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降准后的北京楼市 部分项目炒作“春天来了”
2019-01-10

       央行为提振实体经济开出的降准药方,引起了下行期楼市的应激反应。北京商报记者调查后发现,伴随着降准消息落地,不仅新房方面部分项目炒作“春天来了”,伺机趁势营销;二手房市场之上,小业主调高挂牌价的心态隐现。在一些销售人员口中,央行降准等于对房地产的重大利好,在“买涨不买落,抓紧时间上车”的口号刺激下,部分刚需、刚改购房群体开始考虑入市。不过业内多位分析人士指出,央行降准之于楼市难提供直接利好,不应过高估计降准对楼市的利好影响,房企负责人需要守住房住不炒的底线。

  新房:

  部分项目炒作“春天来了”

  房地产对于销售资金的饥渴,已经到了迫不及待的阶段。

  在1月4日央行宣布全面降准后的一个小时,北京部分开发商旗下的项目便公然向准购房者定向发出“央行降准,房地产的春天来了”的消息。

  “现在卖房子的比媒体还勤奋,降准的快讯刚跳出来,我的销售就给我发了一条‘央行宣布全面降准,释放1.5万亿元资金,房地产的春天要到了’的宣传图,催我赶紧下决心。”购房者贺女士此前关注过旭辉等四房企旗下的祥云赋,因为在银行工作,对于流动性的信息关注比较多,也相对专业。

  “降准释放的资金顶多能降低企业融资成本,可能转化成购买力,销售这么宣传,还是着急了。”但贺女士也担心,一旦这样的炒作由点及面,更多的购房者出于对未来宽松环境和房价上涨的预期,未来可能会涌入楼市。

  事实证明,贺女士的上述担心并非空穴来风,降准相关炒作正在当前北京新房市场迅速扩散。北京商报记者于降准后次日走访新盘时发现,在西边新崛起的五里坨板块上,绿城·西府海棠、远洋·五里春秋、万科·翡翠山晓这三个近乎同期入市的限竞房项目,销售人员在向购房者进行项目推介时,都存在利用降准炒作房价回暖的现象。

  以绿城·西府海棠项目为例,现场销售人员多次向北京商报记者强调,当前房价正处于低位,加上2019年开年以来央行全面降准释放出了积极信号,现在正是购房置业的*好时机。

  据销售人员介绍,绿城·西府海棠项目首期开盘于2018年10月,销售均价为政府限定的5.2万元/平方米,顶层附赠阁楼以及一层带地下室的房源售价接近限价上线,大概在5.4万元左右,开发商也拿出了个别房源进行特惠促销,每平方米*低售价约为4.7万元水平。当前已开售两期共计800余套房源,截至2019年第一个周末,在售普通商品房去化远超一半。另有200余套房源为开发商自持,尚未正式对外开盘销售。

  上述项目现场销售人员透露,近期因央行降准前来咨询购房的人有所增多,而从北京商报记者走访当日晚间的售楼处现场来看,也确有以家庭为单位看房或签约的购房者。

  该销售人员还表示,受降准这一利好消息刺激,“房价在农历新年后很大程度上会涨起来”。

  “年前不买房,一年全白忙。年前不断观望的客户已经拿不到之前的优惠了,这个降准消息一出,房价更是只能升不能降。不信涨价的客户,我都告诉他们过完年后再来看看,到时候别后悔就行了!”上述销售人员如是说道,并告诉北京商报记者“买涨不买落,抓紧时间上车”。

  二手房:

  经纪人“有点忙” 小业主“想提价”

  降准消息的刺激也已传导到了二手房市场。

  北京商报记者从多家中介门店了解到,一部分业主的挂牌价调价预期已然开始走高,与之对应的,一些刚需、刚改群体也着急入场。

  作为手持挂牌房源信息*多的两大中介,链家以及我爱我家经纪人均向北京商报记者表示,*近一周的*直观感受是“有点忙”。这些经纪人直言,当前市场预期有所改善,成交效率提升。

  “相比来说,一般年前两个月以及年后两个月是客户较活跃期,我的感受是那天降准消息一出,接下来几天看房客户似乎比往常又多了一些。”我爱我家和平里某门店经纪人如是描述自己的带看感受,并称活跃者多为一些观望了半年或以上的“熟客”。此外,该我爱我家经纪人还表示,“照现在这个趋势,二手房价接下来会稍微有点起色!”

