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创意园如雨后春笋 年轻人在这里“自由呼吸”
2018-12-05

  1982年,汕头人杨翔鹏从华南理工大学毕业,分配进入广州市化学纤维厂工作,实习期每月工资51元,转正后61元。

  此后40年,世殊时异,斗转星移,化纤厂从杨翔鹏初入厂时热火朝天的生产,到20世纪90年代中期市场环境变化、经营生产难以为继,直至被羊城晚报兼并收购、变身羊城创意产业园。杨翔鹏的身份也从工程师、物业公司管理人员,再到退休后返聘回园负责建筑改造项目……工作环境、内容一直在变,却始终围绕着这块土地。

  曾经地处郊区、黄土满地的“化纤厂”,如今门前是宽阔的黄埔大道,对面是广州国际金融城,毗邻的小区房价已跃至每平方米五六万元。杨翔鹏服务的对象也从一间国营工厂,转变为一种新型、时尚与互联网和文化创意紧密互动的产业模式——文化创意产业园。十余年来,各式各样的创意产业园在广州如雨后春笋,蓬勃生长,振翅蝶化为一处处活力缤纷的创业沃土和潮流源地。

  A

  重生

  老工业区凤凰涅槃

  变身为新型文创产业园

  创意产业园的崛起以旧行业的辗转腾挪为背景——老的工业厂区或升级换代,或腾笼换鸟,或大浪淘沙,经市场淘汰优化,再谋新生。

  位于北京朝阳区大山子的798艺术区,曾是中国电子工业的发源地,“798”这一名称就源于合并前的原国营798厂。世纪之交,该区域部分单位整合重组,来自北京及周边的艺术家开始集聚798厂,发掘利用了原有厂房的德国包豪斯建筑风格,稍作装修和改造,令厂区变身成为富有特色的艺术创作展示空间,并成为了北京都市文化的新地标。

  此后,各类文创产业园在全国各地蓬勃兴起。作为中国近代民族工业发源地之一,广州工业遗产家底丰厚,自是不甘落后。

  始建于1956年3月的广州纺织机械厂,在2007年11月正式停产关闭,对厂区历史建筑活化利用的改造之旅随即开始,定位“时尚、创意、科技”的T.I.T国际服装创意产业园破茧而出。“T.I.T三个字母,就是‘纺织工贸’的缩写……我们希望纺织事业以更有活力的方式,在园区内延续下去。”广州纺织工贸副总裁、原T.I.T董事长麦清华回忆说,“过程中诱惑有很多,整体给人包租省时省力,但是我们还是坚守初心,坚持自主经营,以主题立园,打造出有自己特色文化基因的园区。”

  同样建于1956年的广东罐头厂,曾是亚洲*大的罐头厂。2009年春天,厂内废弃的车间被改造成时尚的创意空间,一个集设计、艺术、文化及生活的创意区——红专厂创意园在此崛起,通过吸引艺术家、创意工作室入驻,打造层数不穷的艺术展览和引进特色餐饮,一度有“北有798,南有红专厂”之称。

  位于芳村的信义国际会馆,前身是广东水利水电厂的厂房,如今成为众多创意产业的扎根地,奥美整合行销传播集团、亚虎广告、唯品会、361度等企业,都聚集于此……

  就这样,一座座厂房、一个个车间,熄火,停工,沉默,等待,再焕发新生,凤凰涅槃,*终从旧时的尘埃中开出花来,实现华丽转身。

  2018年11月20日,广州市社会科学院、社会科学文献出版社共同发布了《广州蓝皮书:广州文化创意产业发展报告(2018)》。据不完全统计,广州目前有文化创意产业园区(基地)约222个,其中包括羊城创意产业园、广州***文化和科技融合示范基地等16个***文化创意产业园区(基地),广州T.I.T纺织服装创意园等10个省级文化创意产业园区,以及太古仓创意园等20个市级文化创意产业园区。

  B

  汇聚

  中央车站开张首演

  周华健感受“***”演出

  2014年11月,吕明心作为一名来参加互联网创业论坛的深圳创业者,第一次踏入羊城创意园。活动中,她意外地发现,这个园区竟然是不少创业伙伴的大本营:“比如互缘网络、口袋兼职、闪聘公司……很多朋友都在这里。”3年多后,吕明心再次踏入园区,身份转变成为知名网络公司荔枝的一员:“从一名访客,变成了园区的一份子。”

