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“90后”超“70后” 成东莞购房第二大群体
2019-01-08

2018年,东莞二手房市场受到“三价合一”政策影响,市场冷淡程度较一手房市场更甚,根据相关统计数据显示,去年东莞二手住宅成交套数较前年减少17130套,较同年一手住宅成交量少13768套;业内人士认为,受到“三价合一”政策影响,二手住宅购房门槛提高,同时一手房价格回落,促使二手房购房者分流至一手房市场,整体来看,去年是二手楼市较为低迷的年份。


  值得注意的是,随着70后、80后**置业、换房需求大部分释放,90后成为新的购房主力,在相关研究机构统计数据当中,“90后”购房者人数仅次于“80后”,已经成为第二大购房群体。


  盘点1


  去年二手住宅成交下滑


  东莞中原战略研究中心统计数据显示,2018年东莞二手住宅成交31156套,同比下滑17130套,一二手住宅网签套数比为1.4:1,受到一手房价回落、二手房购房门槛提高影响,二手房需求明显分流至一手房市场。数据显示,2014年-2018年,东莞二手住宅网签分别为30679套、43140套、61729套、48286套、31156套;通过对比发现,二手住宅成交于2016年、2017年达到高位,在2018年“三价合一”后下滑;而一二手住宅比方面,自东莞一手住宅限购后,二手住宅在2017年冲高,一二手住宅成交比几乎达到1:1。


  盘点2


  二手房价维持在1.5万元/平方米左右


  乐有家研究中心统计的数据显示,受到“三价合一”影响,东莞二手商品房成交量不高,整体成交量比较平稳,月度成交量维持在3000套左右,其中5月份二手商品房过户3539套为全年*高。另外,东莞二手房整体价格比较稳定,包括非住宅物业在内的东莞二手商品房均价维持在15000元/平方米左右。


  点评:受到“三价合一”影响,东莞二手房网签价格与实际成交价格也越来越接近。业内人士透露,目前东莞二手房市场整体成交价在1.5万元/平方米左右,属于较为合理水平。而从部分热门区域和个别房源来看,2018年,受到一手房价格回调等影响,不少二手房价格下调明显,特别是在临深区域,深圳购房者将位于东莞的房子以较低的价格出售套现,回归深圳本土市场重新置业。东莞中原战略研究中心也表示,为了应对市场的变化,吸引刚需购房者,一些二手房业主让利幅度加大,除了直接下调价格外,还会通过承担部分税费等方式来出售房子。


  盘点3


  套均总价约144万元/套


  乐有家研究中心统计数据显示,相较于新房套均总价破200万元/套,去年东莞二手房套均总价相对“低洼”,2018年东莞二手房套均总价约为144万元/套。从同比来看,*近3年时间东莞二手房套均总价上涨30.3%,乐有家研究中心认为,这个上涨幅度与新房三年时间套均总价上涨幅度几乎一致,这也说明2016年东莞新房价格快速上涨也带动了二手房房价上涨。


  点评:与一手房相比,二手房相对低洼的总价仍然是吸引刚需购房者的重要因素。二手房的主要购房客户为**置业的刚需购房者,他们对于价格更为敏感,而由于二手房不同的楼龄、地段、产品户型等,存在的价格差异也比较大,选择范围广,更符合**刚需购房者的需求。从个盘来看,仍然可以挑选到不少价格相对较低,同时又“满五**”,税费相对较少的房子。购房者如果愿意接受相对楼龄不是那么新,甚至是楼梯房,但是生活配套相对成熟、又属于学区房的房源,也是可以挑选到不错的房子的。


  盘点4


  刚需购房者占比达到74%


  根据乐有家研究中心数据显示,2018年东莞购房者占比*多的还是刚需购房者,占比达到74%,与2017年相比上升约7个百分点,改善型需求则有所下降,仅占比18%。


  此外,从年龄段来看,在购房群体当中,“80后”是社会的中流砥柱,也体现在住房购买力上。根据乐有家研究中心数据统计显示,2018年“80后”在东莞购房占据半壁江山,占比达56.2%,而“90后”的购买力日益强大,去年与“70后”的差距再次拉大,占比超“70后”约5个百分点。另外值得注意的是“00后”甚至是“10后”购房者也开始出现在东莞楼市,且购买力不容小觑。


  点评:随着“70后”购房者**置业、改善需求逐步完成,“80后”购房者也步入买房、换房时代,成为了市场购买主力,“80后”购房者无疑是目前购买力*强的购房群体之一。不过,“90后”购房者的崛起也引起了人们的关注。


