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通州主力房源均价4万元至6万元
2018-12-06

  不久前,北京市政府开始向通州东迁,成为了许多房地产论坛关注的消息,但是整个通州楼市并未因此表现出过多的兴奋。

  研究机构提供的数据显示,无论是成交价还是成交量,通州楼市的变化并不明显,绝大多数的交易都来自二手房,而近八成的二手房成交价格在4万-6万元/平方米。

  不难看出,历经了近几年来楼市的高峰与低谷,通州楼市这一次淡定了很多。业内人士认为,北京市政府向通州副中心东迁,对整个通州的建设发展是系统性的利好,有利于城市面貌革新,但并没有直接刺激楼市,并且由于限购政策的因素,通州楼市的需求和供应都处于僵持的阶段,通州楼市也准备长期消化副中心建设带来的种种利好。

  没有限竞房

  通州供需僵持

  “我们还没有取得预售证,政府东迁肯定是利好,但也是早有预期的。目前观察看,市政府东迁并没有给蓄客带来明显增效。”对于市政府启动东迁通州的新闻,通州运河核心区某项目的一位销售人员如此回答北京青年报记者。

  据了解,北京市政府近期启动了向通州副中心东迁的程序,业内人士认为,随着通州城市面貌革新,大量机构企业会随之迁移到通州,来通州办公的人也会越来越多。但这种需求由于早在几年前就是有预期的,因此新增的购房需求也是在几年间陆续释放,并没有在今年年底集中爆发。

  合硕机构**分析师郭毅告诉北青报记者,今年通州区域成交*好的项目是K2的十里春风,无论是销售套数还是销售金额,该项目很可能是通州区域的销售**。但也需要看到的是,这个项目位置相对比较远,大多为刚需或养老需求的购房人。实际的通州运河核心区却几乎没有新盘供应。

  数据显示,2013年开始通州的运河核心区就没有再出让商品住宅用地,即便近两年火热的限竞房用地,新增供应也没有落到通州头上。所以目前通州新房主要集中在台湖板块。而从潜在供应来看,通州运河核心区,目前只有两个项目,一个就是当代MOMA,一个是珠江·中国阙,其中中国阙还没有获得预售证,处在蓄客的阶段。

  郭毅告诉北青报记者,这两个项目都是土地出让比较早的项目,一直持续开发至今。由于*近几年通州核心区都没有土地出让,因此预计未来运河核心区的新房项目将越来越少。那么供应少了,会不会出现供不应求的情况呢?对此,郭毅表示,从市场需求来看,虽然通州存在着一定的购房需求,但是受到限购政策的制约。所以这类购房需求,不能够转化成为有效需求或者转化成为成交。因此,即便通州新房供应并不多,也不会出现所谓的供不应求。郭毅认为,实际上通州楼市目前正处在一个供需都比较僵持的阶段。

  楼市交易多为二手房

  单价6万元以下成交超九成

  由于新房供应有限,通州楼市目前的成交主要集中在二手房上面。麦田房产的数据显示,通州二手住宅交易活跃区域主要集中在梨园、北苑及玉桥街道、永顺北及新华街道、中仓街道等四大板块。这四大板块正是6号线和八通线通过的区域,直接连通北京市区,地铁通达性十分便利。

  戴德梁行北中国区研究部主管魏东告诉北青报记者,包括通州在内的北京住宅市场早就已经是一个存量房市场,二手房成交占了总体市场成交的80%。

  除此之外,通州的二手房价格也与北京其他区域一样,出现了下滑。58安居客房产研究院数据显示,通州12月二手房均价48541元/平方米,环比上月下跌0.08%。

  58安居客房产研究院**分析师张波表示,虽然通州楼市交易以二手房为主,但由于二手房同样受到限购政策的制约,所以整个通州的二手成交热度并不是很高。

  据麦田房产统计,就2018年上半年成交房源来看,主要集中在单价4万元—6万元/平方米之间的住房,占比高达77.5%;其次为单价4万元/平方米以下的住房,占比17%。总体来看,单价在6万元∕平方米以下的住房成交占比超过九成。

