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东莞重拳治理 工业厂房租赁市场
2018-12-06

  12月4日上午,市委副书记、市长肖亚非主持召开东莞市政府常务会议,审议通过《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》(以下简称《指导意见》)《东莞市市镇联合招商示范基地认定管理办法》等一批重大事项。

  肖亚非强调,工业空间、工业用地是东莞市高质量发展的生命线,要切实稳定工业厂房租赁市场的秩序,积极稳妥、依法依规推进相关工作,真正让村集体受益、让村民共享发展成果。

  堵疏结合防范“二手房东”炒作

  上月,东莞出台《进一步扶持非公有制经济高质量发展的若干政策》,即“非公经济50条”,其中第二十三条提出稳定村(社区)集体工业厂房租赁市场。

  《指导意见》作为“非公经济50条”的配套政策,在稳定工业厂房租赁市场秩序、减轻企业负担、稳定实体经济方面出台具体的举措,并明确提出要堵与疏结合,突出源头治理防范“二手房东”炒作。

  一是提高准入门槛。明确镇村厂房物业必须一律进入镇级交易平台进行交易,采取公开竞价方式交易的,不接受个人和房产中介代理机构报名参与竞投,原则上不得转租分租。实施租税联动,在镇村厂房物业租赁交易中,各镇街(园区)要明确进驻企业的产业类型、税收贡献、技术水平、产值规模等要求,提高招商引资质量。

  二是提高监控能力。各镇街(园区)政府(办事处、管委会)要牵头建立多单位协同监管机制。镇街(园区)要在今年年底前组织一次专项检查,同时各镇街(园区)专门设立违规转租分租的举报电话和受理机制。对违约违规转租分租过程中的恶意操纵、敲诈勒索以及包庇纵容等行为,列入涉黑涉恶的专项打击范围。

  三是提高违约成本。在镇村厂房物业交易合同中依法约定禁止转租分租条款和履约保证金条款。对违约转租分租的单位或个人,依法追究责任,并列入交易平台信用风险警示名单,3年内不得参与全市镇村厂房物业承租。

  四是减少企业对“二手房东”的依赖。市、镇街(园区)招商部门要完善工业厂房数据库和信息平台,动态掌握工业厂房利用情况,为招引项目落地提供高效的信息服务和平台支撑。

  为重点企业承租、续租提供“绿色通道”

  《指导意见》提出,允许重点企业走“绿色通道”。各镇街(园区)要动态梳理建立重点企业名录,为重点企业承租、续租工业厂房提供“绿色通道”。重点企业承租镇村厂房物业的,可参照公开竞价的市场行情适用磋商交易程序。允许重点企业在租约期满前1年内提出续约申请,符合有关要求的,按程序审查准予续约。

  允许特殊项目转租分租。对镇村厂房物业,仅限经市有关部门或镇街(园区)认定的科技企业孵化载体、中小微创业基地和专业园区开发商、平台运营商,可在承租前向属地镇街(园区)提出统租改造后转租分租的申请。申请须经所属镇街(园区)审查,并在合同文本中作出明确约定,且转租分租期限不得超过原合同期限,村组集体厂房还须经集体经济组织民主表决同意。转租分租的改造方案须事先报经安监、消防、环保、住建等部门审批。对业已承租镇村厂房物业且存在分租转租行为,但不符合上述条件的承租方,在不违反原合同约定的前提下,原则上不接受其续约申请。

  企业因经营规模收缩等特殊情况,确需转租分租的,租期、租金、分租转租改建方案、分租转租新增租户数量等,必须与业主单位协商一致,草拟补充协议,由业主单位报请所属镇街(园区)批准,村组集体厂房物业还须经集体经济组织民主表决同意。

