集中在上海,因为上海本身占了公司业务半壁江山,在有一些商圈可能选址过于密集,成了自己打自己,而且去年有一些店确实拿贵了一些,所以做一个调整,我觉得这个也见怪不怪的。”王雪泉对投中网记者说。

  对于部分运营商出现的问题,在优客工场创始人毛大庆看来都特别正常,因为任何一个新业态在早期探索的时候,如果一上来每个人都很容易做,做得都很好,恐怕也不是什么新业态了,也不是什么值得去做的事了。“如果对这个行业的本质认知并不那么清楚的话,你仅仅是把它当作是一个租房子的工具,我觉得这可能是很难。整个国内联合办公行业还处在相对早期的阶段,现在很多时候我们对企业的要求也特别苛求。个别的探索性失败也很正常,不见得这个公司就不行了,可能它会收缩战略,然后再重新整理,再慢慢起来,其实都很正常。”他说。

  盈利模式仍在探索研究

  共享办公行业目前面临的主要问题,是始终未能找到清晰的盈利模式。目前,大部分共享办公品牌运营商的主要盈利模式基本都是“二房东”模式,即先租下写字楼,经过标准化的装修改造成独立办公空间和共享工位,提供给企业或创业者,然后收取工位费。这就决定了企业要想盈利,就需要保持较高的出租率,有人认为出租率平均达到85%时才能保持盈亏平衡,但这在运营商们纷纷大举扩张规模、拓展新社区的背景下并不是一件容易的事,靠融资输血烧钱成为必然。


  “目前国内共享办公品牌没有一家能盈利的,整体还是靠融资,有的单店也做不到盈利,因为出租率不高。所以去年优客工场合并了一些中小规模的共享办公品牌,把经营不好的都关掉了。”某共享办公品牌运营商内部人士对券商中国记者说。

  戴德梁行大中华区副总裁王盛认为,共享办公空间三四年前的过热显然已经结束了,共享空间的根本在于提供什么样的价值,与市场上其他运营商有什么差异。有一些共享空间的服务商在拿面积的时候,根本不在乎它付出去的租金,不在乎它的成本,这样的商业模式早晚会出问题的,不可能在市场上有足够的需求来支撑它的成本。

  “很多做商业地产的不是一开始就做成功的。你会发现,大家起步的时候往往是靠做二房东。为什么?因为做二房东的方法比较快,租的房子不难做,动手干就能做个产品出来。”王雪泉在接受投中网记者采访时说,只是说接下来要拼内功了,内功不到位的话,可能就会输。氪空间跟所有的同行一样,会非常重视面粉和面包的关系。通俗来讲,就是要有足够好的租金差才会做。

  对于到底什么样的经营形态是*良好和*稳定的,毛大庆也在研究。他对券商中国记者表示,以桌子为入口的会员收入虽然依然是企业的主要收入来源,但整个行业都已经开始在探索多元化的营收渠道。如优客工场在拥有了较大的客户基础和覆盖全国主流城市的空间之后,在进行包括线上会员收入、广告收入、管理输出、定制化服务、知识教育类业务等多种盈利尝试,其中相当一部分业务已经取得了较为阶段性进展。“未来我相信依托共享办公的流量基础,会有多种多样的衍生新商业模式,收入结构也会变得非常多元。”他说。

  据了解,优客工场日前发布了全新的“吸引力”战略,包括空间战略、流量战略、智慧战略三部分。优客工场还宣布,将在物理空间之外提供一套智慧办公系统,桌子将成为入口,但不只是物理意义上的办公桌。未来每套桌上的显示屏都将搭载优客工场自主研发的云架构办公系统,实现多端的数据云存储与同步,同时接入高频的办公应用,包括云文档协作、会议、广告推送、发布等功能。优客工场还将联合各方力量,打造基于这套办公系统的智慧办公生态。