  同样看中此地的,还有来自台湾滚石唱片的中央车站展演中心。为什么会选择羊城创意园?滚石唱片总经理段钟潭表示,因为“中央车站”的建造标准摆在那儿——面积、高度和地段,是滚石为“中央车站”选址的三个关键,面积至少1200平方米,层高至少12米,“*好是老厂房的外形,而且在一个园区里,有欣赏演出的氛围”。

  2014年初,“中央车站”在广州羊城创意园正式运营,开场首演请来了周华健。在各式各样舞台表演过的华健大哥感慨:“我在台上,能看到第一排观众的毛孔。这种***的演出现场,是体育场演出完全没法比的。”后来登台的伍佰更表示:“Live House我只唱中央车站。”中央车站副总经理何双冠介绍,中央车站重新定义了国内Live House的标准:“包括灯光、音响等在内的硬件,都按照大型演唱会的标准配置,甚至场内的座椅,都是订制、空运而来的NBA球馆同款。”

  几乎同时,微信团队也把家从南方通信大厦搬到了T.I.T创意园。微信高层胡仁杰曾向媒体表示:“同事们非常喜欢这里,环境开阔,对创业思维有很好的激发作用,很多同事在这里天马行空地想出各式创意。”

  同样是互联网公司,2016年初,酷狗公司也选择迁入羊城创意园。17米高的旧纸仓,改造成为7074平方米空间高效利用又自由通透的办公环境。2017年,园区获得“国家音乐创意产业基地”的荣誉,办公场地再次扩大。*终,酷狗的办公面积上升为1.3万多平方米,员工人数也从刚入园的500多人,发展为近一千人。“虽然,老建筑改造的成本很高,两个纸仓耗费了约6000万元,但我们是真喜欢这里,这非常值得。”酷狗总裁办的江明秦表示。

  C

  影响

  发展加速地区成熟

  年轻人玩出“创意园攻略”

  2016年,广州市文化创意产业实现增加值2487.78亿元,在国内城市中仅次于北京和上海,位居第三位。2017年9月,北京路文化核心区成为第一批获得***文化产业示范区创建资格的园区。2017年,羊城创意产业园入驻企业145家,产值超120亿元……正如《广州蓝皮书:广州文化创意产业发展报告(2018)》指出的:“创意产业园区快速发展,不断推进文化创意产业集聚发展,是广州市文化创意产业的一大亮点。”

  园区的发展,也加速了所在的地块的熟化。羊城创意园副总经理刘勐回忆:“2007年园区刚刚成立时,是个下雨能划船、买包烟都难找到商店的地方……现在,园区*大的问题变成没有多余的场地。偶尔有场地放出来,立刻被秒杀。”

  园区的成熟便利了周边居民的生活,也改变了一些追逐梦想的年轻人的命运。1993年出生的广东汕尾姑娘庄心妍,开始在酷狗直播间里打开麦克风唱歌时,纯粹是因为爱好,没想到意外拢聚了一大批粉丝。*终,这个从没有野心的姑娘收到唱片公司伸来的橄榄枝,成为小有名气的专业歌手。

  1989年出生的乐迷闻雯则因为一场演出,被中央车站“圈了粉”。2016年5月,小娟和山谷里的居民“心有花开”演唱会,吉他手黎强介绍自己来自“距离海洋*遥远的城市”,坐在观众席的闻雯抢答道“乌鲁木齐”。声音不大,音量正常,台上的吉他手却听到了并挥手肯定,歌手小娟也微笑点头致意。这一问一答,让闻雯觉得,自己和乐队在演唱和聆听之外,还达成了直接的交流:“物理距离决定心理距离,这里*后排的位置,也相当于体育馆的内场VIP位。”此后,闻雯成了中央车站的铁杆粉丝:“来这里听歌儿,就好像歌手为你亲手煮一桌菜,万人体育场里那种盒饭似的演唱会,再也引不起我的兴趣了……”

  95后姑娘小杨则将各类创意产业园“玩”出一套攻略:在T.I.T上班,到红专厂拍照、看展,到太古仓淘生活小物、看电影,到琶醍创意园和朋友喝一杯,周末跑到增城或者佛山的创意园郊游……“你可以叫我‘创意园控’,工作休闲娱乐,我都在各种各样的创意园里解决了。”

