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记忆2018,沈阳房地产的“冰与火”
2018-12-06

2018,从“黄金时代”步入“白银时代”的沈阳房地产市场,又逢“政策大年”,这一年,注定难以忘怀并载入历史。

这一年,土地、供销、购买等多方全域受限的时代已经来临,市场态势陡然扭转;这一年,房企的竞争导致强者愈强,楼市话语权日渐聚拢于龙头企业;这一年,市场风云变幻,开发商发力出新,在不同的维度和相同的市场,楼盘标新立异、创新营销各领**……

市场大势:稳定仍是主流

今年的沈阳房地产市场令人印象深刻的是以8月初的调控令为分水岭,上演了“冰与火之歌”。市场从火爆走向冷静,几乎没有太多的铺垫和过渡,这种过山车般的感受,令很多楼盘的营销人员措手不及。

“房住不炒”在今年落地得格外强势和扎实,“限字令”全域执行迅速挤出市场上的投机及短期投资性购房人群,也有一部分改善型购房需求被波及,但也为焦虑的刚需购房带来了希望。

在“房住不炒”时代,各方合力使得房价不会暴涨,同样也不会允许它暴跌,可能会伴随着些许价格的上下波动,但主流趋势应该会是以稳为主。

营销升级:扑面而来的文化味道

近年来,沈阳房地产市场营销策略颇有新意,逐渐向文化属性靠拢,更加注重情景营销。情景营销带来全新的体验,例如今年3月份万科翡翠书院与三联合作打造“万科三联书社”,将售楼处开在了书店里。还有些楼盘的销售中心主打绿植生态牌,被业内喻为长在植物园里的售楼处。也有品牌楼盘将营销中心营造成咖啡馆,周末定期举行读书会等活动。

2018年,从过去相对低级的博眼球、搞噱头,到如今有更多的人文关怀、文化底蕴、公益责任,更多是情景体验,智能化、互联化生活模式创新等。

心态反转:从抢房到观望

过去都说“今年不买房,一年又白忙”,如今却不再被提起,为何?市场趋于冷静,消费者的心态扭转,多数买房人开始持观望状态,买涨不买跌的心理作用影响了购房行动。

瑞达思的数据显示,全市今年7月份需求面积为196万平方米,8月份则降到97万平方米。1-7月份市民购房热情高涨,多个楼盘出现排队排号抢房的现象,保利茉莉公馆等楼盘洋房产品推出即被抢购一空。随着8月份调控威力的逐渐显现,市民购房也逐渐从着急变得冷静,一些有购房计划的消费者,因为对楼盘走势预期的变化,选择了持币观望。

市场分化:改善刹车 刚需向上

2018同样也是市场继续分化的一年。一方面,改善型购房占比还在增加,他们是高品质住宅得意的有力支撑,洋房、大平层、联排别墅等产品今年都收获颇丰。随着8月份调控的开始,改善型购房人群受限制,导致这一部分市场区域平淡。

另一方面,刚需购房仍然是市场的重要支柱,调控不能熄灭这部分购房人群的置业热情,但是与以往不同的是,如今刚需购房也在追求相对的一步到位,一般是优先考虑两室产品,这是一个微妙的变化,侧面反映出沈阳楼市的整体升级。

调控发力之后,尤其是年度收尾阶段的楼市,大致可分为三类,一是价格飘高的豪宅,一般而言降价让利*多的就是这类楼盘,不过行情下行,去化速度缓慢;二是性价比较高的限价盘、刚需盘,由于地段好、配套全、品质高的缘故,这类楼盘的去化情况依旧比较理想;三是介于两者之间的楼盘,此类楼盘常常会对购房者做出降低首付或者折扣优惠。

产品变化:情景创造成利器

一般而言,楼市三到五年会进行一次换代升级,2018恰好是升级的重要节点。市场上库存多年的上一代产品,愈发难卖了,造成这一现象的原因,是新一代住宅提升了人们对居住空间的认知和期望。2018年,在房企创新和提升下,居住空间不断地从物理属性升华到了价值层面,再从价值层面,提升到了情景营造和情感归属,产品升级、多元配套与服务,与美好人居生活如影随形。

