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惠州:上月二手房交易面积46万平方米 环比增48.9%
2018-12-07

  跟随新房市场的下行,惠州二手房动态交易市场也出现明显的下行势头。“以前是很多客户在等着,房源难找,现在放盘的业主多了却没了客户。”多家中介机构门店负责人在记者走访时均如是表示。

  多家银行针对二手房源停贷、贷款利率上浮50%……关于二手房市场的下行行情理由足够充分,然而这一看法随着一份交易统计数据的发布被推翻。近日,惠州市房管局发布了全市11月二手房交易数据,单月销售面积46.08万平方米环比增48.9%。

  惠州二手房市场出现了逆势上涨的行情。行业相关专家对此就认为,市场大环境的下行起了作用,前期坚定不议价的放盘业主开始松动,溢价空间不断增大。另一方面也助推二手房市场高溢价局面得到反转,市场价格回落切实满足刚需客户的置业安居需求。

  然而,究竟是什么原因导致惠州二手房市场逆势上行?

  1 市场动态

  放盘房源价格下降仍无人问津

  经历过调控初期的暖势,在当前调控满两周年阶段,惠州房地产市场调控边际效应不断出现,市场下行势头明显。记者近期走访多个在售楼盘都得到“房子不再好卖”的反馈。

  具体到更加敏感的二手房交易市场,过去两年时间里不断出现的“客户好找,房源难寻”的局面反转,多家中介机构都有多套高性价比放盘房源积压在手上。

  在惠城东平的中介门店家顺地产经纪人小徐介绍,门店在东湖花园四区和六区都有业主放盘,价格相对上半年已经足够优惠了。其中有一套三楼的83平方米的两房户型房源,报价102万元,但实际底价则在92万—95万元左右,几个月前卖过同样的户型楼层还高一点(4楼),105万元成交的。

  金耀园的业主胡先生因为准备换房,先出售一套房源,房源面积95平方米,*开始的放盘价格125万元,现在降至110万元。“之前有个客户很中意房子,希望112万元成交没有同意,中介也说*低115万元肯定卖出去,现在看房的人都变少了。”胡先生直言现在后悔也来不及了。

  “受到市场大环境的影响是肯定的,新房市场也在下行,推售的房源不断增多,购买二手房的客户自然就少了。”面对市场的变化,家顺地产负责人徐伟林介绍,不管是新房还是二手房,都是一种市场供给,现在外地客退潮了,新房供应量也在增加,整个市场的供需环境的变化自然就对于二手房的交易带来影响。

  惠州市中介行业协会监测的动态信息就显示,跟随市场的转变,惠州也出现了部分中介门店的撤场。“之前暖市环境下一窝蜂涌入行业的局面不再出现,部分竞争力有限、服务水平不高的中介门店遭到淘汰。”该协会副会长、鸿祺房产李挺斌就认为,中介行业的发展并非只是依靠市场,而是依靠服务和运营体系的,市场一发生变化,那些不规范、竞争力弱的机构自然会被淘汰。

  “就惠州而言,市场容量就那么大,留下来的肯定是有沉淀的企业。”李挺斌说。

  2 销售表现

  全市11月二手房交易3932套环比增35%

  结合动态市场,多位受访的中介机构门店负责人均表示看房客户数量下滑严重。位于麦地的润地房产门店经纪人严志威则认为卖房客户更加集中和更加精准。

  “在此前带客看房时候客户看很多房也很难达成成交,到处看和到处比价,*后成交了也经常是在别的中介交易的,但是现在的客户一般都是看好房源,谈好价格之后成交率要高很多。”严志威介绍,以前更多的是做一个量和一个概率,现在则是做质。

  鸿祺房产一位经纪人则以门店近期销售的一套南翠花园105平方米房源为例,*开始业主放盘120万元总价,*后有客户以110万元的价格一次性付款买走了。他介绍,现在的信贷环境对于二手房市场来说是很残酷的,很多业主也愿意降价实现资金快速回款。