  链家同一区域的一位经纪人更是直接告诉北京商报记者,降准后,已有一些业主明确表示“想提价”,并已经开始着手联系门店修改价格了。而从该链家经纪人作业电脑显示的推荐房源来看,和平里多个房源因近期带看数量的增多,被标注为“热门带看”。

  刺激小业主心态转变的,不仅仅是央行的这次降准。

  来自贝壳研究院的Real Data数据显示,2018年末季节性因素叠加近期政策松动预期,买卖双方预期略有增强,成交难度有所下降。以刚刚过去的2018年12月为例,北京二手房成交季节性回升,均价仍延续下行态势。具体来看,客源端,新增客源及带看量环比分别增加13.1%和10.6%,带看成交比下降,成交效率提升。房源端,调价中涨价次数占比提升,议价空间收窄。2018年全年北京二手住宅成交15.4万套,同比增加12.7%,均价6.1万元/平方米,同比下跌3.3%。

  “2019年调控政策不会发生大的转变,但购房环境将相对改善,考虑到对二手房有分流影响的限竞房供应继续放量,2019年二手房市场将呈现交易量小幅回升、价格稳定态势。”贝壳研究院**市场分析师许小乐如是分析道。

  多专家示警:

  楼市难获直接利好 切勿跟风

  尽管新房、二手房均已受降准消息波及小有波澜,然而业内多位专家对于此次央行降准的认知,相比市场需求显然理性得多。

  在合硕机构**分析师郭毅看来,对于资金密集型的房地产行业来说,此次全面降准未明确限定资金流向,流动性的宽松对渴求资金的地产行业将带来一定利好。

  “首先,对于房企而言,获得银行贷款支持的难度将大大降低,房企现金流紧绷的状态将得到改善,同时融资成本也有望下调。特别是国企、央企,以及全国排名前30位的头部房企,更将从中受益。房企资金面的宽松,将有助减少此前在全国频频出现的土地流拍流标现象,一二线城市的土地市场将逐步升温。其次,对于购房者来说,银行资金面的充裕,加之新一年信贷额度的放开,房贷门槛也将有所宽松,此前全国普遍上浮10%-15%的房贷利率,上浮部分将逐步回缩,甚至存在回归基准利率的可能。购房者的实际购房成本也将就此降低。”

  但郭毅也指出,央行降准实质上更有助购房贷款进一步向基准利率回归,并不会对购房需求产生迅速的向上拉动。原因是当前制约购房消费的核心关键在于过高的首付比例,而非房贷利率,只有适当下调首付比例,才有助激发购房需求的释放。

  中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖也分析表示,央行降准释放8000亿元增量资金,不等于2019年房地产会触底反弹。该动作虽然在一定程度上会对房地产存在利好,但影响“间接且微弱”。其主要表现为,借力经济向好,来促进置业升级与居住改善。

  许小乐则预计,随着资金的释放,部分城市的银行下调房贷利率,房贷可能会回到基准利率水平,对房地产市场带来利好。但房贷政策的调整会因城而异,房价上涨压力较大的重点城市可能扎紧资金流入房地产市场的渠道,避免资金流入房地产市场引发房价大涨。从目前的情况看,全面刺激房地产市场可能性不大。

