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装电梯添面积 老房子成套改造加快落地
2019-04-11

  在“高龄”老小区较多的普陀区,一栋栋老房子正在陆续走完意见征询、方案公示等程序,启动成套改造,速度越来越快。不少老房子只花几天时间就达成了100%签约率,这么“爽气”是因为什么?

  原来,经过一年多探索完善,如今的成套改造项目不断升级,有条件的楼栋都“附送”各种额外福利,比如综合修缮、智慧改造等等,而*有吸引力的无疑是加装电梯。许多居委会干部说,若是单独实施电梯工程,从居**见征询、到职能部门走流程、敲图章,起码要用两三年时间,老人们等不起。现在打包进成套改造方案,整个流程非常顺利。

  居民们普遍看重加梯项目,项目达成时都高兴坏了。有人签约后亲手贴上了小红旗,有人提着蛋糕感谢工作人员——

  长风*大“拎马桶地块”迎来改造

  家住长风新村街道普陀四村24-25号楼的居民们,原本还在拎马桶,*近终于等来了旧住房成套改造。据说,这是普陀区*大“拎马桶地块”启动的旧住房成套改造项目。

  今天,成套改造项目搬迁已完成签约100%。这项改造同时还打包进了加装电梯工程,预计改造需要一年多时间。自去年10月纳入改造计划后,这里迅速完成了意见征询、方案签约、搬迁签约3个100%。

  这里的5层水泥楼房,灰灰的外墙严重风化,与周围红色的楼房格格不入,两个门洞共有80户居民。每隔一层楼的楼道正对方有个便池,一到春夏刺鼻的味道弥漫楼上楼下。此外,室内走道、楼梯损坏严重,上下水管锈蚀严重,不仅管道渗漏而且经常堵塞,居民们住得非常不满意。

  根据改造方案,每户室增加室内独用厨卫,每户居民居住面积将增加5平米左右,还增加“电梯工程”,一次性解决诸多问题,极大提升居民生活品质。

  但在成套改造意愿和设计方案两次征询过程中也遇到不少阻力。比如在意见征询阶段,家住24号的一户居民迟迟不肯在意愿征询书上签字。临时党支部成员及时上门沟通,原来户主与侄子同住一套小面积屋子,家庭收入不高,生活十分拮据,因此,他担心改造需要承担大笔费用,同时对于改造方案存疑。党员干部一一解答居民疑虑,终于获得了居民认可。

  但更多时候,清官难断家务事。在征询工作中就遇上了热播剧《都挺好》桥段。25号楼有一户人家情况复杂,在房产上,大儿子与小儿子对于房屋分割产生龃龉。财产划分牵扯人情、法律等复杂因素,长达多年的矛盾不是一夕间能解决,两兄弟各执己见,也各有自己诉求。

  居民们的家庭矛盾客观影响成套改造工作推进。街道成套办、居委会在尊重两人个人意愿的情况下,多次邀请两人同时见面遭到拒绝,只能单独询问关于成套改造的想法,介绍目前老房子的实际情况以及成套改造的初衷,进行协调劝说工作,多次努力下*终签约。而工作人员也说,促成居民愿意签约的很大一个原因,还是因为方案本来设计得比较好,尤其是加装电梯这一项,是一个很大的利好。

  签约首日居民送蛋糕以示庆祝

  甘泉三村401-403号的成套改造工程,“迟来了十年”。这三幢老房子建造于1972年,是5层砖混结构的老式公房,里面住着70户人家。这些房屋破损老化、面积狭小,环境阴暗潮湿。部分房间防风层风化渗漏严重,每逢大雨天,住在5层顶楼的居民屋顶经常渗水,住在底楼的居民则因小区地势低洼造成下水道堵塞,家里经常水漫金山。而*关键的是,邻里之间卫生间合用,经常会因一些鸡毛蒜皮的小事发生矛盾,居民强烈要求成套改造。

  “这可是迟来十年的旧房改造!”安塞小区居委会主任孔祥云说,十年前,这70户居民曾迎来过一次非成套改造机会,但因为种种原因导致项目“流产”。“随着时间的推移,看着曾经同一批进行征询改造居民的居住条件都得到了改善,大家越来越为曾错过了一次旧房改造的机会而感到遗憾。”孔祥云说,为了不再错过这次的成套改造项目计划,去年12月初,居民们100%通过意愿征询。