  券商中国记者还了解到,氪空间也在不断拓展新业务收入渠道,比如社区、大屏幕、开通广告、开发小程序、会议室或大厅出租等,通过提高已有资源运营效率来增加收入,办公空间定制成为一项新业务。而ATLAS寰图营收的主要渠道是办公空间的会籍收入,其次是 ATLAS 寰图生活空间,旗下拥有超过10个直营的生活方式品牌,包括咖啡厅、餐厅、烘焙店、酒吧、健身房和室内高尔夫球会等,另外补充营收是 ATLAS Community 寰图社区,以及线下场地的租赁。

  今年扩张速度将略有放缓

  盈利模式尚未清晰,行业增速大幅放缓,投资机构转变预期,不少人开始看空共享办公行业。然而,一季度共享办公活跃度的大降,是否意味着共享办公企业规模扩张达到顶点?

  对此,孙祖天并不认同。他认为,今年一线城市仍是中、外资共享办公运营商布局的重点,虽然扩张速度可能放缓,但仍会继续扩张。“根据我们的初步调研,主要共享办公运营商2019年在国内六个一二线城市总体将保持积极扩张态势,但在北京、上海这两个共享办公主要市场,四成左右的运营商表示2019年的布点速度将有所放缓。”他对券商中国记者说。

  券商中国记者了解到,多个联合办公头部运营商今年都明确表示放缓扩张速度。毛大庆对券商中国记者表示,优客工场接下来一段时间更重要的是进行轻资产化运营,2019年的增长将不再依赖于自营项目的场地扩张,而是更多地依靠管理输出项目及企业定制服务,从而使空间的效率革命向更多企业推广。未来,优客工场要做楼宇的管理者与服务者,真正向数据化公司发展,而不是简单的租赁者。

  王雪泉也表示,不赞成仅看规模,拼命靠不停的融资输血。他认为,还是要回归商业本质,自己要有产生造血能力,生意是要赚钱的。 “氪空间不是简单的做规模,从现在开始,策略和战略上更关注的是盈利。”他接受投中网采访时说。

  值得注意的是,随着增速放缓,行业竞争的加剧,资源与资金都在向头部运营商倾斜。券商中国记者了解到,优客工场今年仅是空间租赁这一项大概就能有1.3亿美金的收入,还不算包括广告、设计输出等其他收入,而且今年刚刚完成相当于10亿多人民币的D轮融资,这将推动其从规模到质量的质的发展,还将研究多元化的融资,上市是早晚的事。ATLAS寰图新项目开业6-9个月出租率为85% 或以上,去年共实现了两轮融资,不排除未来的融资和扩张机会。氪空间近期也会完成新一轮融资,而且规模比较大。

  “行业今年汰弱留强的局面会加剧,头部品牌效应会愈加显现。基于我们的洞察,现在越来越多的大企业、跨国公司开始接受并选择联合办公的形式。针对这一类用户,黄金区位的选址、与企业品牌定位匹配的环境、高品质的服务、周全的配套等,都是他们选择办公空间的主要考虑因素。” 陈思烺对券商中国记者说。

  毛大庆还对券商中国记者表示,目前整个行业还需在精细化管理、多元化营收和差异化运营上多下功夫。“共享办公不是一个现在的事业,这是一个面向未来的产业。联合办公的核心要务是不断提升入驻会员企业的办公效率,这是整个行业永远可以提升的命题。”他说。

  “资本寒冬”并非坏事,业内对联合办公未来前景看好

  前两年联合办公空间的快速扩张与资本的大举进入分不开,尽管当前行业遭遇“资本寒冬”、增速放缓,但是接受券商中国记者采访的业内人士认为,所谓的“资本寒冬”并非坏事,不少业内人士对联合办公行业未来的市场前景依然看好,其中包括一些传统房企,并不断有房企加入进来。