  另有业内人士表示,“房住不炒”是红线,在这一重要楼市政策定调的基础上,相关炒作降准应该有所收敛。北京商报记者 崔启斌 荣蕾/文


来源:北京商报

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2017年7个重点城市**写字楼市场累计推出85个项目,新增供应566.4万平方米,市场总存量推升至4146.4万平方米。全国开业大型商业项目高达504个,总体量约4600多万平方米,开业数量创近4年来新高,也是历史新高。截止到12月中旬,2017年上海市商业项目存量面积达到1616万平方米,新入市项目46个,其中新增购物中心体量296.3万平方米。上海的增长体量在过去4年中始终呈现持续高增长趋势。北京市场已经比较明显的体现出存量时代的特征,通过对旧项目的升级改造,盘活旧有项目和非市场化的项目,以此来满足企业在品质和数量方面的需求,将成为写字楼市场下一步的发展方向。2017年中国房地产并购规模,创下了近几年以来的历史**值,或高达3000亿元。一二线城市房地产行业开始从增量向存量模式转换,今年上海一城房产大宗物业的交易数量就超过120宗,并购规模超过1200亿元。并购交易中,除了以土地储备为目标,对于物业的直接投资中,不只是办公楼,处于风口的长租公寓、联合办公,尤其是物流地产也受到相当高的关注。在今年各城市中高端人才争夺大赛里,以深圳为带表的各地方政府也频频进入大宗物业交易市场。到2020年,预计全国进入商业地产的资本将达到万亿规模。联合办公运营商已成办公楼租赁市场重要的需求源。规模较小的初创企业也可能会考虑*近两年新兴的联合办公空间。继SOHO 中国的3Q 平台之后,联合办公空间在一线城市有如雨后春笋般涌现,并开始向部分二线城市扩张。

除了排名靠前的伦敦西区,伦敦城区代替了上海浦东成为第十名,大概能从侧面说明伦敦金融服务的核心地位目前没有太受到太大影响,另一方面也是因为伦敦没有太多新的办公室供给。根据物业管理服务公司世邦魏理仕的报告 ,香港中环核心区写字楼租金连续三年居全球**(本文中用租金指代包括了办公室租赁、本地税和服务费的总和)。它的每单位年租金比第二位的英国伦敦西区高约三成。 虽然全球经济放慢,但世邦魏理仕预计今年写字楼租金将增长 2%,各地区写字楼租金增长加快,只有美洲地区的租金上涨有所放缓(不过依然是增长的)。写字楼市场今年前景比较积极,但会受到劳动市场的限制。 写字楼作为一种生产资料,它的租金和供需情况能表明一个城市的经济活跃程度。如果空置率低,说明当地市场比较有活力,若空置率比较高,对城市经济是一个巨大的浪费。 香港中环租金连续三年上涨:从 2016 年的 3120 美元每平方米的年租金到 2017 年的 3260 美元,再到 2018 年的 3297 美元。中环区的写字楼空置率跌至 1.1%。 世邦魏理仕香港顾问及交易服务办公楼执行董事骆应铭在接受路透社采访时表示:“银行及金融业为中环租赁的主要需求来源,来自中资企业的租赁需求尤其强劲。” 香港九龙区的写字楼排名第四,排名和去年一样。九龙未来可能会增加供给,但是目前**写字楼还是比较稀缺,让它的价格难以降低。 除了租务市场需求旺盛,投资者对中环区**写字楼亦趋之若鹜。去年底长实集团以 402 亿港元出售“中环中心”物业,是香港历来成交价**的商厦买卖。 当然,香港本身存在土地不足,供应短缺的问题,这让它的租金很难走低。WeWork 以及裸心社(现在都属于 WeWork)共享办公在香港市场也很活跃,他们主要出现在非核心区域。 北京金融街依然是中国大陆*贵,它排名第三。因为聚集了“一行三会”(中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会和中国保险监督管理委员会),也是许多银行总部,这种“聚集效应”是许多金融类企业选址的优先考虑因素。 金融街租金高也是因为这里可供租赁面积小,而北京 CBD (包括建**、国贸和燕莎使馆区的中心商务区)的供给量是金融街的两倍多。 纽约曼哈顿中城价格下降,曼哈顿中城南部(包括 Chelsea、SoHo、哈德逊广场和西村以及麦迪逊大道和联合广场)上升,是美国*贵的地段。今年早些时候,Google 以 24 亿美元买下的 Chelsea Market 大楼就位于曼哈顿中城南部。 根据另一个地产服务商——戴德梁行的今年第一季度报告,纽约中城和中城南部的写字楼空置率分别为 9.3% 和 6.5%。由此就可以看出后者是更受欢迎的办公街区。不过,根据 Statista 的数据,但这里供给写字楼面积还是比曼哈顿中城要少35%左右。  据房地产咨询公司戴德梁行的报告,去年第四季度上海核心区写字楼(包括浦东和浦西)的空置率为 9.9%。这种高空置率的情况可能还会延续下去。 迪拜下降是因为油价走低公司兼并之后节约开支,在他们的住房市场也出现了类似的情况。大家在寻求更低价的选择。世邦魏理仕认为俄罗斯首都莫斯科办公室租金下降是因为受到政治和选举的影响。 与之相反,上海浦东和浦西排名下降主要是由于供给增多的缘故。 上海浦西(核心区)写字楼的租金价格在今年第一季度比去年同期下降了 12.8%——这是除了迪拜之外租金下降*快的,浦东也下降了 5.5%。 过去两年,上海**写字楼在非核心商业区增加了不少。我们在《上海没有 CBD,这可能是一个正确的说法》一文中详细报道了这种多中心化——浦东陆家嘴和浦西南京西路和淮海中路等传统 CBD 之外地区写字楼(包括虹桥、前滩、长风、四川北路/北外滩)的发展。 但虹桥商务区租金上升*快,涨幅超过了30%。

