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忐忑的租客,焦虑的房东
2019-01-09

这几天,房东集体抵制房租抵扣个税的消息刷了屏,向来“躺着收钱”的房东们突然陷入集体焦虑。一夜之间,世道变了?

先说一个听来的小故事。前不久,某地财政部门负责人在内部会议上报告全年财政工作后,向在座的主政领导提出了一个两难问题:2018年未能完成全年财政收入目标,2019年任务更重,既要完成上级下达的财政增收目标,又要完成减税降费目标,怎么办?

房东的焦虑,潜藏着答案。

抵税

房租抵扣个税这事儿并不复杂。

2019年1月1日起,租客们喜迎房租抵扣个税新政,一派喜大普奔的祥和气象。新的个税抵扣办法规定,纳税人可按照一定的标准额实现相应扣除,具体的标准如下:

直辖市、省会(**)城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市,扣除标准为每月1500元;除第一项所列城市以外,市辖区户籍人口超过100万的城市,扣除标准为每月1100元;市辖区户籍人口不超过100万的城市,扣除标准为每月800元。

如此新政,自然备受欢迎,广大租客们纷纷下载个税抵扣APP,填报抵扣信息,为每月节省下来的几十元、上百元偷着乐。

然而,北京一位每月房租5000元的朋友却说,他放弃了房租抵扣这一项。为何放着眼前的肉不吃?

汝之蜜糖,彼之砒霜。有房东声称,一旦租客拿房租申报个税抵扣,要么涨房租,要么解除合同退房。

多年来,我国绝大部分房东从未收了房租去报税——这并不意味着房租所得不需要缴税。实际上,若要老老实实地足额交税,这笔钱还真不少。

房屋租赁收入要交多少税呢?在近日刷屏的一篇文章中,有房东算了一笔账:“你拿我的信息去申报个税抵扣,过不了几天税务部门就会通知我去开发票,单房产税一项就需要交纳360元(全额租金3000元乘12%),这还没算增值税和附加税等!你申请住房租金专项附加扣除能省100元,我至少要垫进去500元。”

果真如此?

依据《*******个人所得税法实施条例》,个人出租不动产所得属于财产租赁所得,固定税率为20%;自2001年1月1日起,对个人出租房屋的所得,暂减按10%的税率征收个人所得税;房产税方面,2005年国务院颁行的《房产税暂行条例》,依照房产租金收入计算缴纳的,房产税税率为12%。

个税和房产税相互独立。除此之外,还涉及增值税、城市维护建设税、教育附加、地方教育附加、城镇土地使用税等等。名义上看,房东们要承担的名义税负颇高。若真照此执行,房东们的信息进了税务系统之后,房租收入交税无所遁形。

但现实形势如何?在现有阶段,各地对房租收税大抵采用简易综合税率的办法,且多在5%左右,有的地方低至3%,3000元/月的房租,交90元的税就够了。

信息

既然当前要交的税并不多,也没说一定要交,房东们为何还是如此不安?

真正让他们辗转反侧的是个人信息——房租可抵扣个税,租客必然积极申报,就必然会上传房东信息。

细看规定,纳税人享受住房租金专项附加扣除,应当填报主要工作城市、租赁住房坐落地址、租赁起止时间、出租人姓名、身份证件类型和号码或者出租方单位名称及纳税识别号(社会统一信用代码)等等。

做好“信息”工作是向个人征税的基础。

从2014年开始新一轮财税体制改革以来,我国就着手构建以高收入者为重点的自然人税收管理体系,加快税收信息系统建设,各征管数据向税务系统集中,目标之一是征管系统与个人收入和财产信息系统互联互通。

毫无疑问,这是一项浩大而艰难的工程。自然人纳税人数量多、管理难,自古至今,没有人愿意把自己的财产信息公开,也没有多少人愿意主动交税。

有从事税务筹划的人士告诉经济ke,客观上讲,这次的个税抵扣细则可大量搜集信息。据了解,部分系统的公务员已开始下载个税APP填报相关信息。有人说,这比官员申报财产信息还要细、还要全。

对此,国家税务总局科研所特聘研究员杨默如在接受媒体采访时说,这种设置类似于营改增后销项税额与进项税额之间的关系,当上游纳税人开具发票,完成他/她的纳税义务之后,下游的人才能够实现他/她的税额抵扣。如此一来,下游企业的依法抵扣将增加上游企业实际税负,但能够形成一个勾稽、监督与控制的关系,从而完善国家税收征管系统。

