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解读《河北雄安新区总体规划》:未来之城铺展全新画卷
2019-01-14

集中承接北京非首都功能

  规划至2035年,近期至2022年

  这次新区规划范围包括雄县、容城、安新三县行政辖区,含白洋淀水域,以及任丘市鄚州镇等4个乡镇,规划面积1770平方公里。规划期限至2035年,近期至2022年。

  “设立雄安新区,是以习近平同志为核心的党中央深入推进京津冀协同发展作出的一项重大决策部署。”中国城市规划设计研究院院长杨保军和团队参与这次规划编制,他介绍说,“雄安新区作为疏解北京非首都功能的集中承载地,要建成京津冀***城市群的重要一极、现代化经济体系的新引擎、推动高质量发展的全国样板、高水平社会主义现代化城市。”

  “承接北京非首都功能,是雄安新区的首要任务。”杨保军开门见山。人口拥挤、交通拥堵等问题困扰北京,怎样解决这些“大城市病”问题?雄安新区为此而生,这是设立雄安新区的“初心”。

  雄安新区到北京直线距离105公里,平原建新城,如何承接北京非首都功能呢?中国城市规划设计研究院规划研究中心主任殷会良说:“遵循政府主导、市场运作、分类分步、有序推进等原则,雄安新区将重点承接北京非首都功能存量,积极承接符合新区定位的非首都功能增量。”

  到底哪些行业将移步雄安新区,与新区共同成长呢?规划明确提出:雄安新区重点承接高校、科研院所、医疗机构、企业总部、金融机构、事业单位等。位于容城、安新交界处的起步区是新区主城区,规划建设用地100平方公里,集中承接北京非首都功能,发挥示范带动作用。

  春风过处,自然花开。“优美的自然生态环境、舒适的城乡空间布局、便捷的公共交通,加上就学、就医等高水平公共服务,面对生态宜居新城,人们当然会做出选择。”杨保军说,“产业政策有堵有疏,生产要素自然会向新区汇集。”

  雄安新区让京冀联系更加紧密。一年多来,北京市和河北省分别多次派出党政代表团,互相“走亲戚”,协调疏解和承接等工作。2018年4月,雄安新区一周岁之际,北京市委常委会提出:支持符合雄安新区定位和发展需要的在京高校、医疗机构、企业总部等向雄安新区转移,做好服务。

  姚培过去在位于北京的一家建筑科学研究院工作,雄安新区宣布设立次日,她和同事直奔雄安,第一时间感受新区“春天的气息”。经过调研,当年12月31日,单位在新区设立雄安事业部,同时落户的还有两家子公司,另有一个公司与中国雄安集团合资成立。姚培和许多来自北京的小伙伴一起,成了“雄漂”,每天忙得脚不挨地……

  金融是实体产业的温度计。2018年3月,中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四家银行河北雄安分行开业。

  让生态优先落地结果

  蓝绿空间70%,远景开发30%以内

  生态优先,绿色发展。雄安新区要成为贯彻落实新发展理念的创新发展示范区,把绿色作为高质量发展的普遍形态。

  打开雄安新区生态空间格局规划图,满眼都是蓝色的水域,绿色的林带。新区划定生态保护红线、永久基本农田和城镇开发边界三条控制线,严格控制建设用地。蓝绿空间占70%,远景开发强度控制在30%。

  擦亮“华北明珠”白洋淀,恢复其“华北之肾”的功能,迫在眉睫。“新区环绕白洋淀,因水而兴。中央态度很明确,建设雄安新区一定要把白洋淀修复好、保护好,绝不能因城废淀。”中科院生态环境研究中心一位专家说。

  《白洋淀生态环境治理和保护规划》也即将出台,这是雄安新区十分重要的一个综合性规划。新区设立一年多来,白洋淀生态修复和保护一直在紧锣密鼓地进行。2017年实施十个专项整治工程,2018年推出六大专项攻坚任务。

  先植绿,后建城。雄安新区城市建设尚未启动时,“千年秀林”先在新区大地扎根。根据规划,新区森林覆盖率将从目前的11%提高至40%,新区森林面积将增至百万亩。2017年11月13日,在位于雄县雄州镇、容城县平王乡的9号地块一区第五标段,建设者栽下新区第一批树苗。2018年春天,新区10万亩苗景兼用林开始营建,年底已全部完成。2019年,新区计划再添20万亩新绿。