  方案公示过程中,同样*让居民满意的是,除了每户居民都拥有独卫,还“打包”进了加装电梯工程、屋面平改坡、外立面修缮、共用部位墙面粉刷等项目。这让不少居民都欢心鼓舞、拍手称道,甚至在签约首日还有居民送糕点糖果到项目组感谢工作人员。

  “终于等到了!”住在403号楼5层的宋阿姨已经盼了十几年。她家的房子比较破旧、不仅屋顶渗水严重,墙面也有多处开裂和粉刷脱落。宋阿姨说,目前这里住着她和婆婆2人,可是曾经在这个35平米的一室半小房间里,*多的时候有6口人蜗居于此,他们与邻居家的5口人一起合用一个卫生间。

  这个巴掌大的卫生间里,只能容下一个合用的马桶,连洗浴的地方都没有,“说起来你不相信,我平时洗澡都是用盆接水在房间里洗,经常把小小的房间弄得一团糟。”宋阿姨说,孩子长大结婚搬出去住后,虽然空间不再那么局促,但洗澡还是很不方便,也曾想过买新房,但给儿子买完婚房后,已经没有多余的钱再买房,只能凑合着住。“改造后的第一件事,我就要在卫生间里装上热水器,洗个热热乎乎的热水澡!”

  4楼老住户孙老伯家受益也很大。他从1972年房子建成时就在此安家,至今已经47年了,对于住了半辈子的老房子挺有感情,但年纪越来越大腿脚日益不便,对于每天爬四层楼很是担心,如今老房子即将装电梯,无异于解决了他一块心病。

  “附送”电梯成意外之喜

  真如镇街道八二小区153-157号这5个门栋,98户居民中,大多是上了年纪的老人。因为房龄老、户型小,没有独用卫生间和电梯,楼梯又很陡峭,居民们都住得不满意,房子也不容易卖出去。


  借着全区性老房子成套改造东风,这里的居民们于去年11月就完成了征询,并定下了以“贴扩建”方式进行成套改造。根据公示方案,将对整栋楼北面外墙向外扩建,然后进行室内分割、调整布局等,使房屋由合用变成成套独用。

  方案中*大的亮点也是加装电梯项目。根据方案规划,在“贴扩建”面积中预留电梯井位置,为这5栋房子都装上电梯。这次改造一揽子解决了旧房子诸多难题,诸如独立煤卫空间、加装电梯、平改坡、外立面修缮等等。

  居委会干部说,若是单独实施电梯工程,从居**见征询、到职能部门走流程、敲图章,起码要用两三年时间,老人们等不起。现在打包进成套改造方案,整个流程非常顺利。年过八旬的居民吴阿姨说:“我终于要解脱了。”吴阿姨住在5楼顶层,因为屋顶经常渗水,天花板都发霉了,与邻居合用一个只能容下一个马桶的卫生间,常有不便之处。而且,由于没有电梯,随着年纪渐长,每次爬完楼都要喘一会。这次加装电梯对她来说,简直是意外之喜。