  小王是“90后”购房人群中的一员,她去年刚刚结婚,赶在婚前购买了一套二手房作为自己的首套住宅。她告诉记者,在外面工作的她和她的朋友们,还是开始逐渐步入“买房”大军当中,由于他们大多数是独生子女,在工作地买房“主要是考虑结婚以及未来父母的养老问题。”


  记者在采访中了解到,“90后”逐渐步入婚姻,婚房成为他们购房的主要需求,**置业人群中,“90后”人群在日益加大,并且已经赶超“70后”购房者。未来楼市将会出现更多在户型设计、生活习惯上更倾向于“90后”审美、生活需求的房源,楼市也正在进行新一轮的转变。


  盘点5


  东南临深及中心城区


  仍是热门成交区域


  2018年,东莞新房成交多出现在中心城区周边的“洼地”镇区,由于价格相对较低,吸引了不少中心城区购房需求外溢;而二手房成交则集中出现在楼市发展较为完善,配套相对成熟的传统二手房区域,一个是东南临深片区;一个是中心城区。乐有家研究中心统计数据显示,2018年东南临深片区中仅樟木头镇就网签了二手房6174套,继续成为二手房成交**。在成交价格方面,东南临深片区及中心城区二手房成交价也下滑。


  点评:从去年下半年二手房成交情况来看,不少业主降价出售二手房,而且让利降价幅度较大,在东南临深片区和中心城区表现*为明显,从价格来看,受到一手房价格回落影响,二手房价格也从高位回落,对于刚需购房者来说,无疑是一个好消息。

来源:广州日报


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2017年7个重点城市**写字楼市场累计推出85个项目,新增供应566.4万平方米,市场总存量推升至4146.4万平方米。全国开业大型商业项目高达504个,总体量约4600多万平方米,开业数量创近4年来新高,也是历史新高。截止到12月中旬,2017年上海市商业项目存量面积达到1616万平方米,新入市项目46个,其中新增购物中心体量296.3万平方米。上海的增长体量在过去4年中始终呈现持续高增长趋势。北京市场已经比较明显的体现出存量时代的特征,通过对旧项目的升级改造,盘活旧有项目和非市场化的项目,以此来满足企业在品质和数量方面的需求,将成为写字楼市场下一步的发展方向。2017年中国房地产并购规模,创下了近几年以来的历史**值,或高达3000亿元。一二线城市房地产行业开始从增量向存量模式转换,今年上海一城房产大宗物业的交易数量就超过120宗,并购规模超过1200亿元。并购交易中,除了以土地储备为目标,对于物业的直接投资中,不只是办公楼,处于风口的长租公寓、联合办公,尤其是物流地产也受到相当高的关注。在今年各城市中高端人才争夺大赛里,以深圳为带表的各地方政府也频频进入大宗物业交易市场。到2020年,预计全国进入商业地产的资本将达到万亿规模。联合办公运营商已成办公楼租赁市场重要的需求源。规模较小的初创企业也可能会考虑*近两年新兴的联合办公空间。继SOHO 中国的3Q 平台之后,联合办公空间在一线城市有如雨后春笋般涌现,并开始向部分二线城市扩张。

