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佛山:以村级工业园改造 打开城市更新新局面
2019-01-14

结合佛山城市治理的相关要求,顺德坚持高水平规划、高质量建设、**能治理,推进41个规划建设科学化项目。其中,借助“三旧”改造和村级工业园改造提升,同步推进城市更新和产业升级。

去年初,顺德区委、区政府提出把村级工业园改造列为当地“头号工程”,打开以城市更新带动城市治理的新局面。首先,村级工业园内土地属性较为复杂。一个村级工业园里往往合法用地和违法用地、国有土地和集体土地混杂,做到能够统一起来达到拆除重建的条件相当困难。

上世纪90年代,顺德凭借“敢为人先”的精神,每个村居都复制了村级工业园模式,但是这些工业园在规划、配套等方面普遍欠缺,依法用地意识不强。不可否认村级工业园为顺德的发展做出了重要贡献,但目前看对土地的过度利用已成为顺德发展的瓶颈。

其次,顺德村级工业园不仅是解决农村人口就业、增加村集体收入的重要载体,还培育出家电、家具、机械装备、电子信息、化工等支柱产业。在“一镇一品”的镇域经济发展格局下,一些村级工业园区渐渐成为各支柱产业的集聚区,为龙头企业进行产业配套。

所以,在改造村级工业园过程中,就要触动各相关利益方原有“蛋糕”,在政府不能“全权负责"”前提下,拟定一个让各方都能接受的改造方案不容易。

但是,顺德的现状必须要推动村级工业园改造,它也是顺德率先建设广东省高质量发展体制机制改革创新实验区的重要载体。首先,我们看到在顺德的村级工业园里,好的企业越来越少,这些留下的企业占了全区工业用地的67%,产值贡献却只有27%。同时暴露出投入产出低、产业低端化、高污染、高耗能、安全生产隐患多等问题。

另外,从顺德可开发的土地来看,全区806平方公里面积,土地开发强度已超过50%,从2018年开始,珠三角城市的新增建设用地要与“三旧”改造挂钩,所以顺德只能通过村级工业园改造获得新的发展空间。

2018年顺德382个村级工业园改造效果是显著的,我们改出了空间,改出了效益。在《顺德区村级工业园升级改造实施意见》等“1+3”文件基础上,区委、区政府出台各类政策实施细则、工作指引等共16份,并采取容缺审批,通过联审会议机制为村改问题打通快速破解渠道,同时安排5亿元作为专项扶持经费。

目前有78个园区95个项目启动改造,完成土地整理4511亩,关停淘汰落后企业1362家。十大示范项目总投资将超过120亿元,固定资产投资不少于50亿元。

值得惊喜的是,顺德村级工业园升级改造没有现成经验可借鉴,但我们改出了先例,改出了示范。根据顺德“村改办”的总结,顺德在村级工业园改造过程中探索出了六种模式,分别为容桂细滘的政府直接征收型、龙江仙塘的政府挂账收储型、乐从沙边的政府统租统管型、乐从上华的企业长租自管型、龙江陈涌的企业自主改造型、伦教北海的政府生态修复型,为分类改造树立样本。

比如在龙江镇陈涌工业区,当地可实施连片改造区域有470亩,园区内需拆除重建的土地约占60%。这个园区有企业家在投入逾2000万元后,将原来占地1600多平方米的锌铁棚变身八层高的标准厂房,建筑面积增加到12000多平方米,消防设施和安全生产设备一应俱全。企业家通过改造旧厂房完成“筑巢引凤”。

村级工业园的改造不仅是对扶持顺德本土制造业有重大影响,我们还能看到它对顺德城市化发展带来更多积极因素。建于上世纪90年代的乐从上华工业园,此前经营家具生产、仓储物流、五金加工,存在产业低端、效益低下的问题,它是乐从镇1.5万亩村级工业园当前状态一个缩影。

去年5月,顺德区政府与美的置业共同启建乐从镇上华智能智造产业园,今后该产业园与佛山机器人学院、埃华路机器人工程公司等机构、企业合作,形成完整产业项目的“经营—服务—增值”一体化链条,并与潭洲国际会展中心、美的库卡智能制造产业基地、广东智能制造创新示范园、中德智能制造国际合作示范区等互为呼应,成为佛山三龙湾高端创新集聚区一枚重要棋子。