  近日,惠州市房管局房产信息中心公布了11月份全市二手房交易统计数据,据该数据显示,全市当月销售二手房源3932套环比增35%,销售面积46.08万平方米环比增48.9%。

  结合前期的数据统计可看到,在过去3个月(9月、10月和11月),全市二手房源交易数量分别为3687套、2914套和3932套,总计达到10533套规模。而在去年暖市同期的交易则分别为4692套、3303套和3953套,共计11948套,同比月均减少350套左右。

  在采访中,惠州二手房交易市场资深人士、同协房产总经理李雁豪结合公司办理售后业务的情况介绍,根据中介机构递交过来的售后件信息可以发现一次性付款客户的比例明显上升,且交易价格会明显比同类型房源价格低出很多。

  3 行业环境

  信贷持续收紧将抑制行业的长效发展

  “现在很多客户宁愿多借点钱选择一次性付款也不愿意去贷款。”李雁豪介绍,一方面银行贷款对于二手房市场条件较为苛刻、等待时间长,且部分银行停贷;另一方面,贷款的利率上浮标准也非常高,普遍都是在基准利率基础上上浮40%—50%左右水平。

  位于古塘坳区域的熙龙小镇,一套82平方米三房户型房源前段时间被售出,总价90万元,客户一次性付款。中介门店负责人介绍,业主放盘就是按照两个价格,按揭贷款的房价为102万元,一次性付款则为92万元,*后反复沟通以90万元总价成交。

  “客户一方面确实是受制于贷款环境,长期还款压力过大,另一方面则还是优惠幅度,买卖双方有足够的议价的空间。”该中介门店负责人指出。

  具体到信贷环境的形势,记者通过走访多家在惠银行发现,以往每逢新年年初额度逐步松绑放开的局面不一定会出现。多个银行客户经理均表示,元旦过后放开的可能性不大,银行内部暂时也没有任何放松的迹象。

  在利率方面则仍然保持高位上浮的表现,首套房贷方面,中国银行、兴业银行、平安银行、光大银行、农业银行的首套房贷利率上浮幅度30%—40%,邮政储蓄银行首套上浮45%,华润银行首套上浮区间在45%—50%。二套房利率则均保持在35%—50%之间。

  在二手房交易方面,办理二手房交易售后的同协房产按揭部负责人直言,与此前的局面类似,国有四大行基本不再收件,客户送件基本都是选择光大银行、兴业银行、浦发银行等商业银行。“尽管这几家银行都还能够收件,但具体的放款周期也是难以保障的。”

  李雁豪认为,信贷环境的持续紧收和停贷,对于二手房市场的发展是很大的压力。他介绍,尽管部分刚需客通过其他途径能够选择一次性支付获得业主一定幅度的低价优惠,但对更多的刚需客来说则意味着挤压出市场,而且市场潜在的客户也很容易遭到透支,后续市场的长效发展乏力。

  4 市场发展

  一二手房价倒挂现象回落

  对比前期市场,记者注意到,当前惠州二手房市场价格回落明显。相对于同区域的新房楼盘价差优势变得不断明显。

  以东江新城片区为例,在上半年市场,区域放盘的多套二手房源价格普遍达到1.3万—1.5万元/平方米左右。在彼时的走访中,方正地产总经理郑臣钏就认为价格有虚高倾向。他指出,该区域同期的新房价格普遍在1.1万—1.2万元/平方米,二手房的过度高价实际上已经出现了一二手房价倒挂的局面。

  聚焦当前市场,据家顺地产挂出的水岸城房源显示,88平方米简装房源110万元,164平方米面江户型198万元……基本与当前新房价格保持一致。在老城区,TCL嘉园、翠园、金耀园等多个10年楼龄左右的老社区交易价格也出现回落,从上半年的1.3万元/平方米左右的单价水平回落至1.1万元/平方米的水平。

  “不同于新房市场价格监制,以及开发企业的申报等流程,二手房源的价格是真实市场供需的体现。”李挺斌介绍,如果这套房源的价格放盘太高,没有客户购买,业主自然就会适时降价以达成交易。他直言,二手房价实际上就是买卖双方协商议价结果的直接体现。