办公室装修设计通常都会由装修公司方起草一份报价,然后由企业方进行核对并且拟定一份装修预算。这个办公室装修设计预算很大程度上受到装修公司给出的报价单影响,从而无法做到一个贴切的费用预算。那么,如何有效的去控制好办公室装修的资金预算呢?后街装潢笔者为大家提出这些建议。 1、国产办公家具性价比高在进行办公室装修的时候,就需要考虑办公家具的问题了。如果不是特别需求奢华或者必要的情况下,建议是选择国产的办公家具。同样的款式价格就比国外进口的便宜好几倍,然而质量也是有保障的。 2、选择更适合的设计师每个设计师擅长的风格和领域不同。但是一个好的设计师能满足甲方办公室装修设计的需求还能有效的控制办公室装修的预算。他可以在部分项目上使用一些物美价廉的材料,还不会因为材料的问题引发返工的纠纷进而耽误工程进度。 3、要求有经验的施工队其实施工队是整个办公室装修设计*重要的一个环节,不管设计图纸和装修方案做得多么漂亮,施工队能否一丝不苟的的完成装修任务才是**的一个环节,这个环 节如果出了问题,就需要面临极为复杂的返工工程,造成的损失也很大。尽量找有经验的装修公司,以免装修设计过后产生售后问题。