房企竞争:进一步集中话语权

房地产发展史的后半部,就是一部兼并史。在开发侧,一直是大浪淘沙,强者愈强的趋势。2018年,沈阳楼市的话语权,进一步集中到领军企业。房企竞争从城市更新的战略把握,到土地储备的策略判断,从特色小镇、共享空间到长租公寓,从产品升级、服务升级到营销创新,各家不仅积极参与房地产产业链的各个环节,甚至延伸到后期物业管理、开发建设直至家装等。当然也有大跨度地进军金融、养老健康、教育等板块。

跌宕起伏2018,优质开启2019

出镜嘉宾:沈阳瑞达思信息技术有限公司总经理 宛南

2018:一季度“稳涨”,二季度“疯狂”,三季度“迷茫”,四季度“惆怅”。

2018开年就在“铁路机械学校”楼板价11900元的带领下,市场信心爆棚,尤其是相对于其他城市而言,三四线城市房价都暴涨的背景下,沈阳城市信心的恢复使得无论是开发商还是购房者都对沈阳房价“上涨”空间充满了遐想,所以土地、房价、销量、购房信心互相推动一路上涨。如果不是7月的“有效控制”,也许均价“破万”会出现得更早。

8月初沈阳限购全面升级+新品大量上市+土地供应节奏的调整,渐渐使得“过热”的市场趋于理性,但是说变冷,还不至于。由于整体市场的变化,消费者及开发商在三季度都略显迷茫,是入还是等?犹豫观望再次显现。进入年终岁尾,沈阳“冷空气”入袭,加之房企年末冲量,惆怅之心不免油然而生。

从全国大环境上来看沈阳的市场是*为健康的市场,价格没有出现大起大落,而且城市的信心、人口、吸引力、产业都是全面回暖,产品设计方面是处于领先的,所以沈阳的房地产市场真不是“炒”市,而且“居住”市场。

2018**是跌宕起伏的一年,但坐实了价格,也坐实了城市信心。如果说2018是改善产品同质化开启的元年,那么2019将会是优质产品创新分化的元年,2018/2019让产品走向优质化。从拿地的节奏与价格的被认知足以看出,市场倒逼房企已经从高度扩张转向高质量增长了。房企从对市场、竞品的关注,到更加注重对购房者真实需求的关注,紧凑三房、舒适三房、紧凑四房等市场更加细分,而城市的大配套也进入到实质性投入阶段,完善学校配套、医院、地铁建设、跨浑河大桥开通等都在给这个城市增值。尤其是省政府全力支持沈阳建设“国家中心城市”,沈阳营商环境的大幅改善等,沈阳的未来发展非常可期。

对于房企来说从综合投资潜力来看,沈阳市场是非常有投资价值的,抓住窗口期。对于购房者,沈阳是宜居、产品力很牛、性价比*高的城市之一。

基于如此的市场状态,消费者也好,开发商也罢,应该不盲目追涨购入,要理性杀跌买进,如此消费者方能在迷雾中求方向,开发商在焦虑中促成长。我们期待优质开启的2019。

年度楼市谁领**

在过去的这一年, 沈阳哪些楼盘在楼市风雨中岿然屹立?哪些房企在挑战中彰显品质的力量,**着人居风向? 沈阳城市蜕变的荣耀将由哪些企业和楼盘来见证?2019年又有哪些楼盘值得我们关注和期待?

在这一年里,市场的剧烈变化扑面而来。这一年里,我们看到了房企间竞争格局的提升;看到了追求美好生活满怀憧憬的千万张面孔;当然,也猜想着整个行业游戏规则因即将到来的长效机制而发生的巨大变化。

很多人心中,房地产在今年似乎到达了某个微妙的临界点。在2018下半年,随着力度**的调控的到来,给房地产从产品设计到销售都带来了巨大的挑战。在2018,我们也看到社会给这个行业以更多的关注。房价涨跌的话题经久不衰,市场走势的讨论愈发热烈,但无论如何市场变化,人们对于美好生活的不懈追求从未改变。

目标就在前面,梦想触手可及。行业巨变的年代,行业领军者或为坚守的理想和文化,或为创新进取的雄心,负重前行。为践行美好生活愿景,是诸多房企发力创新重中之重。

2018即将步入尾声,我们想要梳理的正是在这个行业深度变革之年,对房地产有着巨大影响的政策、企业、产品和人物。今天开始,2018 沈阳房地产价值总评榜正式启动,年度沈阳价值地产企业、年度沈阳品质楼盘典范、2019沈阳值得期待楼盘、年度房企领军人物等奖项同步启动评审,总评榜将采取线上展示及网友投票的形式,评选出在今年楼市各方面*具代表性的项目及企业。