  严格限制线内工业用地调整为其他用途

  《指导意见》提出要强化工业保护线内土地的用途管控,在工业保护线内的厂房、仓储等设施,必须依照相关规定用于承接生产制造业等,除因公共服务设施、市政和交通基础设施、绿地、广场、租赁型人才住房和保障性住房等公共利益需要外,严格限制线内工业用地调整为其他用途。

  切实提高供给水平。加快推进“工改工”,通过改造升级一批、拆除重建一批、产业置换一批,提高厂房物业供给规模。

  切实提高市场动力。鼓励通过财政直投、镇村联合改造、村组集体自行改造、引入社会资本等多种方式,改造镇村厂房物业,扩大高品质、低成本的产业空间。鼓励有条件的镇街统筹村组集体厂房物业,通过财政直投或引入战略合作伙伴的方式对统筹的物业进行修缮改造、优化配套服务后重新推出市场,租金价格增值部分,可事先与村组集体约定分成比例。

  《指导意见》还提出,要切实提高综合效益。鼓励优质税源型项目承租镇村厂房物业,在保障租金收益的基础上,推动项目产生的税收留成实现镇街、村组共享。切实提高调控合力。由各镇街(园区)政府(办事处、管委会)负责摸查辖区内镇村所有厂房物业、企业所有厂房物业的租赁情况,并形成监测报告,定期向社会发布。切实提高统筹力度。设立稳定工业厂房租赁市场秩序专责小组,完善配套政策并督促落地执行。各镇街(园区)要相应建立联席会议制度,明确属地牵头部门,出台属地管控实施细则。

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  “市镇联合招商示范基地”

  可享受扶持政策

  为加快构建全市现代化经济体系,推动实现高质量发展,进一步强化全市招商引资载体资源统筹使用力度,构建市镇联动的产业招商新局面,会议还审议通过了《东莞市市镇联合招商示范基地认定管理办法》(以下简称《管理办法》)。

  加强市镇对招商的统筹

  为争当全省实现“四个走在全国前列”的排头兵,东莞市委、市政府决定把强化招商引资作为一个重要突破口。今年5月,为了推进新一轮的产业招商工作,东莞市专门成立了由市长任组长的招商引资创新工作领导小组,下设招商创新办。

  市委十四届第65次常委会议指出,市招商创新办“要迅速谋划重点工作,充分统筹各类招商资源,完善各类招商稳商政策”,市主要领导也多次在会议上强调,必须强化全市产业招商“一盘棋”思想,要着力加强招商资源统筹。

  近年来,全市招商引资工作主要由市镇两级共同负责,镇街占据主导地位。为更好推动全市高质量发展,整合盘活有限的土地资源,由市级层面掌握并用以招引优质产业项目势在必行。此次《管理办法》的出台,对于加强市镇对招商的统筹起到重要作用。

  考核不合格将撤销示范基地称号

  《管理办法》明确,示范基地认定对象为全市范围内归属园区、镇(街)的连片招商载体,经认定的“市镇联合招商示范基地”可享受扶持政策,包括:示范基地范围适度规划新型产业用地;示范基地可参照“三规合一”试点区域进行规划调整;入驻示范基地的重特大项目,可优先申请重特大项目奖励等。

  “市镇联合招商示范基地”重点承接市招商引资重特大项目。“市镇联合招商示范基地”的入驻项目,由市招商引资主管部门进行准入审核,由属地园区管委会(镇人民政府或街道办事处)做好项目落地、投产等服务以及后续企业监管等工作。入驻项目所涉及的土地供地“招拍挂”程序,严格按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》要求进行办理。

  市招商引资主管部门对各园区、镇(街)“市镇联合招商示范基地”申报、土地整备、物业统筹情况进行考评,考评期限为自认定示范基地之日起两年内。考评结果为不合格的,将撤销所授予“市镇联合招商示范基地”称号,同时取消示范基地享受的相关政策扶持。