  郑臣钏则认为,二手房市场无论如何变化,*终的基础始终会回归到市场价值和比较优势。一方面是对比新房拥有的地段、居住氛围成熟度、价差等优势,另一方面也是对比纵向市场,潜在的物业升值和发展前景优势等。“客户为什么选择购买二手房,无非是二手房与自身置业标准更加契合,或更能满足实际居住需求。”

  “楼市调控边际效益的出现,市场下行对于真实价值的回归是好事。”郑臣钏介绍,长期的暖市实际上让很多放盘业主思想变得投机,市场供需的回归理性也能够让买卖双方变得理性。

  李挺斌表示,对于刚性需求的购房市民来说,二手市场出现当前的价稳量稳局面是非常关键的。他介绍,不同于此前新房市场供不应求被挤压入二手房市场,当前的购房客户更多的是有着刚性的居住需求客户,卖家实现正常放盘定价对于这一部分支付能力有限的市民实现安居意义明显。

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  二手房交易为何逆势上扬?

  动态市场的反馈与及时的数据统计呈现相悖的局面,在市场销售面临着下行势头背景下,惠州11月份二手房交易规模逆市上升,针对这一市场表现局面,记者结合市场供需表现采访了多位二手房市场专家进行分析。

  惠州市中介行业协会副会长、鸿祺房产总经理李挺斌:

  二手房交易议价空间增大

  近阶段,惠州二手房大幅降价却依然难以出手的相关网帖备受关注。李挺斌对此介绍,不同于新房市场交易主体是开发商,二手房买卖双方都是小业主,能否实现交易完全取决于双方的协商过程。

  他介绍,在此前市场,因为新房市场供不应求,供需紧张,部分需求流入二手房市场。二手房的持有业主方的预期也因此被过度拉高,放盘价格常常会有过度溢价,甚至出现一二手房价格倒挂。

  “现在随着市场供需反转,购房市民的选择面拓宽,对于选购二手房也更加谨慎,这也直接助推着放盘业主更加切合实际,跟随市场的真实价值而动。”李挺斌介绍,以在南翠花园、金耀园等社区由前期1.2万—1.3万元/平方米价格回落至当前1万—1.1万元/平方米的价格,以单套100平方米房源为例,降价幅度*高达到30万元左右。

  方正地产总经理郑臣钏:

  刚需购房客户加速入市

  郑臣钏介绍,对于刚性的购房需求而言,能不能成交并不是取决于房源是否足够优质,而是取决于自身是否支付得起。跟随市场的下行行情,业主高溢价放盘的现象正在不断回落,市场价格更加贴近实际,选择入市的自住客户自然也将增多。

  “对于新房市场来说,二手房源始终有着比较优势。”郑臣钏介绍,对于当前投资客逐渐退去,自住客户占据需求主导的市场,二手房源在区位、居住氛围方面,以及生活配套设施等方面都将有着优势,对于住房需求迫切的刚需客户而言无疑是个不错的选择。

  郑臣钏还指出,在*基础的购房支出层面,尽管二手房交易面临着首付比例增加等问题,但对于支付能力有限的刚需客户来说,购房直接入住和免去装修的费用支出都将成为有力的吸引点,也能更有效地解决住房难题。

  同协房产总经理李雁豪:

  价差优势加速二手成交

  针对当前二手房市场表现出来的行情,李雁豪认为,长期处在高位的市场出现阶段性的下行行情是好事,一二手房价倒挂等不合理现象也得到有效反转。就市场表现出来的发展形势,价差优势仍将成为二手房行业发展的利器。

  对比市房管局发布的过去3个月的二手房交易数据,细分到区域市场,惠城仲恺环比和同比下降表现分别达到一成和三成,但在惠阳大亚湾市场则出现明显的涨幅行情。李雁豪指出,面对调控市场的深化,以及边际效益出现,市场下行发展,临深区域前期置业的投资客户出售变现较为明显。