  D

  潮流

  工作不愿上写字楼

  更爱到创意园“自由呼吸”

  谭帆是《创意园地图》的出品人,是一名十余年来一直关注创意园的行业观察者,他在2016年推出了首份“创意园地图”,并创办了相关公号帮助创业者“找园区、订工位”。数字往往是*有说服力的,第一期“创意园地图”收录了广州市内52家创意园,第二期82家,到*近推出的第五期,这个数字变成了194。具体到地图上,这就是从“星星点点”到“密密麻麻”的变化:“短短两年,增长为4倍。”

  在谭帆看来,相比国内其他城市,广州的创意产业园胜在遍地开花,而且非常健康——只有“跑得快的”和“走得慢的”,做得更好的和有待于提高的,基本上没有做不下去的。如春笋般涌出的创意园,也给谭帆造成了点小困扰,“因为总有新的园子涌出来,甚至可以说,地图一送印刷厂就过期了”。在谭帆看来,创意园之所以层出不穷,除了城市更新的现实需求,归根结底还是因为年轻人喜欢:“现在的年轻人不愿意去写字楼里上班,因为那一点也不酷。”

  小杨的话印证了这一点:“毕业后我的第一份工作是在厦门湖里创新园,后来到了广州,还是选择在创意园里工作。”至于不喜欢写字楼的原因,小杨列出几点:“遍地高楼,等电梯都要排长龙,每个人一个格子间,从早到晚都呼吸不到自然风……”

  然而,谭帆认为更深层的原因在于:“房地产、金融、银行……这些盘踞在高高写字楼里的企业,已经不是年轻人眼中*酷的职业了。相反,他们喜欢到各种各样的园区,去互联网,去文创行业,去创业公司,找到自己喜欢的事业,再参与其中,一起创造。”

  2018年11月,国家工信部印发《国家工业遗产管理暂行办法》,鼓励利用国家工业遗产资源,建设工业文化产业园区、特色小镇(街区)、创新创业基地等,培育工业设计、工艺美术、工业创意等业态。

  刘勐和羊城创意园里的企业也迎来了好消息:广州国际金融城核心区建设将逐步向北、向东拓展,其中北区规划特别提到,要借助羊城创意产业园现有创意产业基础,引入创意版办公、商务办公等功能,提升金融城产业功能。听到这个消息,何双冠第一时间发了条朋友圈:“以前,我跟朋友说,我们就在金融城旁边办公,以后我可以说,我们就在金融城里面啦!”