来源:南方日报

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除了排名靠前的伦敦西区,伦敦城区代替了上海浦东成为第十名,大概能从侧面说明伦敦金融服务的核心地位目前没有太受到太大影响,另一方面也是因为伦敦没有太多新的办公室供给。根据物业管理服务公司世邦魏理仕的报告 ,香港中环核心区写字楼租金连续三年居全球**(本文中用租金指代包括了办公室租赁、本地税和服务费的总和)。它的每单位年租金比第二位的英国伦敦西区高约三成。 虽然全球经济放慢,但世邦魏理仕预计今年写字楼租金将增长 2%,各地区写字楼租金增长加快,只有美洲地区的租金上涨有所放缓(不过依然是增长的)。写字楼市场今年前景比较积极,但会受到劳动市场的限制。 写字楼作为一种生产资料,它的租金和供需情况能表明一个城市的经济活跃程度。如果空置率低,说明当地市场比较有活力,若空置率比较高,对城市经济是一个巨大的浪费。 香港中环租金连续三年上涨:从 2016 年的 3120 美元每平方米的年租金到 2017 年的 3260 美元,再到 2018 年的 3297 美元。中环区的写字楼空置率跌至 1.1%。 世邦魏理仕香港顾问及交易服务办公楼执行董事骆应铭在接受路透社采访时表示:“银行及金融业为中环租赁的主要需求来源,来自中资企业的租赁需求尤其强劲。” 香港九龙区的写字楼排名第四,排名和去年一样。九龙未来可能会增加供给,但是目前**写字楼还是比较稀缺,让它的价格难以降低。 除了租务市场需求旺盛,投资者对中环区**写字楼亦趋之若鹜。去年底长实集团以 402 亿港元出售“中环中心”物业,是香港历来成交价**的商厦买卖。 当然,香港本身存在土地不足,供应短缺的问题,这让它的租金很难走低。WeWork 以及裸心社(现在都属于 WeWork)共享办公在香港市场也很活跃,他们主要出现在非核心区域。 北京金融街依然是中国大陆最贵,它排名第三。因为聚集了“一行三会”(中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会和中国保险监督管理委员会),也是许多银行总部,这种“聚集效应”是许多金融类企业选址的优先考虑因素。 金融街租金高也是因为这里可供租赁面积小,而北京 CBD (包括建**、国贸和燕莎使馆区的中心商务区)的供给量是金融街的两倍多。 纽约曼哈顿中城价格下降,曼哈顿中城南部(包括 Chelsea、SoHo、哈德逊广场和西村以及麦迪逊大道和联合广场)上升,是美国最贵的地段。今年早些时候,Google 以 24 亿美元买下的 Chelsea Market 大楼就位于曼哈顿中城南部。 根据另一个地产服务商——戴德梁行的今年第一季度报告,纽约中城和中城南部的写字楼空置率分别为 9.3% 和 6.5%。由此就可以看出后者是更受欢迎的办公街区。不过,根据 Statista 的数据,但这里供给写字楼面积还是比曼哈顿中城要少35%左右。  据房地产咨询公司戴德梁行的报告,去年第四季度上海核心区写字楼(包括浦东和浦西)的空置率为 9.9%。这种高空置率的情况可能还会延续下去。 迪拜下降是因为油价走低公司兼并之后节约开支,在他们的住房市场也出现了类似的情况。大家在寻求更低价的选择。世邦魏理仕认为俄罗斯首都莫斯科办公室租金下降是因为受到政治和选举的影响。 与之相反,上海浦东和浦西排名下降主要是由于供给增多的缘故。 上海浦西(核心区)写字楼的租金价格在今年第一季度比去年同期下降了 12.8%——这是除了迪拜之外租金下降最快的,浦东也下降了 5.5%。 过去两年,上海**写字楼在非核心商业区增加了不少。我们在《上海没有 CBD,这可能是一个正确的说法》一文中详细报道了这种多中心化——浦东陆家嘴和浦西南京西路和淮海中路等传统 CBD 之外地区写字楼(包括虹桥、前滩、长风、四川北路/北外滩)的发展。 但虹桥商务区租金上升最快,涨幅超过了30%。