除了排名靠前的伦敦西区,伦敦城区代替了上海浦东成为第十名,大概能从侧面说明伦敦金融服务的核心地位目前没有太受到太大影响,另一方面也是因为伦敦没有太多新的办公室供给。根据物业管理服务公司世邦魏理仕的报告 ,香港中环核心区写字楼租金连续三年居全球**(本文中用租金指代包括了办公室租赁、本地税和服务费的总和)。它的每单位年租金比第二位的英国伦敦西区高约三成。 虽然全球经济放慢,但世邦魏理仕预计今年写字楼租金将增长 2%,各地区写字楼租金增长加快,只有美洲地区的租金上涨有所放缓(不过依然是增长的)。写字楼市场今年前景比较积极,但会受到劳动市场的限制。 写字楼作为一种生产资料,它的租金和供需情况能表明一个城市的经济活跃程度。如果空置率低,说明当地市场比较有活力,若空置率比较高,对城市经济是一个巨大的浪费。 香港中环租金连续三年上涨:从 2016 年的 3120 美元每平方米的年租金到 2017 年的 3260 美元,再到 2018 年的 3297 美元。中环区的写字楼空置率跌至 1.1%。 世邦魏理仕香港顾问及交易服务办公楼执行董事骆应铭在接受路透社采访时表示:“银行及金融业为中环租赁的主要需求来源,来自中资企业的租赁需求尤其强劲。” 香港九龙区的写字楼排名第四,排名和去年一样。九龙未来可能会增加供给,但是目前**写字楼还是比较稀缺,让它的价格难以降低。 除了租务市场需求旺盛,投资者对中环区**写字楼亦趋之若鹜。去年底长实集团以 402 亿港元出售“中环中心”物业,是香港历来成交价**的商厦买卖。 当然,香港本身存在土地不足,供应短缺的问题,这让它的租金很难走低。WeWork 以及裸心社(现在都属于 WeWork)共享办公在香港市场也很活跃,他们主要出现在非核心区域。 北京金融街依然是中国大陆*贵,它排名第三。因为聚集了“一行三会”(中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会和中国保险监督管理委员会),也是许多银行总部,这种“聚集效应”是许多金融类企业选址的优先考虑因素。 金融街租金高也是因为这里可供租赁面积小,而北京 CBD (包括建**、国贸和燕莎使馆区的中心商务区)的供给量是金融街的两倍多。 纽约曼哈顿中城价格下降,曼哈顿中城南部(包括 Chelsea、SoHo、哈德逊广场和西村以及麦迪逊大道和联合广场)上升,是美国*贵的地段。今年早些时候,Google 以 24 亿美元买下的 Chelsea Market 大楼就位于曼哈顿中城南部。 根据另一个地产服务商——戴德梁行的今年第一季度报告,纽约中城和中城南部的写字楼空置率分别为 9.3% 和 6.5%。由此就可以看出后者是更受欢迎的办公街区。不过,根据 Statista 的数据,但这里供给写字楼面积还是比曼哈顿中城要少35%左右。  据房地产咨询公司戴德梁行的报告,去年第四季度上海核心区写字楼(包括浦东和浦西)的空置率为 9.9%。这种高空置率的情况可能还会延续下去。 迪拜下降是因为油价走低公司兼并之后节约开支,在他们的住房市场也出现了类似的情况。大家在寻求更低价的选择。世邦魏理仕认为俄罗斯首都莫斯科办公室租金下降是因为受到政治和选举的影响。 与之相反,上海浦东和浦西排名下降主要是由于供给增多的缘故。 上海浦西(核心区)写字楼的租金价格在今年第一季度比去年同期下降了 12.8%——这是除了迪拜之外租金下降*快的,浦东也下降了 5.5%。 过去两年,上海**写字楼在非核心商业区增加了不少。我们在《上海没有 CBD,这可能是一个正确的说法》一文中详细报道了这种多中心化——浦东陆家嘴和浦西南京西路和淮海中路等传统 CBD 之外地区写字楼(包括虹桥、前滩、长风、四川北路/北外滩)的发展。 但虹桥商务区租金上升*快,涨幅超过了30%。

办公室装修设计通常都会由装修公司方起草一份报价,然后由企业方进行核对并且拟定一份装修预算。这个办公室装修设计预算很大程度上受到装修公司给出的报价单影响,从而无法做到一个贴切的费用预算。那么,如何有效的去控制好办公室装修的资金预算呢?后街装潢笔者为大家提出这些建议。 1、国产办公家具性价比高在进行办公室装修的时候,就需要考虑办公家具的问题了。如果不是特别需求奢华或者必要的情况下,建议是选择国产的办公家具。同样的款式价格就比国外进口的便宜好几倍,然而质量也是有保障的。 2、选择更适合的设计师每个设计师擅长的风格和领域不同。但是一个好的设计师能满足甲方办公室装修设计的需求还能有效的控制办公室装修的预算。他可以在部分项目上使用一些物美价廉的材料,还不会因为材料的问题引发返工的纠纷进而耽误工程进度。 3、要求有经验的施工队其实施工队是整个办公室装修设计*重要的一个环节,不管设计图纸和装修方案做得多么漂亮,施工队能否一丝不苟的的完成装修任务才是**的一个环节,这个环 节如果出了问题,就需要面临极为复杂的返工工程,造成的损失也很大。尽量找有经验的装修公司,以免装修设计过后产生售后问题。