的确,营改增后,上下游企业之间相互监督,“环环征税,层层抵扣”的增值税链条逐步建立。有小企业主告诉《中国经济周刊》记者:“没有任何避税的空间。你想少开税票,下游企业抵扣税额就少了,他们不干啊。如果要做高自己的支出来少交税,就意味着做高上游企业的收入,他们也不干啊。”

按杨默如的说法,房租抵扣个税与此类似。以往,税务机关要想获得房东出租房屋的信息可说是高射炮打蚊子,可现在把广大的租客们发动起来,人人成为自发的征管员,事情就好办了。

相对于苦哈哈的租客,坐收财产性收入的房东们是不是被税务部门重点关注的高收入人群呢?

直接税

以前,房租这样小水坑一般的税源,各地税务瞧不上,征管也懒得费劲。

国税总局2005年下发的《关于加强出租房屋税收征管的通知》说得很清楚:出租房屋特别是私房出租点多面广、隐蔽性强,征管难度大,税务机关又缺乏有效的信息来源渠道和控管手段,出租房屋的税收征管基础工作比较薄弱,漏征漏管情况比较普遍。

意思大致是说,不是不想收才让房东们偷税漏税,而是不好收、征收成本太高。你想啊,要去找房东收点税,税收征管员也许得跑上好几趟才能找到人,光是征管员的工资就划不来,更何况还得看人脸色。“损人”又“不利己”,何必呢。

今后,局面或大为改观。上述从事税务筹划的人士说,有了大量的房屋租赁数据后,在大数据+AI时代,以往不好收税的问题都不再是问题。网**传,已经有地方抢食“头啖汤”,从社区网格中心发出了《个人房屋租赁纳税通知》,逾期不办就要处罚。

除了征管难,税务机关长期对房租收入这样的税源忽略不计的另一层原因是缺少征收直接税的习惯。我国历来采用间接税为主的税制结构,面向个人的直接税比例不高。

如此的税制结构给企业带来沉重负担,不利于经济的转型升级,也不利于发挥税收调节财富分配的作用。2014年6月,中共中央政治局审定通过的《深化财税体制改革总体方案》提出,要优化税制结构,逐步提高直接税比重。

*新的个税改革措施也清晰地表明,要减轻低收入者的税负,强化对高收入者的税收征管。

作为财产性收入之一,如果全面强征管,房租征税这块蛋糕有多大呢?据一份《2018年轻人租房大数据报告》,预计到2023年,国内房屋租赁总面积将达83.82亿平方米,租赁人口将达2.48亿。粗粗估算一下,金额貌似很惊人。

悄悄收房租,躺着数钱的日子“小舟从此逝”了?国税系统相关人士称,目前并没有对房租收入明确征税的计划,国税总局也没有确定开征与否的权限。

现在不征,不代表以后都不征;现在少征,也不意味着今后不高征。房东们更担忧的是,租客申报了信息,自己却没有交税,一旦税务局哪天来查税怎么办?到那时候,除了补缴税款,是不是还会有罚款,会不会有滞纳金?

毕竟,2018年就发生过企业被追缴十年社保的事情,弄得不少企业人心惶惶,经济ke就曾听说,有企业主为此果断注销企业。

当然,追缴社保如此简单粗暴的做法已经被叫停。房租交税应该也不会太贸然推进。即便大规模铺开,也会有相应的缓冲办法和过渡期。

焦虑其实也不止于房东。可以预测的是,随着我国财税体制改革的继续推进,要维持宏观税务稳定,一面大规模减税降费、减轻企业负担、提升经济活力的同时,另一面就必然要优化税制结构、完善直接税征管体系、提升直接税比例——人们将越来越多地面对直接税带来的税负痛感。