  对于“资本寒冬”对行业未来发展的影响,毛大庆对券商中国记者表示,当前所谓的“资本寒冬”对联合办公领域并不一定是一件坏事。因为企业首先考虑的就是成本。相关报告数据表明,和传统写字楼相比,联合办公的综合办公成本要低30%左右,所以相信“资本寒冬”会加速更多企业选择联合办公这种更灵活也更多元化的办公业态。同时,“资本寒冬”也增加了更多群体加入自雇群体或者创新创业群体,而联合办公这种除了办公服务更有丰富的创新创业生态服务也会是这个群体的**,所以相信未来整个市场还会继续扩大。

  对联合办公行业未来市场前景的看好,也表现在一些传统房企不断加入进来。今年4月,华润置地第一个共享办公项目润联行·西堤正式开业。券商中国记者了解到,今年会有润联行·西堤、润联行·时代、润联行·优士阁共3个项目开业,未来润联行将首先以北京为主要基地,布局全北京,并探索在华北重点城市的布局。目前万科、龙湖、中海、华润、SOHO、**、远洋、首开、当代置业等均以不同的方式布局联合办公。

  不过,业内人士认为,虽然房企做共享办公,有着天然的资源优势,但在项目布局、服务打造上有短板。

  华润置地则表示,其提到的“美好办公”不仅仅是通常意义上理解的“共享办公”,润联行作为华润置地华北的商务办公形态之一,为整个大商务生态服务,为客户提供更多的增值服务。与创业型企业相比的优势在于以更高颜值的空间、高品质的服务、共享华润更强大的产业资源和市场,为所有入驻企业发展赋能。

  对于开发商们的纷纷入局,毛大庆说:“共享办公是社群文化推动下的产物,开发商去做是可以的,但其实根本不在于你是不是拥有房子,也不仅仅在于你是不是能够租给几个公司,而是你能不能拥有一个更大的协作平台,去让所有的平台上的公司产生衍生的价值,以及服务产生新的变现能力,联合办公是一个网络状、连锁式发展的东西,更重要的内容是会员,抓手是企业服务,能够形成平台、形成网络效益、形成协作关系,这是联合办公*重要的一件事情。所以,单一的开发商拿几个房子单独做几个,其实意义并不那么大。”

  对于共享办公行业的未来的市场前景,在陈思烺看来,仍然有巨大的市场空间。他以深圳的写字楼市场为例,在地产五大行给出的数据显示,过去 2017 至 2018 年写字楼的新增面积相当于 2016 年之前所有写字楼的总供应量。不仅深圳,北、上、广也是如此,写字楼的供应量在直线上升,市场面临的问题是供应过剩和如何去化。

  “过去,**写字楼的客户一般是大企业,但在总体经济中,其实中小型企业占了多数。而共享办公则降低了高端写字楼的进驻门槛,让更多中小型企业能进驻**写字楼;从而帮助写字楼拓宽用户群,提高入驻率和****率。”陈思烺对券商中国记者说,其次,80、90 后已经成为劳动力的重要组成部分。他们对办公的灵活性、创造力氛围、工作与生活平衡等方面有着更高的要求。共享办公的方式更符合他们对办公的期待。我们相信,共享办公是未来办公的趋势。

  德梁行企业服务部**董事廉峰哲也认为,共享办公市场需求很大,因为过去对共享办公来说,更多是初创型企业或者是一些短期过渡扩张的企业,包括去年发生的很多交易,不光是科技类企业、民营企业,甚至国企、金融企业、银行业,甚至外资企业都需要,也有实际的案例成交。从这些来看,趋势应该是一个利好的趋势,是一个模式的转变。

  据毛大庆介绍,目前中国共享办公的服务商大概有330多个,比较大的有十几个,总管理经营面积将近3000万平方米,提供的工位数量400万个,市场规模2018年超过1000亿,预计今年将在1800亿左右,复合增长率非常高。

  “这是一个具有非常强的衍生能力的新兴房地产+的行业,我们更愿意说他是一个房地产+互联网的行业。从产品和社会需求本身来看,共享办公是一个不太可逆的趋势,背后意味着生产方式和人们对于工作组合方式已经发生了翻天覆地的变化。当然它的推动力主要还是新经济崛起后,大量的新经济的工作人群的主导者已经变成了85后、90后这批新的社会的生产力量。”毛大庆说。