  数据显示,2018年上半年,通州二手住宅均价同比去年下降6%,目前走势情况保持波动平稳,和北京整体二手住宅价格走势保持一致。就通州二手住宅价格水平来看,明显低于北京市平均值,是刚需客户的重要选择区域,首置刚需客群以及改善类客群也比较适合在此置业。

  据麦田房产统计显示,上半年通州成交的二手住宅套均面积为87平方米,套均价格为389万元。其中,通州单套总价在400万元以下的住房成交占比近六成,是刚需群体购房的重要选择区域;单套总价在400万元-800万元的住房成交占比38%,以两居和三居为主。可见,改善类群体也能在通州选到优质好房。

  少量新房

  依旧被限价严控

  与二手房相比,通州的新房交易更加僵持。58安居客房产研究院监测的数据显示,通州地区的新房相比年初呈现一定幅度的下降,自7月以来房价在4.1万-4.8万/平方米徘徊。

  少数的新房项目也因为预售证的限价因素被严格控制。位于通州运河核心区的珠江中国阙是通州定位*为高端的住宅社区,可以依河瞰景,一度曾传言将超过8万元/平方米,但项目相关人士透露,*终的均价可能在7.4万-8万元之间。这也说明监管层对预售证的审批仍旧十分严格,尤其是通州这种代表意义比较强的区域,高价入市的难度较大。

  郭毅表示,有“房住不炒”和北京房价环比不上涨的要求在先,通州作为北京一个非常具有代表性的板块,市场关注度很高。一旦出来高价的项目,其实对市场的引导作用还是比较明显的。所以,从价格审批方面必然还是会保持着一个相对慎重的态度。不过由于中国阙这样的项目目标是去做**豪宅,所以可以在产品配置上有更多的投入。比如说**的精装,然后再加入更全面丰富的绿色智能化的体系的话,那么有可能在价格上面会相对来说空间更大一些。

  正是由于限购和限价的制约,通州楼市并没有像几年前那样出现过山车般的大起大落。郭毅表示,北京市政府向通州副中心东迁,对整个通州的建设发展是系统性的利好,有利于城市面貌革新,但并没有直接刺激楼市。相反,通州楼市的需求和供应在未来可以预计的一段时间内,都将处于僵持的阶段,通州楼市也准备长期消化副中心建设带来的种种利好。