改革或有阵痛。但新一轮财税体制改革是一场关系国家治理体系和治理能力现代化的变革,是着眼长远的制度创新。

来源:澎湃网


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除了排名靠前的伦敦西区,伦敦城区代替了上海浦东成为第十名,大概能从侧面说明伦敦金融服务的核心地位目前没有太受到太大影响,另一方面也是因为伦敦没有太多新的办公室供给。根据物业管理服务公司世邦魏理仕的报告 ,香港中环核心区写字楼租金连续三年居全球**(本文中用租金指代包括了办公室租赁、本地税和服务费的总和)。它的每单位年租金比第二位的英国伦敦西区高约三成。 虽然全球经济放慢,但世邦魏理仕预计今年写字楼租金将增长 2%,各地区写字楼租金增长加快,只有美洲地区的租金上涨有所放缓(不过依然是增长的)。写字楼市场今年前景比较积极,但会受到劳动市场的限制。 写字楼作为一种生产资料,它的租金和供需情况能表明一个城市的经济活跃程度。如果空置率低,说明当地市场比较有活力,若空置率比较高,对城市经济是一个巨大的浪费。 香港中环租金连续三年上涨:从 2016 年的 3120 美元每平方米的年租金到 2017 年的 3260 美元,再到 2018 年的 3297 美元。中环区的写字楼空置率跌至 1.1%。 世邦魏理仕香港顾问及交易服务办公楼执行董事骆应铭在接受路透社采访时表示:“银行及金融业为中环租赁的主要需求来源,来自中资企业的租赁需求尤其强劲。” 香港九龙区的写字楼排名第四,排名和去年一样。九龙未来可能会增加供给,但是目前**写字楼还是比较稀缺,让它的价格难以降低。 除了租务市场需求旺盛,投资者对中环区**写字楼亦趋之若鹜。去年底长实集团以 402 亿港元出售“中环中心”物业,是香港历来成交价**的商厦买卖。 当然,香港本身存在土地不足,供应短缺的问题,这让它的租金很难走低。WeWork 以及裸心社(现在都属于 WeWork)共享办公在香港市场也很活跃,他们主要出现在非核心区域。 北京金融街依然是中国大陆*贵,它排名第三。因为聚集了“一行三会”(中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会和中国保险监督管理委员会),也是许多银行总部,这种“聚集效应”是许多金融类企业选址的优先考虑因素。 金融街租金高也是因为这里可供租赁面积小,而北京 CBD (包括建**、国贸和燕莎使馆区的中心商务区)的供给量是金融街的两倍多。 纽约曼哈顿中城价格下降,曼哈顿中城南部(包括 Chelsea、SoHo、哈德逊广场和西村以及麦迪逊大道和联合广场)上升,是美国*贵的地段。今年早些时候,Google 以 24 亿美元买下的 Chelsea Market 大楼就位于曼哈顿中城南部。 根据另一个地产服务商——戴德梁行的今年第一季度报告,纽约中城和中城南部的写字楼空置率分别为 9.3% 和 6.5%。由此就可以看出后者是更受欢迎的办公街区。不过,根据 Statista 的数据,但这里供给写字楼面积还是比曼哈顿中城要少35%左右。  据房地产咨询公司戴德梁行的报告,去年第四季度上海核心区写字楼(包括浦东和浦西)的空置率为 9.9%。这种高空置率的情况可能还会延续下去。 迪拜下降是因为油价走低公司兼并之后节约开支,在他们的住房市场也出现了类似的情况。大家在寻求更低价的选择。世邦魏理仕认为俄罗斯首都莫斯科办公室租金下降是因为受到政治和选举的影响。 与之相反,上海浦东和浦西排名下降主要是由于供给增多的缘故。 上海浦西(核心区)写字楼的租金价格在今年第一季度比去年同期下降了 12.8%——这是除了迪拜之外租金下降*快的,浦东也下降了 5.5%。 过去两年,上海**写字楼在非核心商业区增加了不少。我们在《上海没有 CBD,这可能是一个正确的说法》一文中详细报道了这种多中心化——浦东陆家嘴和浦西南京西路和淮海中路等传统 CBD 之外地区写字楼(包括虹桥、前滩、长风、四川北路/北外滩)的发展。 但虹桥商务区租金上升*快,涨幅超过了30%。