这个由中关村发展集团和首创置业合作开发运营的园区,是首创进军产业地产的第一个园区项目,也是双方合作开端。首创置业副总裁胡卫民透露,未来首创联手中关村发展集团还将在北京及全国布局多个高科技产业园区。胡卫民表示,中关村发展集团在高新技术产业园区领域已经有多年的开发经验,首创在房地产领域具备较强的优势,在中关村集成电路设计产业园区项目合作方面,首创负责前期的开发建设,中关村发展集团负责后期运营,“在合作过程中,我们也学习积累产业地产方面的经验。”胡卫民的另一个身份是北京中关村集成电路设计园发展有限公司董事,作为园区的开发运营主体,中关村发展集团和首创置业各持有公司50%的股份,其中董事长苗军来自中关村发展集团,总经理裴濬来自首创置业。胡卫民表示,园区将于年底竣工,2018年正式运营,其中销售和自持各占一半左右,目前已经与150多家集成电路上下游企业签署入驻意向协议,“有一部分企业已经签署正式入驻协议,计划是引入300家企业。”胡卫民介绍,园区用地是通过招拍挂获取的商业用地,楼面地价达到1.8万元/平方米,“我们是这个园区这个地区第一家用商业用地开发园区的项目,前期投入比较大,销售一部分也是为了收回前期的投资。”北京市国土资源局信息显示,中关村集成电路设计园宗地面积59750.387平方米,规划建筑面积为149376平方米,成交价为18.27亿元,土地签约时间为2015年2月9日。该地块由中关村发展集团和中关村软件园发展有限责任公司联合获取。北京中关村集成电路设计园有限责任公司注册时间也是2015年2月份,最初股东为中关村发展集团及控股子公司中关村软件园。当年7月1日,首创置业间接全资控股的北京朗园置业有限公司对中关村集成电路软件园增资5亿元进入。这就意味着在该园区开发方面,首创置业是后来者。裴濬透露,双方在项目上既是合作关系,也是一体的,园区建成后双方共同运营,未来园区收益也按股权比例进行分配。整个园区共由16栋楼组成,包括8栋主楼和8栋配楼,中心位置的2栋主楼为加速器和专家公寓,底层配有一定比例的商业和企业交流场所,联通另外3栋主楼共5栋楼为自持,另外的3栋主楼和8栋配楼对外销售。11月16日的论坛上汇集了国内大部分集成电路领域的领军企业,据参会一位科技部人士透露,中国虽然在集成电路领域取得重大突破,但在集成电路设计领域较弱,而中关村集成电路设计园也是科技部重大专项基金扶持的**一个科技园区项目。目前,首创集团及首创置业分别在大兴区和东三环郎家园有一个文创园区,是利用原有旧厂房通过改造而形成文化创意园区,中关村集成电路设计园是首创真正意义上进入产业地产的第一个项目,首创置业的短期目标是,产业地产营收占到整个公司的10%左右。胡卫民表示,园区收入主要来自两个方面:一是通过租售结合收回前期投入成本;二是通过对园区内企业进行投资获得长期收益,“和集团有很多资源上的协同,土地资源方面有优势,还有首创证券等提供金融支持。”在胡卫民看来,产业园发展离不开金融,不仅持有物业占用大量资金,后期创新企业孵化还需要资金支持,“一个是与国家、北京基金合作,同时引进市场化资本,一个是通过举办行业年会,所有巨头都来了,通过这次聚会把相关资源整合起来,形成优势,更好推动产业地产发展。”