  绿色生活带来新的体验。杨保军说:“绿色低碳之城首先崇尚绿色生活,这是健康的生活方式,体现以人为本。”

  雄安新区全面推广绿色节能建筑。新区起步区新建居住建筑全面执行75%及以上节能标准,新建公共建筑全面执行65%及以上节能标准。2018年4月投入使用的雄安市民服务中心,是新区第一个城市建设项目,堪称新区“绿色建筑”的模型。8栋单体均是装配式建筑,像“乐高”一样拼接而成,可以循环利用,节约建材,减少建筑垃圾。其中,政务服务中心采用更加节能的“被动式建筑”,门窗气密性更高,充分利用被动式自然能源和内部热源,在保证建筑内较高生活舒适度的条件下,实现建筑低能耗运行。

  雄安新区主要采用清洁能源。新区将统筹使用地热、天然气,邻近冀北、内蒙古等地“风光无限”,可以提供清洁电能。雄县等地地热资源丰富,县城集中供暖主要靠“地暖”,不再烧煤,县城已成“无烟城”。

  绿色出行将成主流。“新区倡导绿色低碳出行,起步区绿色交通出行比例将占九成。”杨保军说。新区以公共交通为骨干、步行和骑行为主体,提供安全、便捷、舒适的慢行交通体系。

  新区主要发展高端高新产业。专家表示:不管是承接北京疏解,还是本地培育,新区对“高污染、高能耗、高排放”的“三高”企业说“不”,高起点布局高端高新产业——新一代信息技术产业、现代生命科学和生物技术产业、新材料产业、高端现代服务业和绿色生态农业等。

  新区每天都是新的。容城县城奥威路、板正大街等五六条主街,是以县里几家服装厂的名字来命名,这些路见证了当地一度辉煌的传统工业。新区设立后,敏感的生意人已经预知市场冷暖,开始逐步外迁,寻找更合适的发展空间。

  路在延伸,更在刷新。抢滩新区的除了各路央企,还有阿里巴巴、腾讯和百度等互联网企业,这些高新技术企业优化当地的产业结构,也预示新的风向标。

  建设新发展理念示范区

  成为创新型城市、数字智能之城

  创新,是雄安新区的“天生特质”。

  “无改革创新,无雄安价值。雄安新区要把创新作为高质量发展的第一动力,建设贯彻落实新发展理念的创新发展示范区。”雄安新区管委会一位负责同志说,“雄安新区的目标是建设国际**的创新型城市。”

  “雄安新区背靠北京,建设创新型城市拥有独特资源和优势。”杨保军说,近期,雄安新区承接北京的高水平大学和科研院所,搭建创新的舞台;中期,发挥这些平台的**作用,进入创新型城市前列;远期,要力争涌现一批**世界科技潮流的重大原创性科技成果,培育全球创新高地。

  一年多来,北京大学、清华大学和中国人民大学等高校,以及北京中关村科技园等多次派团队考察雄安新区,衔接科技创新等合作。雄安新区积极融入京津冀协同创新,建设中关村科技园雄安园区和雄安国家自主创新示范区。

  “在各类创新要素中,创新型人才是*根本的,*具有活力。”杨保军说,“雄安新区一定要重视人才,让搞创新的人有尊严、有价值!”

  新区呼唤优质**的创新创业文化。杨保军说:雄安新区要打破传统的束缚,倡导追求**、勇于冒尖,允许试错、宽容失败的创新生态。“初生的婴儿可能不好看,给点时间,会越长越漂亮!”