来源:北京青年报

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除了排名靠前的伦敦西区,伦敦城区代替了上海浦东成为第十名,大概能从侧面说明伦敦金融服务的核心地位目前没有太受到太大影响,另一方面也是因为伦敦没有太多新的办公室供给。根据物业管理服务公司世邦魏理仕的报告 ,香港中环核心区写字楼租金连续三年居全球**(本文中用租金指代包括了办公室租赁、本地税和服务费的总和)。它的每单位年租金比第二位的英国伦敦西区高约三成。 虽然全球经济放慢,但世邦魏理仕预计今年写字楼租金将增长 2%,各地区写字楼租金增长加快,只有美洲地区的租金上涨有所放缓(不过依然是增长的)。写字楼市场今年前景比较积极,但会受到劳动市场的限制。 写字楼作为一种生产资料,它的租金和供需情况能表明一个城市的经济活跃程度。如果空置率低,说明当地市场比较有活力,若空置率比较高,对城市经济是一个巨大的浪费。 香港中环租金连续三年上涨:从 2016 年的 3120 美元每平方米的年租金到 2017 年的 3260 美元,再到 2018 年的 3297 美元。中环区的写字楼空置率跌至 1.1%。 世邦魏理仕香港顾问及交易服务办公楼执行董事骆应铭在接受路透社采访时表示:“银行及金融业为中环租赁的主要需求来源,来自中资企业的租赁需求尤其强劲。” 香港九龙区的写字楼排名第四,排名和去年一样。九龙未来可能会增加供给,但是目前**写字楼还是比较稀缺,让它的价格难以降低。 除了租务市场需求旺盛,投资者对中环区**写字楼亦趋之若鹜。去年底长实集团以 402 亿港元出售“中环中心”物业,是香港历来成交价**的商厦买卖。 当然,香港本身存在土地不足,供应短缺的问题,这让它的租金很难走低。WeWork 以及裸心社(现在都属于 WeWork)共享办公在香港市场也很活跃,他们主要出现在非核心区域。 北京金融街依然是中国大陆最贵,它排名第三。因为聚集了“一行三会”(中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会和中国保险监督管理委员会),也是许多银行总部,这种“聚集效应”是许多金融类企业选址的优先考虑因素。 金融街租金高也是因为这里可供租赁面积小,而北京 CBD (包括建**、国贸和燕莎使馆区的中心商务区)的供给量是金融街的两倍多。 纽约曼哈顿中城价格下降,曼哈顿中城南部(包括 Chelsea、SoHo、哈德逊广场和西村以及麦迪逊大道和联合广场)上升,是美国最贵的地段。今年早些时候,Google 以 24 亿美元买下的 Chelsea Market 大楼就位于曼哈顿中城南部。 根据另一个地产服务商——戴德梁行的今年第一季度报告,纽约中城和中城南部的写字楼空置率分别为 9.3% 和 6.5%。由此就可以看出后者是更受欢迎的办公街区。不过,根据 Statista 的数据,但这里供给写字楼面积还是比曼哈顿中城要少35%左右。  据房地产咨询公司戴德梁行的报告,去年第四季度上海核心区写字楼(包括浦东和浦西)的空置率为 9.9%。这种高空置率的情况可能还会延续下去。 迪拜下降是因为油价走低公司兼并之后节约开支,在他们的住房市场也出现了类似的情况。大家在寻求更低价的选择。世邦魏理仕认为俄罗斯首都莫斯科办公室租金下降是因为受到政治和选举的影响。 与之相反,上海浦东和浦西排名下降主要是由于供给增多的缘故。 上海浦西(核心区)写字楼的租金价格在今年第一季度比去年同期下降了 12.8%——这是除了迪拜之外租金下降最快的,浦东也下降了 5.5%。 过去两年,上海**写字楼在非核心商业区增加了不少。我们在《上海没有 CBD,这可能是一个正确的说法》一文中详细报道了这种多中心化——浦东陆家嘴和浦西南京西路和淮海中路等传统 CBD 之外地区写字楼(包括虹桥、前滩、长风、四川北路/北外滩)的发展。 但虹桥商务区租金上升最快,涨幅超过了30%。

这个由中关村发展集团和首创置业合作开发运营的园区,是首创进军产业地产的第一个园区项目,也是双方合作开端。首创置业副总裁胡卫民透露,未来首创联手中关村发展集团还将在北京及全国布局多个高科技产业园区。胡卫民表示,中关村发展集团在高新技术产业园区领域已经有多年的开发经验,首创在房地产领域具备较强的优势,在中关村集成电路设计产业园区项目合作方面,首创负责前期的开发建设,中关村发展集团负责后期运营,“在合作过程中,我们也学习积累产业地产方面的经验。”胡卫民的另一个身份是北京中关村集成电路设计园发展有限公司董事,作为园区的开发运营主体,中关村发展集团和首创置业各持有公司50%的股份,其中董事长苗军来自中关村发展集团,总经理裴濬来自首创置业。胡卫民表示,园区将于年底竣工,2018年正式运营,其中销售和自持各占一半左右,目前已经与150多家集成电路上下游企业签署入驻意向协议,“有一部分企业已经签署正式入驻协议,计划是引入300家企业。”胡卫民介绍,园区用地是通过招拍挂获取的商业用地,楼面地价达到1.8万元/平方米,“我们是这个园区这个地区第一家用商业用地开发园区的项目,前期投入比较大,销售一部分也是为了收回前期的投资。”北京市国土资源局信息显示,中关村集成电路设计园宗地面积59750.387平方米,规划建筑面积为149376平方米,成交价为18.27亿元,土地签约时间为2015年2月9日。该地块由中关村发展集团和中关村软件园发展有限责任公司联合获取。北京中关村集成电路设计园有限责任公司注册时间也是2015年2月份,最初股东为中关村发展集团及控股子公司中关村软件园。当年7月1日,首创置业间接全资控股的北京朗园置业有限公司对中关村集成电路软件园增资5亿元进入。这就意味着在该园区开发方面,首创置业是后来者。裴濬透露,双方在项目上既是合作关系,也是一体的,园区建成后双方共同运营,未来园区收益也按股权比例进行分配。整个园区共由16栋楼组成,包括8栋主楼和8栋配楼,中心位置的2栋主楼为加速器和专家公寓,底层配有一定比例的商业和企业交流场所,联通另外3栋主楼共5栋楼为自持,另外的3栋主楼和8栋配楼对外销售。11月16日的论坛上汇集了国内大部分集成电路领域的领军企业,据参会一位科技部人士透露,中国虽然在集成电路领域取得重大突破,但在集成电路设计领域较弱,而中关村集成电路设计园也是科技部重大专项基金扶持的**一个科技园区项目。目前,首创集团及首创置业分别在大兴区和东三环郎家园有一个文创园区,是利用原有旧厂房通过改造而形成文化创意园区,中关村集成电路设计园是首创真正意义上进入产业地产的第一个项目,首创置业的短期目标是,产业地产营收占到整个公司的10%左右。胡卫民表示,园区收入主要来自两个方面:一是通过租售结合收回前期投入成本;二是通过对园区内企业进行投资获得长期收益,“和集团有很多资源上的协同,土地资源方面有优势,还有首创证券等提供金融支持。”在胡卫民看来,产业园发展离不开金融,不仅持有物业占用大量资金,后期创新企业孵化还需要资金支持,“一个是与国家、北京基金合作,同时引进市场化资本,一个是通过举办行业年会,所有巨头都来了,通过这次聚会把相关资源整合起来,形成优势,更好推动产业地产发展。”