而乐从上华这个案例告诉我们,改造村级工业园不仅仅是建一批现代化厂房,它还可以是建立现代化的城市配套设施,给新兴产业、优质平台提供栖身之所,*终吸引集聚高层次创新型人才服务顺德,改造顺德。

有了那么多成功案例,2018年顺德村级工业园改造这一仗打得很漂亮,全年计划拆除的工业厂房面积,相当于顺德过去10年拆除总和。而随着村级工业园示范项目的“以点带面”效果,我们希望带动区内其他村级工业园也尽快走上改造正轨。根据计划,2019年,顺德村级工业园要完成拆除13000亩,复垦复绿3000亩,建设800万平方米,综合整治9000亩。而更长远的目标是,全区382个工业园*终将整合成20个产业集聚区和30个生态集约的现代主题产业园。

来源:南方日报


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2017年7个重点城市**写字楼市场累计推出85个项目,新增供应566.4万平方米,市场总存量推升至4146.4万平方米。全国开业大型商业项目高达504个,总体量约4600多万平方米,开业数量创近4年来新高,也是历史新高。截止到12月中旬,2017年上海市商业项目存量面积达到1616万平方米,新入市项目46个,其中新增购物中心体量296.3万平方米。上海的增长体量在过去4年中始终呈现持续高增长趋势。北京市场已经比较明显的体现出存量时代的特征,通过对旧项目的升级改造,盘活旧有项目和非市场化的项目,以此来满足企业在品质和数量方面的需求,将成为写字楼市场下一步的发展方向。2017年中国房地产并购规模,创下了近几年以来的历史**值,或高达3000亿元。一二线城市房地产行业开始从增量向存量模式转换,今年上海一城房产大宗物业的交易数量就超过120宗,并购规模超过1200亿元。并购交易中,除了以土地储备为目标,对于物业的直接投资中,不只是办公楼,处于风口的长租公寓、联合办公,尤其是物流地产也受到相当高的关注。在今年各城市中高端人才争夺大赛里,以深圳为带表的各地方政府也频频进入大宗物业交易市场。到2020年,预计全国进入商业地产的资本将达到万亿规模。联合办公运营商已成办公楼租赁市场重要的需求源。规模较小的初创企业也可能会考虑*近两年新兴的联合办公空间。继SOHO 中国的3Q 平台之后,联合办公空间在一线城市有如雨后春笋般涌现,并开始向部分二线城市扩张。