来源:证券时报网


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2017年7个重点城市**写字楼市场累计推出85个项目,新增供应566.4万平方米,市场总存量推升至4146.4万平方米。全国开业大型商业项目高达504个,总体量约4600多万平方米,开业数量创近4年来新高,也是历史新高。截止到12月中旬,2017年上海市商业项目存量面积达到1616万平方米,新入市项目46个,其中新增购物中心体量296.3万平方米。上海的增长体量在过去4年中始终呈现持续高增长趋势。北京市场已经比较明显的体现出存量时代的特征,通过对旧项目的升级改造,盘活旧有项目和非市场化的项目,以此来满足企业在品质和数量方面的需求,将成为写字楼市场下一步的发展方向。2017年中国房地产并购规模,创下了近几年以来的历史**值,或高达3000亿元。一二线城市房地产行业开始从增量向存量模式转换,今年上海一城房产大宗物业的交易数量就超过120宗,并购规模超过1200亿元。并购交易中,除了以土地储备为目标,对于物业的直接投资中,不只是办公楼,处于风口的长租公寓、联合办公,尤其是物流地产也受到相当高的关注。在今年各城市中高端人才争夺大赛里,以深圳为带表的各地方政府也频频进入大宗物业交易市场。到2020年,预计全国进入商业地产的资本将达到万亿规模。联合办公运营商已成办公楼租赁市场重要的需求源。规模较小的初创企业也可能会考虑*近两年新兴的联合办公空间。继SOHO 中国的3Q 平台之后,联合办公空间在一线城市有如雨后春笋般涌现,并开始向部分二线城市扩张。

除了排名靠前的伦敦西区,伦敦城区代替了上海浦东成为第十名,大概能从侧面说明伦敦金融服务的核心地位目前没有太受到太大影响,另一方面也是因为伦敦没有太多新的办公室供给。根据物业管理服务公司世邦魏理仕的报告 ,香港中环核心区写字楼租金连续三年居全球**(本文中用租金指代包括了办公室租赁、本地税和服务费的总和)。它的每单位年租金比第二位的英国伦敦西区高约三成。 虽然全球经济放慢,但世邦魏理仕预计今年写字楼租金将增长 2%,各地区写字楼租金增长加快,只有美洲地区的租金上涨有所放缓(不过依然是增长的)。写字楼市场今年前景比较积极,但会受到劳动市场的限制。 写字楼作为一种生产资料,它的租金和供需情况能表明一个城市的经济活跃程度。如果空置率低,说明当地市场比较有活力,若空置率比较高,对城市经济是一个巨大的浪费。 香港中环租金连续三年上涨:从 2016 年的 3120 美元每平方米的年租金到 2017 年的 3260 美元,再到 2018 年的 3297 美元。中环区的写字楼空置率跌至 1.1%。 世邦魏理仕香港顾问及交易服务办公楼执行董事骆应铭在接受路透社采访时表示:“银行及金融业为中环租赁的主要需求来源,来自中资企业的租赁需求尤其强劲。” 香港九龙区的写字楼排名第四,排名和去年一样。九龙未来可能会增加供给,但是目前**写字楼还是比较稀缺,让它的价格难以降低。 除了租务市场需求旺盛,投资者对中环区**写字楼亦趋之若鹜。去年底长实集团以 402 亿港元出售“中环中心”物业,是香港历来成交价**的商厦买卖。 当然,香港本身存在土地不足,供应短缺的问题,这让它的租金很难走低。WeWork 以及裸心社(现在都属于 WeWork)共享办公在香港市场也很活跃,他们主要出现在非核心区域。 北京金融街依然是中国大陆*贵,它排名第三。因为聚集了“一行三会”(中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会和中国保险监督管理委员会),也是许多银行总部,这种“聚集效应”是许多金融类企业选址的优先考虑因素。 金融街租金高也是因为这里可供租赁面积小,而北京 CBD (包括建**、国贸和燕莎使馆区的中心商务区)的供给量是金融街的两倍多。 纽约曼哈顿中城价格下降,曼哈顿中城南部(包括 Chelsea、SoHo、哈德逊广场和西村以及麦迪逊大道和联合广场)上升,是美国*贵的地段。今年早些时候,Google 以 24 亿美元买下的 Chelsea Market 大楼就位于曼哈顿中城南部。 根据另一个地产服务商——戴德梁行的今年第一季度报告,纽约中城和中城南部的写字楼空置率分别为 9.3% 和 6.5%。由此就可以看出后者是更受欢迎的办公街区。不过,根据 Statista 的数据,但这里供给写字楼面积还是比曼哈顿中城要少35%左右。  据房地产咨询公司戴德梁行的报告,去年第四季度上海核心区写字楼(包括浦东和浦西)的空置率为 9.9%。这种高空置率的情况可能还会延续下去。 迪拜下降是因为油价走低公司兼并之后节约开支,在他们的住房市场也出现了类似的情况。大家在寻求更低价的选择。世邦魏理仕认为俄罗斯首都莫斯科办公室租金下降是因为受到政治和选举的影响。 与之相反,上海浦东和浦西排名下降主要是由于供给增多的缘故。 上海浦西(核心区)写字楼的租金价格在今年第一季度比去年同期下降了 12.8%——这是除了迪拜之外租金下降*快的,浦东也下降了 5.5%。 过去两年,上海**写字楼在非核心商业区增加了不少。我们在《上海没有 CBD,这可能是一个正确的说法》一文中详细报道了这种多中心化——浦东陆家嘴和浦西南京西路和淮海中路等传统 CBD 之外地区写字楼(包括虹桥、前滩、长风、四川北路/北外滩)的发展。 但虹桥商务区租金上升*快,涨幅超过了30%。