  新区需要体制机制创新。在社会管理、经济运行等领域探索新路径。雄安新区从一开始就实行“大部门制”。新区摒弃“土地财政”,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”,不搞大规模房地产开发。控制建筑高度,限制到处是高楼大厦和玻璃幕墙。

  创新之城,也是数字智能之城。

  雄安新区坚持数字城市和现实城市同步规划、建设,适度超前布局智能基础设施,未来将实现新区数字化、网络化、可视化和智能化,建成全球领先的数字智能城市。

  这里可能是雄安“神器”*多的领域:率先建设第五代移动通信网络(5G),同步搭建全域覆盖、万物互联的感知体系,市政运行智能化……在智能手机日益普及的时代,这种场景令人神往。

  “千年秀林”的每一棵树都配有二维码,记录其“前世今生”。如此大规模的“数字森林”,目前在全国还不多见。

  2018年5月,百度无人驾驶在雄安市民服务中心开启试验之旅;京东无人超市开始提供“刷脸购物”服务。不久的将来,雄安新区的公交将实现智能调度、动态响应,让出行更加**便利。

 来源:人民网-人民日报


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2017年7个重点城市**写字楼市场累计推出85个项目,新增供应566.4万平方米,市场总存量推升至4146.4万平方米。全国开业大型商业项目高达504个,总体量约4600多万平方米,开业数量创近4年来新高,也是历史新高。截止到12月中旬,2017年上海市商业项目存量面积达到1616万平方米,新入市项目46个,其中新增购物中心体量296.3万平方米。上海的增长体量在过去4年中始终呈现持续高增长趋势。北京市场已经比较明显的体现出存量时代的特征,通过对旧项目的升级改造,盘活旧有项目和非市场化的项目,以此来满足企业在品质和数量方面的需求,将成为写字楼市场下一步的发展方向。2017年中国房地产并购规模,创下了近几年以来的历史**值,或高达3000亿元。一二线城市房地产行业开始从增量向存量模式转换,今年上海一城房产大宗物业的交易数量就超过120宗,并购规模超过1200亿元。并购交易中,除了以土地储备为目标,对于物业的直接投资中,不只是办公楼,处于风口的长租公寓、联合办公,尤其是物流地产也受到相当高的关注。在今年各城市中高端人才争夺大赛里,以深圳为带表的各地方政府也频频进入大宗物业交易市场。到2020年,预计全国进入商业地产的资本将达到万亿规模。联合办公运营商已成办公楼租赁市场重要的需求源。规模较小的初创企业也可能会考虑*近两年新兴的联合办公空间。继SOHO 中国的3Q 平台之后,联合办公空间在一线城市有如雨后春笋般涌现,并开始向部分二线城市扩张。