这个由中关村发展集团和首创置业合作开发运营的园区,是首创进军产业地产的第一个园区项目,也是双方合作开端。首创置业副总裁胡卫民透露,未来首创联手中关村发展集团还将在北京及全国布局多个高科技产业园区。胡卫民表示,中关村发展集团在高新技术产业园区领域已经有多年的开发经验,首创在房地产领域具备较强的优势,在中关村集成电路设计产业园区项目合作方面,首创负责前期的开发建设,中关村发展集团负责后期运营,“在合作过程中,我们也学习积累产业地产方面的经验。”胡卫民的另一个身份是北京中关村集成电路设计园发展有限公司董事,作为园区的开发运营主体,中关村发展集团和首创置业各持有公司50%的股份,其中董事长苗军来自中关村发展集团,总经理裴濬来自首创置业。胡卫民表示,园区将于年底竣工,2018年正式运营,其中销售和自持各占一半左右,目前已经与150多家集成电路上下游企业签署入驻意向协议,“有一部分企业已经签署正式入驻协议,计划是引入300家企业。”胡卫民介绍,园区用地是通过招拍挂获取的商业用地,楼面地价达到1.8万元/平方米,“我们是这个园区这个地区第一家用商业用地开发园区的项目,前期投入比较大,销售一部分也是为了收回前期的投资。”北京市国土资源局信息显示,中关村集成电路设计园宗地面积59750.387平方米,规划建筑面积为149376平方米,成交价为18.27亿元,土地签约时间为2015年2月9日。该地块由中关村发展集团和中关村软件园发展有限责任公司联合获取。北京中关村集成电路设计园有限责任公司注册时间也是2015年2月份,*初股东为中关村发展集团及控股子公司中关村软件园。当年7月1日,首创置业间接全资控股的北京朗园置业有限公司对中关村集成电路软件园增资5亿元进入。这就意味着在该园区开发方面,首创置业是后来者。裴濬透露,双方在项目上既是合作关系,也是一体的,园区建成后双方共同运营,未来园区收益也按股权比例进行分配。整个园区共由16栋楼组成,包括8栋主楼和8栋配楼,中心位置的2栋主楼为加速器和专家公寓,底层配有一定比例的商业和企业交流场所,联通另外3栋主楼共5栋楼为自持,另外的3栋主楼和8栋配楼对外销售。11月16日的论坛上汇集了国内大部分集成电路领域的领军企业,据参会一位科技部人士透露,中国虽然在集成电路领域取得重大突破,但在集成电路设计领域较弱,而中关村集成电路设计园也是科技部重大专项基金扶持的**一个科技园区项目。目前,首创集团及首创置业分别在大兴区和东三环郎家园有一个文创园区,是利用原有旧厂房通过改造而形成文化创意园区,中关村集成电路设计园是首创真正意义上进入产业地产的第一个项目,首创置业的短期目标是,产业地产营收占到整个公司的10%左右。胡卫民表示,园区收入主要来自两个方面:一是通过租售结合收回前期投入成本;二是通过对园区内企业进行投资获得长期收益,“和集团有很多资源上的协同,土地资源方面有优势,还有首创证券等提供金融支持。”在胡卫民看来,产业园发展离不开金融,不仅持有物业占用大量资金,后期创新企业孵化还需要资金支持,“一个是与国家、北京基金合作,同时引进市场化资本,一个是通过举办行业年会,所有巨头都来了,通过这次聚会把相关资源整合起来,形成优势,更好推动产业地产发展。”

办公场地,是任何一家公司办公所必备的条件。不合适的办公场地,会带来诸如噪音、交通不便、周边设施不便利等不利影响。所以,选择一个合适的办公场地对一家公司来说至关重要。办公产地的选址大致分为确认需求、制定计划、寻找场地、实地考察、对比分析、洽谈协商、*终确认等几个阶段。 1、确认需求阶段a.结合公司业务模式。公司的业务模式很多,诸如电商、文创、化工、科技、贸易等,作为科技公司应当在科技公司为主的园区选址,因为如果一两个科技公司坐落于贸易、文创扎堆的大厦, 这样的环境将会造成公司周边行业信息十分闭塞。b.满足公司发展规模和战略的要求。公司的发展大致要经历创业、成长、成熟和转型等阶段,创业型的公司宜选择创业孵化类园区,如创业基地、创业小镇、创业科技园等,不仅可以享受当地的政策扶持,还可以享受配套的园区活动。c.合适的地理位置,交通相对便利,适当结合公司大部分员工的出行情况。d.成本控制,结合公司情况,做出预算。e.空间大小和格局。一般人均面积9-14平方米为公司空间大小的合适范围。假设一个40人的公司所需的空间即为360-560平方米。


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