办公室装修设计通常都会由装修公司方起草一份报价,然后由企业方进行核对并且拟定一份装修预算。这个办公室装修设计预算很大程度上受到装修公司给出的报价单影响,从而无法做到一个贴切的费用预算。那么,如何有效的去控制好办公室装修的资金预算呢?后街装潢笔者为大家提出这些建议。 1、国产办公家具性价比高在进行办公室装修的时候,就需要考虑办公家具的问题了。如果不是特别需求奢华或者必要的情况下,建议是选择国产的办公家具。同样的款式价格就比国外进口的便宜好几倍,然而质量也是有保障的。 2、选择更适合的设计师每个设计师擅长的风格和领域不同。但是一个好的设计师能满足甲方办公室装修设计的需求还能有效的控制办公室装修的预算。他可以在部分项目上使用一些物美价廉的材料,还不会因为材料的问题引发返工的纠纷进而耽误工程进度。 3、要求有经验的施工队其实施工队是整个办公室装修设计最重要的一个环节,不管设计图纸和装修方案做得多么漂亮,施工队能否一丝不苟的的完成装修任务才是**的一个环节,这个环 节如果出了问题,就需要面临极为复杂的返工工程,造成的损失也很大。尽量找有经验的装修公司,以免装修设计过后产生售后问题。

2017年7个重点城市**写字楼市场累计推出85个项目,新增供应566.4万平方米,市场总存量推升至4146.4万平方米。全国开业大型商业项目高达504个,总体量约4600多万平方米,开业数量创近4年来新高,也是历史新高。截止到12月中旬,2017年上海市商业项目存量面积达到1616万平方米,新入市项目46个,其中新增购物中心体量296.3万平方米。上海的增长体量在过去4年中始终呈现持续高增长趋势。北京市场已经比较明显的体现出存量时代的特征,通过对旧项目的升级改造,盘活旧有项目和非市场化的项目,以此来满足企业在品质和数量方面的需求,将成为写字楼市场下一步的发展方向。2017年中国房地产并购规模,创下了近几年以来的历史**值,或高达3000亿元。一二线城市房地产行业开始从增量向存量模式转换,今年上海一城房产大宗物业的交易数量就超过120宗,并购规模超过1200亿元。并购交易中,除了以土地储备为目标,对于物业的直接投资中,不只是办公楼,处于风口的长租公寓、联合办公,尤其是物流地产也受到相当高的关注。在今年各城市中高端人才争夺大赛里,以深圳为带表的各地方政府也频频进入大宗物业交易市场。到2020年,预计全国进入商业地产的资本将达到万亿规模。联合办公运营商已成办公楼租赁市场重要的需求源。规模较小的初创企业也可能会考虑最近两年新兴的联合办公空间。继SOHO 中国的3Q 平台之后,联合办公空间在一线城市有如雨后春笋般涌现,并开始向部分二线城市扩张。

办公场地,是任何一家公司办公所必备的条件。不合适的办公场地,会带来诸如噪音、交通不便、周边设施不便利等不利影响。所以,选择一个合适的办公场地对一家公司来说至关重要。办公产地的选址大致分为确认需求、制定计划、寻找场地、实地考察、对比分析、洽谈协商、最终确认等几个阶段。 1、确认需求阶段a.结合公司业务模式。公司的业务模式很多,诸如电商、文创、化工、科技、贸易等,作为科技公司应当在科技公司为主的园区选址,因为如果一两个科技公司坐落于贸易、文创扎堆的大厦, 这样的环境将会造成公司周边行业信息十分闭塞。b.满足公司发展规模和战略的要求。公司的发展大致要经历创业、成长、成熟和转型等阶段,创业型的公司宜选择创业孵化类园区,如创业基地、创业小镇、创业科技园等,不仅可以享受当地的政策扶持,还可以享受配套的园区活动。c.合适的地理位置,交通相对便利,适当结合公司大部分员工的出行情况。d.成本控制,结合公司情况,做出预算。e.空间大小和格局。一般人均面积9-14平方米为公司空间大小的合适范围。假设一个40人的公司所需的空间即为360-560平方米。


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