2018年度沈阳价值地产企业——评选对象为对沈阳楼市乃至城市发展具有巨大贡献的房企。

2018年度沈阳房企领军人物——评选对象为在沈阳地产界具实力、具有行业号召力、市场业绩突出的房企***。

2018年度沈阳品质楼盘典范——评选对象为沈阳楼市的高品质住宅楼盘,建筑品质、行业口碑、市场美誉度俱高。

2018年度沈阳人气口碑名盘——评选对象为景观、户型、配套、物业等方面具有较好口碑以及知名度的楼盘。

2018年度沈阳区域标杆项目——评选对象为沈阳楼市各个区域出现的标杆住宅楼盘,对板块发展**推动力。

2018年度沈阳*佳商业地产项目——评选对象为品牌、品质、口碑俱佳的商业地产项目。

2019年度沈阳值得期待楼盘——评选对象为2019年*受业内以及市民关注的一批新盘项目。

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注:因统计口径和方式,各方数据会有差异,本版数据来自专注数据调查和市场分析的沈阳瑞达思,“掌控数据脉搏,服务社会进步”,数据仅供参考。


来源:沈阳日报

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除了排名靠前的伦敦西区,伦敦城区代替了上海浦东成为第十名,大概能从侧面说明伦敦金融服务的核心地位目前没有太受到太大影响,另一方面也是因为伦敦没有太多新的办公室供给。根据物业管理服务公司世邦魏理仕的报告 ,香港中环核心区写字楼租金连续三年居全球**(本文中用租金指代包括了办公室租赁、本地税和服务费的总和)。它的每单位年租金比第二位的英国伦敦西区高约三成。 虽然全球经济放慢,但世邦魏理仕预计今年写字楼租金将增长 2%,各地区写字楼租金增长加快,只有美洲地区的租金上涨有所放缓(不过依然是增长的)。写字楼市场今年前景比较积极,但会受到劳动市场的限制。 写字楼作为一种生产资料,它的租金和供需情况能表明一个城市的经济活跃程度。如果空置率低,说明当地市场比较有活力,若空置率比较高,对城市经济是一个巨大的浪费。 香港中环租金连续三年上涨:从 2016 年的 3120 美元每平方米的年租金到 2017 年的 3260 美元,再到 2018 年的 3297 美元。中环区的写字楼空置率跌至 1.1%。 世邦魏理仕香港顾问及交易服务办公楼执行董事骆应铭在接受路透社采访时表示:“银行及金融业为中环租赁的主要需求来源,来自中资企业的租赁需求尤其强劲。” 香港九龙区的写字楼排名第四,排名和去年一样。九龙未来可能会增加供给,但是目前**写字楼还是比较稀缺,让它的价格难以降低。 除了租务市场需求旺盛,投资者对中环区**写字楼亦趋之若鹜。去年底长实集团以 402 亿港元出售“中环中心”物业,是香港历来成交价**的商厦买卖。 当然,香港本身存在土地不足,供应短缺的问题,这让它的租金很难走低。WeWork 以及裸心社(现在都属于 WeWork)共享办公在香港市场也很活跃,他们主要出现在非核心区域。 北京金融街依然是中国大陆最贵,它排名第三。因为聚集了“一行三会”(中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会和中国保险监督管理委员会),也是许多银行总部,这种“聚集效应”是许多金融类企业选址的优先考虑因素。 金融街租金高也是因为这里可供租赁面积小,而北京 CBD (包括建**、国贸和燕莎使馆区的中心商务区)的供给量是金融街的两倍多。 纽约曼哈顿中城价格下降,曼哈顿中城南部(包括 Chelsea、SoHo、哈德逊广场和西村以及麦迪逊大道和联合广场)上升,是美国最贵的地段。今年早些时候,Google 以 24 亿美元买下的 Chelsea Market 大楼就位于曼哈顿中城南部。 根据另一个地产服务商——戴德梁行的今年第一季度报告,纽约中城和中城南部的写字楼空置率分别为 9.3% 和 6.5%。由此就可以看出后者是更受欢迎的办公街区。不过,根据 Statista 的数据,但这里供给写字楼面积还是比曼哈顿中城要少35%左右。  据房地产咨询公司戴德梁行的报告,去年第四季度上海核心区写字楼(包括浦东和浦西)的空置率为 9.9%。这种高空置率的情况可能还会延续下去。 迪拜下降是因为油价走低公司兼并之后节约开支,在他们的住房市场也出现了类似的情况。大家在寻求更低价的选择。世邦魏理仕认为俄罗斯首都莫斯科办公室租金下降是因为受到政治和选举的影响。 与之相反,上海浦东和浦西排名下降主要是由于供给增多的缘故。 上海浦西(核心区)写字楼的租金价格在今年第一季度比去年同期下降了 12.8%——这是除了迪拜之外租金下降最快的,浦东也下降了 5.5%。 过去两年,上海**写字楼在非核心商业区增加了不少。我们在《上海没有 CBD,这可能是一个正确的说法》一文中详细报道了这种多中心化——浦东陆家嘴和浦西南京西路和淮海中路等传统 CBD 之外地区写字楼(包括虹桥、前滩、长风、四川北路/北外滩)的发展。 但虹桥商务区租金上升最快,涨幅超过了30%。