来源:上观新闻 栾吟之

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除了排名靠前的伦敦西区,伦敦城区代替了上海浦东成为第十名,大概能从侧面说明伦敦金融服务的核心地位目前没有太受到太大影响,另一方面也是因为伦敦没有太多新的办公室供给。根据物业管理服务公司世邦魏理仕的报告 ,香港中环核心区写字楼租金连续三年居全球**(本文中用租金指代包括了办公室租赁、本地税和服务费的总和)。它的每单位年租金比第二位的英国伦敦西区高约三成。 虽然全球经济放慢,但世邦魏理仕预计今年写字楼租金将增长 2%,各地区写字楼租金增长加快,只有美洲地区的租金上涨有所放缓(不过依然是增长的)。写字楼市场今年前景比较积极,但会受到劳动市场的限制。 写字楼作为一种生产资料,它的租金和供需情况能表明一个城市的经济活跃程度。如果空置率低,说明当地市场比较有活力,若空置率比较高,对城市经济是一个巨大的浪费。 香港中环租金连续三年上涨:从 2016 年的 3120 美元每平方米的年租金到 2017 年的 3260 美元,再到 2018 年的 3297 美元。中环区的写字楼空置率跌至 1.1%。 世邦魏理仕香港顾问及交易服务办公楼执行董事骆应铭在接受路透社采访时表示:“银行及金融业为中环租赁的主要需求来源,来自中资企业的租赁需求尤其强劲。” 香港九龙区的写字楼排名第四,排名和去年一样。九龙未来可能会增加供给,但是目前**写字楼还是比较稀缺,让它的价格难以降低。 除了租务市场需求旺盛,投资者对中环区**写字楼亦趋之若鹜。去年底长实集团以 402 亿港元出售“中环中心”物业,是香港历来成交价**的商厦买卖。 当然,香港本身存在土地不足,供应短缺的问题,这让它的租金很难走低。WeWork 以及裸心社(现在都属于 WeWork)共享办公在香港市场也很活跃,他们主要出现在非核心区域。 北京金融街依然是中国大陆*贵,它排名第三。因为聚集了“一行三会”(中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会和中国保险监督管理委员会),也是许多银行总部,这种“聚集效应”是许多金融类企业选址的优先考虑因素。 金融街租金高也是因为这里可供租赁面积小,而北京 CBD (包括建**、国贸和燕莎使馆区的中心商务区)的供给量是金融街的两倍多。 纽约曼哈顿中城价格下降,曼哈顿中城南部(包括 Chelsea、SoHo、哈德逊广场和西村以及麦迪逊大道和联合广场)上升,是美国*贵的地段。今年早些时候,Google 以 24 亿美元买下的 Chelsea Market 大楼就位于曼哈顿中城南部。 根据另一个地产服务商——戴德梁行的今年第一季度报告,纽约中城和中城南部的写字楼空置率分别为 9.3% 和 6.5%。由此就可以看出后者是更受欢迎的办公街区。不过,根据 Statista 的数据,但这里供给写字楼面积还是比曼哈顿中城要少35%左右。  据房地产咨询公司戴德梁行的报告,去年第四季度上海核心区写字楼(包括浦东和浦西)的空置率为 9.9%。这种高空置率的情况可能还会延续下去。 迪拜下降是因为油价走低公司兼并之后节约开支,在他们的住房市场也出现了类似的情况。大家在寻求更低价的选择。世邦魏理仕认为俄罗斯首都莫斯科办公室租金下降是因为受到政治和选举的影响。 与之相反,上海浦东和浦西排名下降主要是由于供给增多的缘故。 上海浦西(核心区)写字楼的租金价格在今年第一季度比去年同期下降了 12.8%——这是除了迪拜之外租金下降*快的,浦东也下降了 5.5%。 过去两年,上海**写字楼在非核心商业区增加了不少。我们在《上海没有 CBD,这可能是一个正确的说法》一文中详细报道了这种多中心化——浦东陆家嘴和浦西南京西路和淮海中路等传统 CBD 之外地区写字楼(包括虹桥、前滩、长风、四川北路/北外滩)的发展。 但虹桥商务区租金上升*快,涨幅超过了30%。

办公室装修设计通常都会由装修公司方起草一份报价,然后由企业方进行核对并且拟定一份装修预算。这个办公室装修设计预算很大程度上受到装修公司给出的报价单影响,从而无法做到一个贴切的费用预算。那么,如何有效的去控制好办公室装修的资金预算呢?后街装潢笔者为大家提出这些建议。 1、国产办公家具性价比高在进行办公室装修的时候,就需要考虑办公家具的问题了。如果不是特别需求奢华或者必要的情况下,建议是选择国产的办公家具。同样的款式价格就比国外进口的便宜好几倍,然而质量也是有保障的。 2、选择更适合的设计师每个设计师擅长的风格和领域不同。但是一个好的设计师能满足甲方办公室装修设计的需求还能有效的控制办公室装修的预算。他可以在部分项目上使用一些物美价廉的材料,还不会因为材料的问题引发返工的纠纷进而耽误工程进度。 3、要求有经验的施工队其实施工队是整个办公室装修设计*重要的一个环节,不管设计图纸和装修方案做得多么漂亮,施工队能否一丝不苟的的完成装修任务才是**的一个环节,这个环 节如果出了问题,就需要面临极为复杂的返工工程,造成的损失也很大。尽量找有经验的装修公司,以免装修设计过后产生售后问题。