除了排名靠前的伦敦西区,伦敦城区代替了上海浦东成为第十名,大概能从侧面说明伦敦金融服务的核心地位目前没有太受到太大影响,另一方面也是因为伦敦没有太多新的办公室供给。根据物业管理服务公司世邦魏理仕的报告 ,香港中环核心区写字楼租金连续三年居全球**(本文中用租金指代包括了办公室租赁、本地税和服务费的总和)。它的每单位年租金比第二位的英国伦敦西区高约三成。 虽然全球经济放慢,但世邦魏理仕预计今年写字楼租金将增长 2%,各地区写字楼租金增长加快,只有美洲地区的租金上涨有所放缓(不过依然是增长的)。写字楼市场今年前景比较积极,但会受到劳动市场的限制。 写字楼作为一种生产资料,它的租金和供需情况能表明一个城市的经济活跃程度。如果空置率低,说明当地市场比较有活力,若空置率比较高,对城市经济是一个巨大的浪费。 香港中环租金连续三年上涨:从 2016 年的 3120 美元每平方米的年租金到 2017 年的 3260 美元,再到 2018 年的 3297 美元。中环区的写字楼空置率跌至 1.1%。 世邦魏理仕香港顾问及交易服务办公楼执行董事骆应铭在接受路透社采访时表示:“银行及金融业为中环租赁的主要需求来源,来自中资企业的租赁需求尤其强劲。” 香港九龙区的写字楼排名第四,排名和去年一样。九龙未来可能会增加供给,但是目前**写字楼还是比较稀缺,让它的价格难以降低。 除了租务市场需求旺盛,投资者对中环区**写字楼亦趋之若鹜。去年底长实集团以 402 亿港元出售“中环中心”物业,是香港历来成交价**的商厦买卖。 当然,香港本身存在土地不足,供应短缺的问题,这让它的租金很难走低。WeWork 以及裸心社(现在都属于 WeWork)共享办公在香港市场也很活跃,他们主要出现在非核心区域。 北京金融街依然是中国大陆*贵,它排名第三。因为聚集了“一行三会”(中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会和中国保险监督管理委员会),也是许多银行总部,这种“聚集效应”是许多金融类企业选址的优先考虑因素。 金融街租金高也是因为这里可供租赁面积小,而北京 CBD (包括建**、国贸和燕莎使馆区的中心商务区)的供给量是金融街的两倍多。 纽约曼哈顿中城价格下降,曼哈顿中城南部(包括 Chelsea、SoHo、哈德逊广场和西村以及麦迪逊大道和联合广场)上升,是美国*贵的地段。今年早些时候,Google 以 24 亿美元买下的 Chelsea Market 大楼就位于曼哈顿中城南部。 根据另一个地产服务商——戴德梁行的今年第一季度报告,纽约中城和中城南部的写字楼空置率分别为 9.3% 和 6.5%。由此就可以看出后者是更受欢迎的办公街区。不过,根据 Statista 的数据,但这里供给写字楼面积还是比曼哈顿中城要少35%左右。  据房地产咨询公司戴德梁行的报告,去年第四季度上海核心区写字楼(包括浦东和浦西)的空置率为 9.9%。这种高空置率的情况可能还会延续下去。 迪拜下降是因为油价走低公司兼并之后节约开支,在他们的住房市场也出现了类似的情况。大家在寻求更低价的选择。世邦魏理仕认为俄罗斯首都莫斯科办公室租金下降是因为受到政治和选举的影响。 与之相反,上海浦东和浦西排名下降主要是由于供给增多的缘故。 上海浦西(核心区)写字楼的租金价格在今年第一季度比去年同期下降了 12.8%——这是除了迪拜之外租金下降*快的,浦东也下降了 5.5%。 过去两年,上海**写字楼在非核心商业区增加了不少。我们在《上海没有 CBD,这可能是一个正确的说法》一文中详细报道了这种多中心化——浦东陆家嘴和浦西南京西路和淮海中路等传统 CBD 之外地区写字楼(包括虹桥、前滩、长风、四川北路/北外滩)的发展。 但虹桥商务区租金上升*快,涨幅超过了30%。

办公室装修设计通常都会由装修公司方起草一份报价,然后由企业方进行核对并且拟定一份装修预算。这个办公室装修设计预算很大程度上受到装修公司给出的报价单影响,从而无法做到一个贴切的费用预算。那么,如何有效的去控制好办公室装修的资金预算呢?后街装潢笔者为大家提出这些建议。 1、国产办公家具性价比高在进行办公室装修的时候,就需要考虑办公家具的问题了。如果不是特别需求奢华或者必要的情况下,建议是选择国产的办公家具。同样的款式价格就比国外进口的便宜好几倍,然而质量也是有保障的。 2、选择更适合的设计师每个设计师擅长的风格和领域不同。但是一个好的设计师能满足甲方办公室装修设计的需求还能有效的控制办公室装修的预算。他可以在部分项目上使用一些物美价廉的材料,还不会因为材料的问题引发返工的纠纷进而耽误工程进度。 3、要求有经验的施工队其实施工队是整个办公室装修设计*重要的一个环节,不管设计图纸和装修方案做得多么漂亮,施工队能否一丝不苟的的完成装修任务才是**的一个环节,这个环 节如果出了问题,就需要面临极为复杂的返工工程,造成的损失也很大。尽量找有经验的装修公司,以免装修设计过后产生售后问题。