这个由中关村发展集团和首创置业合作开发运营的园区,是首创进军产业地产的第一个园区项目,也是双方合作开端。首创置业副总裁胡卫民透露,未来首创联手中关村发展集团还将在北京及全国布局多个高科技产业园区。胡卫民表示,中关村发展集团在高新技术产业园区领域已经有多年的开发经验,首创在房地产领域具备较强的优势,在中关村集成电路设计产业园区项目合作方面,首创负责前期的开发建设,中关村发展集团负责后期运营,“在合作过程中,我们也学习积累产业地产方面的经验。”胡卫民的另一个身份是北京中关村集成电路设计园发展有限公司董事,作为园区的开发运营主体,中关村发展集团和首创置业各持有公司50%的股份,其中董事长苗军来自中关村发展集团,总经理裴濬来自首创置业。胡卫民表示,园区将于年底竣工,2018年正式运营,其中销售和自持各占一半左右,目前已经与150多家集成电路上下游企业签署入驻意向协议,“有一部分企业已经签署正式入驻协议,计划是引入300家企业。”胡卫民介绍,园区用地是通过招拍挂获取的商业用地,楼面地价达到1.8万元/平方米,“我们是这个园区这个地区第一家用商业用地开发园区的项目,前期投入比较大,销售一部分也是为了收回前期的投资。”北京市国土资源局信息显示,中关村集成电路设计园宗地面积59750.387平方米,规划建筑面积为149376平方米,成交价为18.27亿元,土地签约时间为2015年2月9日。该地块由中关村发展集团和中关村软件园发展有限责任公司联合获取。北京中关村集成电路设计园有限责任公司注册时间也是2015年2月份,最初股东为中关村发展集团及控股子公司中关村软件园。当年7月1日,首创置业间接全资控股的北京朗园置业有限公司对中关村集成电路软件园增资5亿元进入。这就意味着在该园区开发方面,首创置业是后来者。裴濬透露,双方在项目上既是合作关系,也是一体的,园区建成后双方共同运营,未来园区收益也按股权比例进行分配。整个园区共由16栋楼组成,包括8栋主楼和8栋配楼,中心位置的2栋主楼为加速器和专家公寓,底层配有一定比例的商业和企业交流场所,联通另外3栋主楼共5栋楼为自持,另外的3栋主楼和8栋配楼对外销售。11月16日的论坛上汇集了国内大部分集成电路领域的领军企业,据参会一位科技部人士透露,中国虽然在集成电路领域取得重大突破,但在集成电路设计领域较弱,而中关村集成电路设计园也是科技部重大专项基金扶持的**一个科技园区项目。目前,首创集团及首创置业分别在大兴区和东三环郎家园有一个文创园区,是利用原有旧厂房通过改造而形成文化创意园区,中关村集成电路设计园是首创真正意义上进入产业地产的第一个项目,首创置业的短期目标是,产业地产营收占到整个公司的10%左右。胡卫民表示,园区收入主要来自两个方面:一是通过租售结合收回前期投入成本;二是通过对园区内企业进行投资获得长期收益,“和集团有很多资源上的协同,土地资源方面有优势,还有首创证券等提供金融支持。”在胡卫民看来,产业园发展离不开金融,不仅持有物业占用大量资金,后期创新企业孵化还需要资金支持,“一个是与国家、北京基金合作,同时引进市场化资本,一个是通过举办行业年会,所有巨头都来了,通过这次聚会把相关资源整合起来,形成优势,更好推动产业地产发展。”