办公室装修设计通常都会由装修公司方起草一份报价,然后由企业方进行核对并且拟定一份装修预算。这个办公室装修设计预算很大程度上受到装修公司给出的报价单影响,从而无法做到一个贴切的费用预算。那么,如何有效的去控制好办公室装修的资金预算呢?后街装潢笔者为大家提出这些建议。 1、国产办公家具性价比高在进行办公室装修的时候,就需要考虑办公家具的问题了。如果不是特别需求奢华或者必要的情况下,建议是选择国产的办公家具。同样的款式价格就比国外进口的便宜好几倍,然而质量也是有保障的。 2、选择更适合的设计师每个设计师擅长的风格和领域不同。但是一个好的设计师能满足甲方办公室装修设计的需求还能有效的控制办公室装修的预算。他可以在部分项目上使用一些物美价廉的材料,还不会因为材料的问题引发返工的纠纷进而耽误工程进度。 3、要求有经验的施工队其实施工队是整个办公室装修设计*重要的一个环节,不管设计图纸和装修方案做得多么漂亮,施工队能否一丝不苟的的完成装修任务才是**的一个环节,这个环 节如果出了问题,就需要面临极为复杂的返工工程,造成的损失也很大。尽量找有经验的装修公司,以免装修设计过后产生售后问题。