来源:羊城晚报

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除了排名靠前的伦敦西区,伦敦城区代替了上海浦东成为第十名,大概能从侧面说明伦敦金融服务的核心地位目前没有太受到太大影响,另一方面也是因为伦敦没有太多新的办公室供给。根据物业管理服务公司世邦魏理仕的报告 ,香港中环核心区写字楼租金连续三年居全球**(本文中用租金指代包括了办公室租赁、本地税和服务费的总和)。它的每单位年租金比第二位的英国伦敦西区高约三成。 虽然全球经济放慢,但世邦魏理仕预计今年写字楼租金将增长 2%,各地区写字楼租金增长加快,只有美洲地区的租金上涨有所放缓(不过依然是增长的)。写字楼市场今年前景比较积极,但会受到劳动市场的限制。 写字楼作为一种生产资料,它的租金和供需情况能表明一个城市的经济活跃程度。如果空置率低,说明当地市场比较有活力,若空置率比较高,对城市经济是一个巨大的浪费。 香港中环租金连续三年上涨:从 2016 年的 3120 美元每平方米的年租金到 2017 年的 3260 美元,再到 2018 年的 3297 美元。中环区的写字楼空置率跌至 1.1%。 世邦魏理仕香港顾问及交易服务办公楼执行董事骆应铭在接受路透社采访时表示:“银行及金融业为中环租赁的主要需求来源,来自中资企业的租赁需求尤其强劲。” 香港九龙区的写字楼排名第四,排名和去年一样。九龙未来可能会增加供给,但是目前**写字楼还是比较稀缺,让它的价格难以降低。 除了租务市场需求旺盛,投资者对中环区**写字楼亦趋之若鹜。去年底长实集团以 402 亿港元出售“中环中心”物业,是香港历来成交价**的商厦买卖。 当然,香港本身存在土地不足,供应短缺的问题,这让它的租金很难走低。WeWork 以及裸心社(现在都属于 WeWork)共享办公在香港市场也很活跃,他们主要出现在非核心区域。 北京金融街依然是中国大陆最贵,它排名第三。因为聚集了“一行三会”(中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会和中国保险监督管理委员会),也是许多银行总部,这种“聚集效应”是许多金融类企业选址的优先考虑因素。 金融街租金高也是因为这里可供租赁面积小,而北京 CBD (包括建**、国贸和燕莎使馆区的中心商务区)的供给量是金融街的两倍多。 纽约曼哈顿中城价格下降,曼哈顿中城南部(包括 Chelsea、SoHo、哈德逊广场和西村以及麦迪逊大道和联合广场)上升,是美国最贵的地段。今年早些时候,Google 以 24 亿美元买下的 Chelsea Market 大楼就位于曼哈顿中城南部。 根据另一个地产服务商——戴德梁行的今年第一季度报告,纽约中城和中城南部的写字楼空置率分别为 9.3% 和 6.5%。由此就可以看出后者是更受欢迎的办公街区。不过,根据 Statista 的数据,但这里供给写字楼面积还是比曼哈顿中城要少35%左右。  据房地产咨询公司戴德梁行的报告,去年第四季度上海核心区写字楼(包括浦东和浦西)的空置率为 9.9%。这种高空置率的情况可能还会延续下去。 迪拜下降是因为油价走低公司兼并之后节约开支,在他们的住房市场也出现了类似的情况。大家在寻求更低价的选择。世邦魏理仕认为俄罗斯首都莫斯科办公室租金下降是因为受到政治和选举的影响。 与之相反,上海浦东和浦西排名下降主要是由于供给增多的缘故。 上海浦西(核心区)写字楼的租金价格在今年第一季度比去年同期下降了 12.8%——这是除了迪拜之外租金下降最快的,浦东也下降了 5.5%。 过去两年,上海**写字楼在非核心商业区增加了不少。我们在《上海没有 CBD,这可能是一个正确的说法》一文中详细报道了这种多中心化——浦东陆家嘴和浦西南京西路和淮海中路等传统 CBD 之外地区写字楼(包括虹桥、前滩、长风、四川北路/北外滩)的发展。 但虹桥商务区租金上升最快,涨幅超过了30%。

这个由中关村发展集团和首创置业合作开发运营的园区,是首创进军产业地产的第一个园区项目,也是双方合作开端。首创置业副总裁胡卫民透露,未来首创联手中关村发展集团还将在北京及全国布局多个高科技产业园区。胡卫民表示,中关村发展集团在高新技术产业园区领域已经有多年的开发经验,首创在房地产领域具备较强的优势,在中关村集成电路设计产业园区项目合作方面,首创负责前期的开发建设,中关村发展集团负责后期运营,“在合作过程中,我们也学习积累产业地产方面的经验。”胡卫民的另一个身份是北京中关村集成电路设计园发展有限公司董事,作为园区的开发运营主体,中关村发展集团和首创置业各持有公司50%的股份,其中董事长苗军来自中关村发展集团,总经理裴濬来自首创置业。胡卫民表示,园区将于年底竣工,2018年正式运营,其中销售和自持各占一半左右,目前已经与150多家集成电路上下游企业签署入驻意向协议,“有一部分企业已经签署正式入驻协议,计划是引入300家企业。”胡卫民介绍,园区用地是通过招拍挂获取的商业用地,楼面地价达到1.8万元/平方米,“我们是这个园区这个地区第一家用商业用地开发园区的项目,前期投入比较大,销售一部分也是为了收回前期的投资。”北京市国土资源局信息显示,中关村集成电路设计园宗地面积59750.387平方米,规划建筑面积为149376平方米,成交价为18.27亿元,土地签约时间为2015年2月9日。该地块由中关村发展集团和中关村软件园发展有限责任公司联合获取。北京中关村集成电路设计园有限责任公司注册时间也是2015年2月份,最初股东为中关村发展集团及控股子公司中关村软件园。当年7月1日,首创置业间接全资控股的北京朗园置业有限公司对中关村集成电路软件园增资5亿元进入。这就意味着在该园区开发方面,首创置业是后来者。裴濬透露,双方在项目上既是合作关系,也是一体的,园区建成后双方共同运营,未来园区收益也按股权比例进行分配。整个园区共由16栋楼组成,包括8栋主楼和8栋配楼,中心位置的2栋主楼为加速器和专家公寓,底层配有一定比例的商业和企业交流场所,联通另外3栋主楼共5栋楼为自持,另外的3栋主楼和8栋配楼对外销售。11月16日的论坛上汇集了国内大部分集成电路领域的领军企业,据参会一位科技部人士透露,中国虽然在集成电路领域取得重大突破,但在集成电路设计领域较弱,而中关村集成电路设计园也是科技部重大专项基金扶持的**一个科技园区项目。目前,首创集团及首创置业分别在大兴区和东三环郎家园有一个文创园区,是利用原有旧厂房通过改造而形成文化创意园区,中关村集成电路设计园是首创真正意义上进入产业地产的第一个项目,首创置业的短期目标是,产业地产营收占到整个公司的10%左右。胡卫民表示,园区收入主要来自两个方面:一是通过租售结合收回前期投入成本;二是通过对园区内企业进行投资获得长期收益,“和集团有很多资源上的协同,土地资源方面有优势,还有首创证券等提供金融支持。”在胡卫民看来,产业园发展离不开金融,不仅持有物业占用大量资金,后期创新企业孵化还需要资金支持,“一个是与国家、北京基金合作,同时引进市场化资本,一个是通过举办行业年会,所有巨头都来了,通过这次聚会把相关资源整合起来,形成优势,更好推动产业地产发展。”