这个由中关村发展集团和首创置业合作开发运营的园区,是首创进军产业地产的第一个园区项目,也是双方合作开端。首创置业副总裁胡卫民透露,未来首创联手中关村发展集团还将在北京及全国布局多个高科技产业园区。胡卫民表示,中关村发展集团在高新技术产业园区领域已经有多年的开发经验,首创在房地产领域具备较强的优势,在中关村集成电路设计产业园区项目合作方面,首创负责前期的开发建设,中关村发展集团负责后期运营,“在合作过程中,我们也学习积累产业地产方面的经验。”胡卫民的另一个身份是北京中关村集成电路设计园发展有限公司董事,作为园区的开发运营主体,中关村发展集团和首创置业各持有公司50%的股份,其中董事长苗军来自中关村发展集团,总经理裴濬来自首创置业。胡卫民表示,园区将于年底竣工,2018年正式运营,其中销售和自持各占一半左右,目前已经与150多家集成电路上下游企业签署入驻意向协议,“有一部分企业已经签署正式入驻协议,计划是引入300家企业。”胡卫民介绍,园区用地是通过招拍挂获取的商业用地,楼面地价达到1.8万元/平方米,“我们是这个园区这个地区第一家用商业用地开发园区的项目,前期投入比较大,销售一部分也是为了收回前期的投资。”北京市国土资源局信息显示,中关村集成电路设计园宗地面积59750.387平方米,规划建筑面积为149376平方米,成交价为18.27亿元,土地签约时间为2015年2月9日。该地块由中关村发展集团和中关村软件园发展有限责任公司联合获取。北京中关村集成电路设计园有限责任公司注册时间也是2015年2月份,*初股东为中关村发展集团及控股子公司中关村软件园。当年7月1日,首创置业间接全资控股的北京朗园置业有限公司对中关村集成电路软件园增资5亿元进入。这就意味着在该园区开发方面,首创置业是后来者。裴濬透露,双方在项目上既是合作关系,也是一体的,园区建成后双方共同运营,未来园区收益也按股权比例进行分配。整个园区共由16栋楼组成,包括8栋主楼和8栋配楼,中心位置的2栋主楼为加速器和专家公寓,底层配有一定比例的商业和企业交流场所,联通另外3栋主楼共5栋楼为自持,另外的3栋主楼和8栋配楼对外销售。11月16日的论坛上汇集了国内大部分集成电路领域的领军企业,据参会一位科技部人士透露,中国虽然在集成电路领域取得重大突破,但在集成电路设计领域较弱,而中关村集成电路设计园也是科技部重大专项基金扶持的**一个科技园区项目。目前,首创集团及首创置业分别在大兴区和东三环郎家园有一个文创园区,是利用原有旧厂房通过改造而形成文化创意园区,中关村集成电路设计园是首创真正意义上进入产业地产的第一个项目,首创置业的短期目标是,产业地产营收占到整个公司的10%左右。胡卫民表示,园区收入主要来自两个方面:一是通过租售结合收回前期投入成本;二是通过对园区内企业进行投资获得长期收益,“和集团有很多资源上的协同,土地资源方面有优势,还有首创证券等提供金融支持。”在胡卫民看来,产业园发展离不开金融,不仅持有物业占用大量资金,后期创新企业孵化还需要资金支持,“一个是与国家、北京基金合作,同时引进市场化资本,一个是通过举办行业年会,所有巨头都来了,通过这次聚会把相关资源整合起来,形成优势,更好推动产业地产发展。”

办公场地,是任何一家公司办公所必备的条件。不合适的办公场地,会带来诸如噪音、交通不便、周边设施不便利等不利影响。所以,选择一个合适的办公场地对一家公司来说至关重要。办公产地的选址大致分为确认需求、制定计划、寻找场地、实地考察、对比分析、洽谈协商、*终确认等几个阶段。 1、确认需求阶段a.结合公司业务模式。公司的业务模式很多,诸如电商、文创、化工、科技、贸易等,作为科技公司应当在科技公司为主的园区选址,因为如果一两个科技公司坐落于贸易、文创扎堆的大厦, 这样的环境将会造成公司周边行业信息十分闭塞。b.满足公司发展规模和战略的要求。公司的发展大致要经历创业、成长、成熟和转型等阶段,创业型的公司宜选择创业孵化类园区,如创业基地、创业小镇、创业科技园等,不仅可以享受当地的政策扶持,还可以享受配套的园区活动。c.合适的地理位置,交通相对便利,适当结合公司大部分员工的出行情况。d.成本控制,结合公司情况,做出预算。e.空间大小和格局。一般人均面积9-14平方米为公司空间大小的合适范围。假设一个40人的公司所需的空间即为360-560平方米。


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