这个由中关村发展集团和首创置业合作开发运营的园区,是首创进军产业地产的第一个园区项目,也是双方合作开端。首创置业副总裁胡卫民透露,未来首创联手中关村发展集团还将在北京及全国布局多个高科技产业园区。胡卫民表示,中关村发展集团在高新技术产业园区领域已经有多年的开发经验,首创在房地产领域具备较强的优势,在中关村集成电路设计产业园区项目合作方面,首创负责前期的开发建设,中关村发展集团负责后期运营,“在合作过程中,我们也学习积累产业地产方面的经验。”胡卫民的另一个身份是北京中关村集成电路设计园发展有限公司董事,作为园区的开发运营主体,中关村发展集团和首创置业各持有公司50%的股份,其中董事长苗军来自中关村发展集团,总经理裴濬来自首创置业。胡卫民表示,园区将于年底竣工,2018年正式运营,其中销售和自持各占一半左右,目前已经与150多家集成电路上下游企业签署入驻意向协议,“有一部分企业已经签署正式入驻协议,计划是引入300家企业。”胡卫民介绍,园区用地是通过招拍挂获取的商业用地,楼面地价达到1.8万元/平方米,“我们是这个园区这个地区第一家用商业用地开发园区的项目,前期投入比较大,销售一部分也是为了收回前期的投资。”北京市国土资源局信息显示,中关村集成电路设计园宗地面积59750.387平方米,规划建筑面积为149376平方米,成交价为18.27亿元,土地签约时间为2015年2月9日。该地块由中关村发展集团和中关村软件园发展有限责任公司联合获取。北京中关村集成电路设计园有限责任公司注册时间也是2015年2月份,*初股东为中关村发展集团及控股子公司中关村软件园。当年7月1日,首创置业间接全资控股的北京朗园置业有限公司对中关村集成电路软件园增资5亿元进入。这就意味着在该园区开发方面,首创置业是后来者。裴濬透露,双方在项目上既是合作关系,也是一体的,园区建成后双方共同运营,未来园区收益也按股权比例进行分配。整个园区共由16栋楼组成,包括8栋主楼和8栋配楼,中心位置的2栋主楼为加速器和专家公寓,底层配有一定比例的商业和企业交流场所,联通另外3栋主楼共5栋楼为自持,另外的3栋主楼和8栋配楼对外销售。11月16日的论坛上汇集了国内大部分集成电路领域的领军企业,据参会一位科技部人士透露,中国虽然在集成电路领域取得重大突破,但在集成电路设计领域较弱,而中关村集成电路设计园也是科技部重大专项基金扶持的**一个科技园区项目。目前,首创集团及首创置业分别在大兴区和东三环郎家园有一个文创园区,是利用原有旧厂房通过改造而形成文化创意园区,中关村集成电路设计园是首创真正意义上进入产业地产的第一个项目,首创置业的短期目标是,产业地产营收占到整个公司的10%左右。胡卫民表示,园区收入主要来自两个方面:一是通过租售结合收回前期投入成本;二是通过对园区内企业进行投资获得长期收益,“和集团有很多资源上的协同,土地资源方面有优势,还有首创证券等提供金融支持。”在胡卫民看来,产业园发展离不开金融,不仅持有物业占用大量资金,后期创新企业孵化还需要资金支持,“一个是与国家、北京基金合作,同时引进市场化资本,一个是通过举办行业年会,所有巨头都来了,通过这次聚会把相关资源整合起来,形成优势,更好推动产业地产发展。”

办公场地,是任何一家公司办公所必备的条件。不合适的办公场地,会带来诸如噪音、交通不便、周边设施不便利等不利影响。所以,选择一个合适的办公场地对一家公司来说至关重要。办公产地的选址大致分为确认需求、制定计划、寻找场地、实地考察、对比分析、洽谈协商、*终确认等几个阶段。 1、确认需求阶段a.结合公司业务模式。公司的业务模式很多,诸如电商、文创、化工、科技、贸易等,作为科技公司应当在科技公司为主的园区选址,因为如果一两个科技公司坐落于贸易、文创扎堆的大厦, 这样的环境将会造成公司周边行业信息十分闭塞。b.满足公司发展规模和战略的要求。公司的发展大致要经历创业、成长、成熟和转型等阶段,创业型的公司宜选择创业孵化类园区,如创业基地、创业小镇、创业科技园等,不仅可以享受当地的政策扶持,还可以享受配套的园区活动。c.合适的地理位置,交通相对便利,适当结合公司大部分员工的出行情况。d.成本控制,结合公司情况,做出预算。e.空间大小和格局。一般人均面积9-14平方米为公司空间大小的合适范围。假设一个40人的公司所需的空间即为360-560平方米。


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