除了排名靠前的伦敦西区,伦敦城区代替了上海浦东成为第十名,大概能从侧面说明伦敦金融服务的核心地位目前没有太受到太大影响,另一方面也是因为伦敦没有太多新的办公室供给。根据物业管理服务公司世邦魏理仕的报告 ,香港中环核心区写字楼租金连续三年居全球**(本文中用租金指代包括了办公室租赁、本地税和服务费的总和)。它的每单位年租金比第二位的英国伦敦西区高约三成。 虽然全球经济放慢,但世邦魏理仕预计今年写字楼租金将增长 2%,各地区写字楼租金增长加快,只有美洲地区的租金上涨有所放缓(不过依然是增长的)。写字楼市场今年前景比较积极,但会受到劳动市场的限制。 写字楼作为一种生产资料,它的租金和供需情况能表明一个城市的经济活跃程度。如果空置率低,说明当地市场比较有活力,若空置率比较高,对城市经济是一个巨大的浪费。 香港中环租金连续三年上涨:从 2016 年的 3120 美元每平方米的年租金到 2017 年的 3260 美元,再到 2018 年的 3297 美元。中环区的写字楼空置率跌至 1.1%。 世邦魏理仕香港顾问及交易服务办公楼执行董事骆应铭在接受路透社采访时表示:“银行及金融业为中环租赁的主要需求来源,来自中资企业的租赁需求尤其强劲。” 香港九龙区的写字楼排名第四,排名和去年一样。九龙未来可能会增加供给,但是目前**写字楼还是比较稀缺,让它的价格难以降低。 除了租务市场需求旺盛,投资者对中环区**写字楼亦趋之若鹜。去年底长实集团以 402 亿港元出售“中环中心”物业,是香港历来成交价**的商厦买卖。 当然,香港本身存在土地不足,供应短缺的问题,这让它的租金很难走低。WeWork 以及裸心社(现在都属于 WeWork)共享办公在香港市场也很活跃,他们主要出现在非核心区域。 北京金融街依然是中国大陆*贵,它排名第三。因为聚集了“一行三会”(中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会和中国保险监督管理委员会),也是许多银行总部,这种“聚集效应”是许多金融类企业选址的优先考虑因素。 金融街租金高也是因为这里可供租赁面积小,而北京 CBD (包括建**、国贸和燕莎使馆区的中心商务区)的供给量是金融街的两倍多。 纽约曼哈顿中城价格下降,曼哈顿中城南部(包括 Chelsea、SoHo、哈德逊广场和西村以及麦迪逊大道和联合广场)上升,是美国*贵的地段。今年早些时候,Google 以 24 亿美元买下的 Chelsea Market 大楼就位于曼哈顿中城南部。 根据另一个地产服务商——戴德梁行的今年第一季度报告,纽约中城和中城南部的写字楼空置率分别为 9.3% 和 6.5%。由此就可以看出后者是更受欢迎的办公街区。不过,根据 Statista 的数据,但这里供给写字楼面积还是比曼哈顿中城要少35%左右。  据房地产咨询公司戴德梁行的报告,去年第四季度上海核心区写字楼(包括浦东和浦西)的空置率为 9.9%。这种高空置率的情况可能还会延续下去。 迪拜下降是因为油价走低公司兼并之后节约开支,在他们的住房市场也出现了类似的情况。大家在寻求更低价的选择。世邦魏理仕认为俄罗斯首都莫斯科办公室租金下降是因为受到政治和选举的影响。 与之相反,上海浦东和浦西排名下降主要是由于供给增多的缘故。 上海浦西(核心区)写字楼的租金价格在今年第一季度比去年同期下降了 12.8%——这是除了迪拜之外租金下降*快的,浦东也下降了 5.5%。 过去两年,上海**写字楼在非核心商业区增加了不少。我们在《上海没有 CBD,这可能是一个正确的说法》一文中详细报道了这种多中心化——浦东陆家嘴和浦西南京西路和淮海中路等传统 CBD 之外地区写字楼(包括虹桥、前滩、长风、四川北路/北外滩)的发展。 但虹桥商务区租金上升*快,涨幅超过了30%。

办公室装修设计通常都会由装修公司方起草一份报价,然后由企业方进行核对并且拟定一份装修预算。这个办公室装修设计预算很大程度上受到装修公司给出的报价单影响,从而无法做到一个贴切的费用预算。那么,如何有效的去控制好办公室装修的资金预算呢?后街装潢笔者为大家提出这些建议。 1、国产办公家具性价比高在进行办公室装修的时候,就需要考虑办公家具的问题了。如果不是特别需求奢华或者必要的情况下,建议是选择国产的办公家具。同样的款式价格就比国外进口的便宜好几倍,然而质量也是有保障的。 2、选择更适合的设计师每个设计师擅长的风格和领域不同。但是一个好的设计师能满足甲方办公室装修设计的需求还能有效的控制办公室装修的预算。他可以在部分项目上使用一些物美价廉的材料,还不会因为材料的问题引发返工的纠纷进而耽误工程进度。 3、要求有经验的施工队其实施工队是整个办公室装修设计*重要的一个环节,不管设计图纸和装修方案做得多么漂亮,施工队能否一丝不苟的的完成装修任务才是**的一个环节,这个环 节如果出了问题,就需要面临极为复杂的返工工程,造成的损失也很大。尽量找有经验的装修公司,以免装修设计过后产生售后问题。