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2017年7个重点城市**写字楼市场累计推出85个项目,新增供应566.4万平方米,市场总存量推升至4146.4万平方米。全国开业大型商业项目高达504个,总体量约4600多万平方米,开业数量创近4年来新高,也是历史新高。截止到12月中旬,2017年上海市商业项目存量面积达到1616万平方米,新入市项目46个,其中新增购物中心体量296.3万平方米。上海的增长体量在过去4年中始终呈现持续高增长趋势。北京市场已经比较明显的体现出存量时代的特征,通过对旧项目的升级改造,盘活旧有项目和非市场化的项目,以此来满足企业在品质和数量方面的需求,将成为写字楼市场下一步的发展方向。2017年中国房地产并购规模,创下了近几年以来的历史**值,或高达3000亿元。一二线城市房地产行业开始从增量向存量模式转换,今年上海一城房产大宗物业的交易数量就超过120宗,并购规模超过1200亿元。并购交易中,除了以土地储备为目标,对于物业的直接投资中,不只是办公楼,处于风口的长租公寓、联合办公,尤其是物流地产也受到相当高的关注。在今年各城市中高端人才争夺大赛里,以深圳为带表的各地方政府也频频进入大宗物业交易市场。到2020年,预计全国进入商业地产的资本将达到万亿规模。联合办公运营商已成办公楼租赁市场重要的需求源。规模较小的初创企业也可能会考虑最近两年新兴的联合办公空间。继SOHO 中国的3Q 平台之后,联合办公空间在一线城市有如雨后春笋般涌现,并开始向部分二线城市扩张。

办公场地,是任何一家公司办公所必备的条件。不合适的办公场地,会带来诸如噪音、交通不便、周边设施不便利等不利影响。所以,选择一个合适的办公场地对一家公司来说至关重要。办公产地的选址大致分为确认需求、制定计划、寻找场地、实地考察、对比分析、洽谈协商、最终确认等几个阶段。 1、确认需求阶段a.结合公司业务模式。公司的业务模式很多,诸如电商、文创、化工、科技、贸易等,作为科技公司应当在科技公司为主的园区选址,因为如果一两个科技公司坐落于贸易、文创扎堆的大厦, 这样的环境将会造成公司周边行业信息十分闭塞。b.满足公司发展规模和战略的要求。公司的发展大致要经历创业、成长、成熟和转型等阶段,创业型的公司宜选择创业孵化类园区,如创业基地、创业小镇、创业科技园等,不仅可以享受当地的政策扶持,还可以享受配套的园区活动。c.合适的地理位置,交通相对便利,适当结合公司大部分员工的出行情况。d.成本控制,结合公司情况,做出预算。e.空间大小和格局。一般人均面积9-14平方米为公司空间大小的合适范围。假设一个40人的公司所需的空间即为360-560平方米。


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