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这个由中关村发展集团和首创置业合作开发运营的园区,是首创进军产业地产的第一个园区项目,也是双方合作开端。首创置业副总裁胡卫民透露,未来首创联手中关村发展集团还将在北京及全国布局多个高科技产业园区。胡卫民表示,中关村发展集团在高新技术产业园区领域已经有多年的开发经验,首创在房地产领域具备较强的优势,在中关村集成电路设计产业园区项目合作方面,首创负责前期的开发建设,中关村发展集团负责后期运营,“在合作过程中,我们也学习积累产业地产方面的经验。”胡卫民的另一个身份是北京中关村集成电路设计园发展有限公司董事,作为园区的开发运营主体,中关村发展集团和首创置业各持有公司50%的股份,其中董事长苗军来自中关村发展集团,总经理裴濬来自首创置业。胡卫民表示,园区将于年底竣工,2018年正式运营,其中销售和自持各占一半左右,目前已经与150多家集成电路上下游企业签署入驻意向协议,“有一部分企业已经签署正式入驻协议,计划是引入300家企业。”胡卫民介绍,园区用地是通过招拍挂获取的商业用地,楼面地价达到1.8万元/平方米,“我们是这个园区这个地区第一家用商业用地开发园区的项目,前期投入比较大,销售一部分也是为了收回前期的投资。”北京市国土资源局信息显示,中关村集成电路设计园宗地面积59750.387平方米,规划建筑面积为149376平方米,成交价为18.27亿元,土地签约时间为2015年2月9日。该地块由中关村发展集团和中关村软件园发展有限责任公司联合获取。北京中关村集成电路设计园有限责任公司注册时间也是2015年2月份,*初股东为中关村发展集团及控股子公司中关村软件园。当年7月1日,首创置业间接全资控股的北京朗园置业有限公司对中关村集成电路软件园增资5亿元进入。这就意味着在该园区开发方面,首创置业是后来者。裴濬透露,双方在项目上既是合作关系,也是一体的,园区建成后双方共同运营,未来园区收益也按股权比例进行分配。整个园区共由16栋楼组成,包括8栋主楼和8栋配楼,中心位置的2栋主楼为加速器和专家公寓,底层配有一定比例的商业和企业交流场所,联通另外3栋主楼共5栋楼为自持,另外的3栋主楼和8栋配楼对外销售。11月16日的论坛上汇集了国内大部分集成电路领域的领军企业,据参会一位科技部人士透露,中国虽然在集成电路领域取得重大突破,但在集成电路设计领域较弱,而中关村集成电路设计园也是科技部重大专项基金扶持的**一个科技园区项目。目前,首创集团及首创置业分别在大兴区和东三环郎家园有一个文创园区,是利用原有旧厂房通过改造而形成文化创意园区,中关村集成电路设计园是首创真正意义上进入产业地产的第一个项目,首创置业的短期目标是,产业地产营收占到整个公司的10%左右。胡卫民表示,园区收入主要来自两个方面:一是通过租售结合收回前期投入成本;二是通过对园区内企业进行投资获得长期收益,“和集团有很多资源上的协同,土地资源方面有优势,还有首创证券等提供金融支持。”在胡卫民看来,产业园发展离不开金融,不仅持有物业占用大量资金,后期创新企业孵化还需要资金支持,“一个是与国家、北京基金合作,同时引进市场化资本,一个是通过举办行业年会,所有巨头都来了,通过这次聚会把相关资源整合起来,形成优势,更好推动产业地产发展。”

办公场地,是任何一家公司办公所必备的条件。不合适的办公场地,会带来诸如噪音、交通不便、周边设施不便利等不利影响。所以,选择一个合适的办公场地对一家公司来说至关重要。办公产地的选址大致分为确认需求、制定计划、寻找场地、实地考察、对比分析、洽谈协商、*终确认等几个阶段。 1、确认需求阶段a.结合公司业务模式。公司的业务模式很多,诸如电商、文创、化工、科技、贸易等,作为科技公司应当在科技公司为主的园区选址,因为如果一两个科技公司坐落于贸易、文创扎堆的大厦, 这样的环境将会造成公司周边行业信息十分闭塞。b.满足公司发展规模和战略的要求。公司的发展大致要经历创业、成长、成熟和转型等阶段,创业型的公司宜选择创业孵化类园区,如创业基地、创业小镇、创业科技园等,不仅可以享受当地的政策扶持,还可以享受配套的园区活动。c.合适的地理位置,交通相对便利,适当结合公司大部分员工的出行情况。d.成本控制,结合公司情况,做出预算。e.空间大小和格局。一般人均面积9-14平方米为公司空间大小的合适范围。假设一个40人的公司所需的空间即为360-560平方米。


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