这个由中关村发展集团和首创置业合作开发运营的园区,是首创进军产业地产的第一个园区项目,也是双方合作开端。首创置业副总裁胡卫民透露,未来首创联手中关村发展集团还将在北京及全国布局多个高科技产业园区。胡卫民表示,中关村发展集团在高新技术产业园区领域已经有多年的开发经验,首创在房地产领域具备较强的优势,在中关村集成电路设计产业园区项目合作方面,首创负责前期的开发建设,中关村发展集团负责后期运营,“在合作过程中,我们也学习积累产业地产方面的经验。”胡卫民的另一个身份是北京中关村集成电路设计园发展有限公司董事,作为园区的开发运营主体,中关村发展集团和首创置业各持有公司50%的股份,其中董事长苗军来自中关村发展集团,总经理裴濬来自首创置业。胡卫民表示,园区将于年底竣工,2018年正式运营,其中销售和自持各占一半左右,目前已经与150多家集成电路上下游企业签署入驻意向协议,“有一部分企业已经签署正式入驻协议,计划是引入300家企业。”胡卫民介绍,园区用地是通过招拍挂获取的商业用地,楼面地价达到1.8万元/平方米,“我们是这个园区这个地区第一家用商业用地开发园区的项目,前期投入比较大,销售一部分也是为了收回前期的投资。”北京市国土资源局信息显示,中关村集成电路设计园宗地面积59750.387平方米,规划建筑面积为149376平方米,成交价为18.27亿元,土地签约时间为2015年2月9日。该地块由中关村发展集团和中关村软件园发展有限责任公司联合获取。北京中关村集成电路设计园有限责任公司注册时间也是2015年2月份,*初股东为中关村发展集团及控股子公司中关村软件园。当年7月1日,首创置业间接全资控股的北京朗园置业有限公司对中关村集成电路软件园增资5亿元进入。这就意味着在该园区开发方面,首创置业是后来者。裴濬透露,双方在项目上既是合作关系,也是一体的,园区建成后双方共同运营,未来园区收益也按股权比例进行分配。整个园区共由16栋楼组成,包括8栋主楼和8栋配楼,中心位置的2栋主楼为加速器和专家公寓,底层配有一定比例的商业和企业交流场所,联通另外3栋主楼共5栋楼为自持,另外的3栋主楼和8栋配楼对外销售。11月16日的论坛上汇集了国内大部分集成电路领域的领军企业,据参会一位科技部人士透露,中国虽然在集成电路领域取得重大突破,但在集成电路设计领域较弱,而中关村集成电路设计园也是科技部重大专项基金扶持的**一个科技园区项目。目前,首创集团及首创置业分别在大兴区和东三环郎家园有一个文创园区,是利用原有旧厂房通过改造而形成文化创意园区,中关村集成电路设计园是首创真正意义上进入产业地产的第一个项目,首创置业的短期目标是,产业地产营收占到整个公司的10%左右。胡卫民表示,园区收入主要来自两个方面:一是通过租售结合收回前期投入成本;二是通过对园区内企业进行投资获得长期收益,“和集团有很多资源上的协同,土地资源方面有优势,还有首创证券等提供金融支持。”在胡卫民看来,产业园发展离不开金融,不仅持有物业占用大量资金,后期创新企业孵化还需要资金支持,“一个是与国家、北京基金合作,同时引进市场化资本,一个是通过举办行业年会,所有巨头都来了,通过这次聚会把相关资源整合起来,形成优势,更好推动产业地产发展。”

办公场地,是任何一家公司办公所必备的条件。不合适的办公场地,会带来诸如噪音、交通不便、周边设施不便利等不利影响。所以,选择一个合适的办公场地对一家公司来说至关重要。办公产地的选址大致分为确认需求、制定计划、寻找场地、实地考察、对比分析、洽谈协商、*终确认等几个阶段。 1、确认需求阶段a.结合公司业务模式。公司的业务模式很多,诸如电商、文创、化工、科技、贸易等,作为科技公司应当在科技公司为主的园区选址,因为如果一两个科技公司坐落于贸易、文创扎堆的大厦, 这样的环境将会造成公司周边行业信息十分闭塞。b.满足公司发展规模和战略的要求。公司的发展大致要经历创业、成长、成熟和转型等阶段,创业型的公司宜选择创业孵化类园区,如创业基地、创业小镇、创业科技园等,不仅可以享受当地的政策扶持,还可以享受配套的园区活动。c.合适的地理位置,交通相对便利,适当结合公司大部分员工的出行情况。d.成本控制,结合公司情况,做出预算。e.空间大小和格局。一般人均面积9-14平方米为公司空间大小的合适范围。假设一个40人的公司所需的空间即为360-560平方米。


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