这个由中关村发展集团和首创置业合作开发运营的园区,是首创进军产业地产的第一个园区项目,也是双方合作开端。首创置业副总裁胡卫民透露,未来首创联手中关村发展集团还将在北京及全国布局多个高科技产业园区。胡卫民表示,中关村发展集团在高新技术产业园区领域已经有多年的开发经验,首创在房地产领域具备较强的优势,在中关村集成电路设计产业园区项目合作方面,首创负责前期的开发建设,中关村发展集团负责后期运营,“在合作过程中,我们也学习积累产业地产方面的经验。”胡卫民的另一个身份是北京中关村集成电路设计园发展有限公司董事,作为园区的开发运营主体,中关村发展集团和首创置业各持有公司50%的股份,其中董事长苗军来自中关村发展集团,总经理裴濬来自首创置业。胡卫民表示,园区将于年底竣工,2018年正式运营,其中销售和自持各占一半左右,目前已经与150多家集成电路上下游企业签署入驻意向协议,“有一部分企业已经签署正式入驻协议,计划是引入300家企业。”胡卫民介绍,园区用地是通过招拍挂获取的商业用地,楼面地价达到1.8万元/平方米,“我们是这个园区这个地区第一家用商业用地开发园区的项目,前期投入比较大,销售一部分也是为了收回前期的投资。”北京市国土资源局信息显示,中关村集成电路设计园宗地面积59750.387平方米,规划建筑面积为149376平方米,成交价为18.27亿元,土地签约时间为2015年2月9日。该地块由中关村发展集团和中关村软件园发展有限责任公司联合获取。北京中关村集成电路设计园有限责任公司注册时间也是2015年2月份,*初股东为中关村发展集团及控股子公司中关村软件园。当年7月1日,首创置业间接全资控股的北京朗园置业有限公司对中关村集成电路软件园增资5亿元进入。这就意味着在该园区开发方面,首创置业是后来者。裴濬透露,双方在项目上既是合作关系,也是一体的,园区建成后双方共同运营,未来园区收益也按股权比例进行分配。整个园区共由16栋楼组成,包括8栋主楼和8栋配楼,中心位置的2栋主楼为加速器和专家公寓,底层配有一定比例的商业和企业交流场所,联通另外3栋主楼共5栋楼为自持,另外的3栋主楼和8栋配楼对外销售。11月16日的论坛上汇集了国内大部分集成电路领域的领军企业,据参会一位科技部人士透露,中国虽然在集成电路领域取得重大突破,但在集成电路设计领域较弱,而中关村集成电路设计园也是科技部重大专项基金扶持的**一个科技园区项目。目前,首创集团及首创置业分别在大兴区和东三环郎家园有一个文创园区,是利用原有旧厂房通过改造而形成文化创意园区,中关村集成电路设计园是首创真正意义上进入产业地产的第一个项目,首创置业的短期目标是,产业地产营收占到整个公司的10%左右。胡卫民表示,园区收入主要来自两个方面:一是通过租售结合收回前期投入成本;二是通过对园区内企业进行投资获得长期收益,“和集团有很多资源上的协同,土地资源方面有优势,还有首创证券等提供金融支持。”在胡卫民看来,产业园发展离不开金融,不仅持有物业占用大量资金,后期创新企业孵化还需要资金支持,“一个是与国家、北京基金合作,同时引进市场化资本,一个是通过举办行业年会,所有巨头都来了,通过这次聚会把相关资源整合起来,形成优势,更好推动产业地产发展。”

办公场地,是任何一家公司办公所必备的条件。不合适的办公场地,会带来诸如噪音、交通不便、周边设施不便利等不利影响。所以,选择一个合适的办公场地对一家公司来说至关重要。办公产地的选址大致分为确认需求、制定计划、寻找场地、实地考察、对比分析、洽谈协商、*终确认等几个阶段。 1、确认需求阶段a.结合公司业务模式。公司的业务模式很多,诸如电商、文创、化工、科技、贸易等,作为科技公司应当在科技公司为主的园区选址,因为如果一两个科技公司坐落于贸易、文创扎堆的大厦, 这样的环境将会造成公司周边行业信息十分闭塞。b.满足公司发展规模和战略的要求。公司的发展大致要经历创业、成长、成熟和转型等阶段,创业型的公司宜选择创业孵化类园区,如创业基地、创业小镇、创业科技园等,不仅可以享受当地的政策扶持,还可以享受配套的园区活动。c.合适的地理位置,交通相对便利,适当结合公司大部分员工的出行情况。d.成本控制,结合公司情况,做出预算。e.空间大小和格局。一般人均面积9-14平方米为公司空间大小的合适范围。假设一个40人的公司所需的空间即为360-560平方米。


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