  据大亚湾一位中介门店负责人介绍,该门店前期都是专注于新房的联动业务,但是现在市场二手的空间变大,且客户更为精准。一方面房源小区更为成熟,另一方面对比1.5万元/平方米左右的新房价格,房源价差优势太过明显。

  李雁豪指出,看回前几年,很多业主买入价格在4000元/平方米左右,对比现在的新房价格水平价差优势足够明显。面对市场的变化,前期投资客户选择抛售变现成为二手房市场逆势上扬的有力支撑。


来源:南方日报

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这个由中关村发展集团和首创置业合作开发运营的园区,是首创进军产业地产的第一个园区项目,也是双方合作开端。首创置业副总裁胡卫民透露,未来首创联手中关村发展集团还将在北京及全国布局多个高科技产业园区。胡卫民表示,中关村发展集团在高新技术产业园区领域已经有多年的开发经验,首创在房地产领域具备较强的优势,在中关村集成电路设计产业园区项目合作方面,首创负责前期的开发建设,中关村发展集团负责后期运营,“在合作过程中,我们也学习积累产业地产方面的经验。”胡卫民的另一个身份是北京中关村集成电路设计园发展有限公司董事,作为园区的开发运营主体,中关村发展集团和首创置业各持有公司50%的股份,其中董事长苗军来自中关村发展集团,总经理裴濬来自首创置业。胡卫民表示,园区将于年底竣工,2018年正式运营,其中销售和自持各占一半左右,目前已经与150多家集成电路上下游企业签署入驻意向协议,“有一部分企业已经签署正式入驻协议,计划是引入300家企业。”胡卫民介绍,园区用地是通过招拍挂获取的商业用地,楼面地价达到1.8万元/平方米,“我们是这个园区这个地区第一家用商业用地开发园区的项目,前期投入比较大,销售一部分也是为了收回前期的投资。”北京市国土资源局信息显示,中关村集成电路设计园宗地面积59750.387平方米,规划建筑面积为149376平方米,成交价为18.27亿元,土地签约时间为2015年2月9日。该地块由中关村发展集团和中关村软件园发展有限责任公司联合获取。北京中关村集成电路设计园有限责任公司注册时间也是2015年2月份,最初股东为中关村发展集团及控股子公司中关村软件园。当年7月1日,首创置业间接全资控股的北京朗园置业有限公司对中关村集成电路软件园增资5亿元进入。这就意味着在该园区开发方面,首创置业是后来者。裴濬透露,双方在项目上既是合作关系,也是一体的,园区建成后双方共同运营,未来园区收益也按股权比例进行分配。整个园区共由16栋楼组成,包括8栋主楼和8栋配楼,中心位置的2栋主楼为加速器和专家公寓,底层配有一定比例的商业和企业交流场所,联通另外3栋主楼共5栋楼为自持,另外的3栋主楼和8栋配楼对外销售。11月16日的论坛上汇集了国内大部分集成电路领域的领军企业,据参会一位科技部人士透露,中国虽然在集成电路领域取得重大突破,但在集成电路设计领域较弱,而中关村集成电路设计园也是科技部重大专项基金扶持的**一个科技园区项目。目前,首创集团及首创置业分别在大兴区和东三环郎家园有一个文创园区,是利用原有旧厂房通过改造而形成文化创意园区,中关村集成电路设计园是首创真正意义上进入产业地产的第一个项目,首创置业的短期目标是,产业地产营收占到整个公司的10%左右。胡卫民表示,园区收入主要来自两个方面:一是通过租售结合收回前期投入成本;二是通过对园区内企业进行投资获得长期收益,“和集团有很多资源上的协同,土地资源方面有优势,还有首创证券等提供金融支持。”在胡卫民看来,产业园发展离不开金融,不仅持有物业占用大量资金,后期创新企业孵化还需要资金支持,“一个是与国家、北京基金合作,同时引进市场化资本,一个是通过举办行业年会,所有巨头都来了,通过这次聚会把相关资源整合起来,形成优势,更好推动产业地产发展。”