这个由中关村发展集团和首创置业合作开发运营的园区,是首创进军产业地产的第一个园区项目,也是双方合作开端。首创置业副总裁胡卫民透露,未来首创联手中关村发展集团还将在北京及全国布局多个高科技产业园区。胡卫民表示,中关村发展集团在高新技术产业园区领域已经有多年的开发经验,首创在房地产领域具备较强的优势,在中关村集成电路设计产业园区项目合作方面,首创负责前期的开发建设,中关村发展集团负责后期运营,“在合作过程中,我们也学习积累产业地产方面的经验。”胡卫民的另一个身份是北京中关村集成电路设计园发展有限公司董事,作为园区的开发运营主体,中关村发展集团和首创置业各持有公司50%的股份,其中董事长苗军来自中关村发展集团,总经理裴濬来自首创置业。胡卫民表示,园区将于年底竣工,2018年正式运营,其中销售和自持各占一半左右,目前已经与150多家集成电路上下游企业签署入驻意向协议,“有一部分企业已经签署正式入驻协议,计划是引入300家企业。”胡卫民介绍,园区用地是通过招拍挂获取的商业用地,楼面地价达到1.8万元/平方米,“我们是这个园区这个地区第一家用商业用地开发园区的项目,前期投入比较大,销售一部分也是为了收回前期的投资。”北京市国土资源局信息显示,中关村集成电路设计园宗地面积59750.387平方米,规划建筑面积为149376平方米,成交价为18.27亿元,土地签约时间为2015年2月9日。该地块由中关村发展集团和中关村软件园发展有限责任公司联合获取。北京中关村集成电路设计园有限责任公司注册时间也是2015年2月份,*初股东为中关村发展集团及控股子公司中关村软件园。当年7月1日,首创置业间接全资控股的北京朗园置业有限公司对中关村集成电路软件园增资5亿元进入。这就意味着在该园区开发方面,首创置业是后来者。裴濬透露,双方在项目上既是合作关系,也是一体的,园区建成后双方共同运营,未来园区收益也按股权比例进行分配。整个园区共由16栋楼组成,包括8栋主楼和8栋配楼,中心位置的2栋主楼为加速器和专家公寓,底层配有一定比例的商业和企业交流场所,联通另外3栋主楼共5栋楼为自持,另外的3栋主楼和8栋配楼对外销售。11月16日的论坛上汇集了国内大部分集成电路领域的领军企业,据参会一位科技部人士透露,中国虽然在集成电路领域取得重大突破,但在集成电路设计领域较弱,而中关村集成电路设计园也是科技部重大专项基金扶持的**一个科技园区项目。目前,首创集团及首创置业分别在大兴区和东三环郎家园有一个文创园区,是利用原有旧厂房通过改造而形成文化创意园区,中关村集成电路设计园是首创真正意义上进入产业地产的第一个项目,首创置业的短期目标是,产业地产营收占到整个公司的10%左右。胡卫民表示,园区收入主要来自两个方面:一是通过租售结合收回前期投入成本;二是通过对园区内企业进行投资获得长期收益,“和集团有很多资源上的协同,土地资源方面有优势,还有首创证券等提供金融支持。”在胡卫民看来,产业园发展离不开金融,不仅持有物业占用大量资金,后期创新企业孵化还需要资金支持,“一个是与国家、北京基金合作,同时引进市场化资本,一个是通过举办行业年会,所有巨头都来了,通过这次聚会把相关资源整合起来,形成优势,更好推动产业地产发展。”

办公场地,是任何一家公司办公所必备的条件。不合适的办公场地,会带来诸如噪音、交通不便、周边设施不便利等不利影响。所以,选择一个合适的办公场地对一家公司来说至关重要。办公产地的选址大致分为确认需求、制定计划、寻找场地、实地考察、对比分析、洽谈协商、*终确认等几个阶段。 1、确认需求阶段a.结合公司业务模式。公司的业务模式很多,诸如电商、文创、化工、科技、贸易等,作为科技公司应当在科技公司为主的园区选址,因为如果一两个科技公司坐落于贸易、文创扎堆的大厦, 这样的环境将会造成公司周边行业信息十分闭塞。b.满足公司发展规模和战略的要求。公司的发展大致要经历创业、成长、成熟和转型等阶段,创业型的公司宜选择创业孵化类园区,如创业基地、创业小镇、创业科技园等,不仅可以享受当地的政策扶持,还可以享受配套的园区活动。c.合适的地理位置,交通相对便利,适当结合公司大部分员工的出行情况。d.成本控制,结合公司情况,做出预算。e.空间大小和格局。一般人均面积9-14平方米为公司空间大小的合适范围。假设一个40人的公司所需的空间即为360-560平方米。


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