办公室装修设计通常都会由装修公司方起草一份报价,然后由企业方进行核对并且拟定一份装修预算。这个办公室装修设计预算很大程度上受到装修公司给出的报价单影响,从而无法做到一个贴切的费用预算。那么,如何有效的去控制好办公室装修的资金预算呢?后街装潢笔者为大家提出这些建议。 1、国产办公家具性价比高在进行办公室装修的时候,就需要考虑办公家具的问题了。如果不是特别需求奢华或者必要的情况下,建议是选择国产的办公家具。同样的款式价格就比国外进口的便宜好几倍,然而质量也是有保障的。 2、选择更适合的设计师每个设计师擅长的风格和领域不同。但是一个好的设计师能满足甲方办公室装修设计的需求还能有效的控制办公室装修的预算。他可以在部分项目上使用一些物美价廉的材料,还不会因为材料的问题引发返工的纠纷进而耽误工程进度。 3、要求有经验的施工队其实施工队是整个办公室装修设计最重要的一个环节,不管设计图纸和装修方案做得多么漂亮,施工队能否一丝不苟的的完成装修任务才是**的一个环节,这个环 节如果出了问题,就需要面临极为复杂的返工工程,造成的损失也很大。尽量找有经验的装修公司,以免装修设计过后产生售后问题。

2017年7个重点城市**写字楼市场累计推出85个项目,新增供应566.4万平方米,市场总存量推升至4146.4万平方米。全国开业大型商业项目高达504个,总体量约4600多万平方米,开业数量创近4年来新高,也是历史新高。截止到12月中旬,2017年上海市商业项目存量面积达到1616万平方米,新入市项目46个,其中新增购物中心体量296.3万平方米。上海的增长体量在过去4年中始终呈现持续高增长趋势。北京市场已经比较明显的体现出存量时代的特征,通过对旧项目的升级改造,盘活旧有项目和非市场化的项目,以此来满足企业在品质和数量方面的需求,将成为写字楼市场下一步的发展方向。2017年中国房地产并购规模,创下了近几年以来的历史**值,或高达3000亿元。一二线城市房地产行业开始从增量向存量模式转换,今年上海一城房产大宗物业的交易数量就超过120宗,并购规模超过1200亿元。并购交易中,除了以土地储备为目标,对于物业的直接投资中,不只是办公楼,处于风口的长租公寓、联合办公,尤其是物流地产也受到相当高的关注。在今年各城市中高端人才争夺大赛里,以深圳为带表的各地方政府也频频进入大宗物业交易市场。到2020年,预计全国进入商业地产的资本将达到万亿规模。联合办公运营商已成办公楼租赁市场重要的需求源。规模较小的初创企业也可能会考虑最近两年新兴的联合办公空间。继SOHO 中国的3Q 平台之后,联合办公空间在一线城市有如雨后春笋般涌现,并开始向部分二线城市扩张。

办公场地,是任何一家公司办公所必备的条件。不合适的办公场地,会带来诸如噪音、交通不便、周边设施不便利等不利影响。所以,选择一个合适的办公场地对一家公司来说至关重要。办公产地的选址大致分为确认需求、制定计划、寻找场地、实地考察、对比分析、洽谈协商、最终确认等几个阶段。 1、确认需求阶段a.结合公司业务模式。公司的业务模式很多,诸如电商、文创、化工、科技、贸易等,作为科技公司应当在科技公司为主的园区选址,因为如果一两个科技公司坐落于贸易、文创扎堆的大厦, 这样的环境将会造成公司周边行业信息十分闭塞。b.满足公司发展规模和战略的要求。公司的发展大致要经历创业、成长、成熟和转型等阶段,创业型的公司宜选择创业孵化类园区,如创业基地、创业小镇、创业科技园等,不仅可以享受当地的政策扶持,还可以享受配套的园区活动。c.合适的地理位置,交通相对便利,适当结合公司大部分员工的出行情况。d.成本控制,结合公司情况,做出预算。e.空间大小和格局。一般人均面积9-14平方米为公司空间大小的合适范围。假设一个40人的公司所需的空间即为360-560平方米。


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