办公室装修设计通常都会由装修公司方起草一份报价,然后由企业方进行核对并且拟定一份装修预算。这个办公室装修设计预算很大程度上受到装修公司给出的报价单影响,从而无法做到一个贴切的费用预算。那么,如何有效的去控制好办公室装修的资金预算呢?后街装潢笔者为大家提出这些建议。 1、国产办公家具性价比高在进行办公室装修的时候,就需要考虑办公家具的问题了。如果不是特别需求奢华或者必要的情况下,建议是选择国产的办公家具。同样的款式价格就比国外进口的便宜好几倍,然而质量也是有保障的。 2、选择更适合的设计师每个设计师擅长的风格和领域不同。但是一个好的设计师能满足甲方办公室装修设计的需求还能有效的控制办公室装修的预算。他可以在部分项目上使用一些物美价廉的材料,还不会因为材料的问题引发返工的纠纷进而耽误工程进度。 3、要求有经验的施工队其实施工队是整个办公室装修设计最重要的一个环节,不管设计图纸和装修方案做得多么漂亮,施工队能否一丝不苟的的完成装修任务才是**的一个环节,这个环 节如果出了问题,就需要面临极为复杂的返工工程,造成的损失也很大。尽量找有经验的装修公司,以免装修设计过后产生售后问题。

2017年7个重点城市**写字楼市场累计推出85个项目,新增供应566.4万平方米,市场总存量推升至4146.4万平方米。全国开业大型商业项目高达504个,总体量约4600多万平方米,开业数量创近4年来新高,也是历史新高。截止到12月中旬,2017年上海市商业项目存量面积达到1616万平方米,新入市项目46个,其中新增购物中心体量296.3万平方米。上海的增长体量在过去4年中始终呈现持续高增长趋势。北京市场已经比较明显的体现出存量时代的特征,通过对旧项目的升级改造,盘活旧有项目和非市场化的项目,以此来满足企业在品质和数量方面的需求,将成为写字楼市场下一步的发展方向。2017年中国房地产并购规模,创下了近几年以来的历史**值,或高达3000亿元。一二线城市房地产行业开始从增量向存量模式转换,今年上海一城房产大宗物业的交易数量就超过120宗,并购规模超过1200亿元。并购交易中,除了以土地储备为目标,对于物业的直接投资中,不只是办公楼,处于风口的长租公寓、联合办公,尤其是物流地产也受到相当高的关注。在今年各城市中高端人才争夺大赛里,以深圳为带表的各地方政府也频频进入大宗物业交易市场。到2020年,预计全国进入商业地产的资本将达到万亿规模。联合办公运营商已成办公楼租赁市场重要的需求源。规模较小的初创企业也可能会考虑最近两年新兴的联合办公空间。继SOHO 中国的3Q 平台之后,联合办公空间在一线城市有如雨后春笋般涌现,并开始向部分二线城市扩张。

办公场地,是任何一家公司办公所必备的条件。不合适的办公场地,会带来诸如噪音、交通不便、周边设施不便利等不利影响。所以,选择一个合适的办公场地对一家公司来说至关重要。办公产地的选址大致分为确认需求、制定计划、寻找场地、实地考察、对比分析、洽谈协商、最终确认等几个阶段。 1、确认需求阶段a.结合公司业务模式。公司的业务模式很多,诸如电商、文创、化工、科技、贸易等,作为科技公司应当在科技公司为主的园区选址,因为如果一两个科技公司坐落于贸易、文创扎堆的大厦, 这样的环境将会造成公司周边行业信息十分闭塞。b.满足公司发展规模和战略的要求。公司的发展大致要经历创业、成长、成熟和转型等阶段,创业型的公司宜选择创业孵化类园区,如创业基地、创业小镇、创业科技园等,不仅可以享受当地的政策扶持,还可以享受配套的园区活动。c.合适的地理位置,交通相对便利,适当结合公司大部分员工的出行情况。d.成本控制,结合公司情况,做出预算。e.空间大小和格局。一般人均面积9-14平方米为公司空间大小的合适范围。假设一个40人的公司所需的空间即为360-560平方米。


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