办公室装修设计通常都会由装修公司方起草一份报价,然后由企业方进行核对并且拟定一份装修预算。这个办公室装修设计预算很大程度上受到装修公司给出的报价单影响,从而无法做到一个贴切的费用预算。那么,如何有效的去控制好办公室装修的资金预算呢?后街装潢笔者为大家提出这些建议。 1、国产办公家具性价比高在进行办公室装修的时候,就需要考虑办公家具的问题了。如果不是特别需求奢华或者必要的情况下,建议是选择国产的办公家具。同样的款式价格就比国外进口的便宜好几倍,然而质量也是有保障的。 2、选择更适合的设计师每个设计师擅长的风格和领域不同。但是一个好的设计师能满足甲方办公室装修设计的需求还能有效的控制办公室装修的预算。他可以在部分项目上使用一些物美价廉的材料,还不会因为材料的问题引发返工的纠纷进而耽误工程进度。 3、要求有经验的施工队其实施工队是整个办公室装修设计最重要的一个环节,不管设计图纸和装修方案做得多么漂亮,施工队能否一丝不苟的的完成装修任务才是**的一个环节,这个环 节如果出了问题,就需要面临极为复杂的返工工程,造成的损失也很大。尽量找有经验的装修公司,以免装修设计过后产生售后问题。

2017年7个重点城市**写字楼市场累计推出85个项目,新增供应566.4万平方米,市场总存量推升至4146.4万平方米。全国开业大型商业项目高达504个,总体量约4600多万平方米,开业数量创近4年来新高,也是历史新高。截止到12月中旬,2017年上海市商业项目存量面积达到1616万平方米,新入市项目46个,其中新增购物中心体量296.3万平方米。上海的增长体量在过去4年中始终呈现持续高增长趋势。北京市场已经比较明显的体现出存量时代的特征,通过对旧项目的升级改造,盘活旧有项目和非市场化的项目,以此来满足企业在品质和数量方面的需求,将成为写字楼市场下一步的发展方向。2017年中国房地产并购规模,创下了近几年以来的历史**值,或高达3000亿元。一二线城市房地产行业开始从增量向存量模式转换,今年上海一城房产大宗物业的交易数量就超过120宗,并购规模超过1200亿元。并购交易中,除了以土地储备为目标,对于物业的直接投资中,不只是办公楼,处于风口的长租公寓、联合办公,尤其是物流地产也受到相当高的关注。在今年各城市中高端人才争夺大赛里,以深圳为带表的各地方政府也频频进入大宗物业交易市场。到2020年,预计全国进入商业地产的资本将达到万亿规模。联合办公运营商已成办公楼租赁市场重要的需求源。规模较小的初创企业也可能会考虑最近两年新兴的联合办公空间。继SOHO 中国的3Q 平台之后,联合办公空间在一线城市有如雨后春笋般涌现,并开始向部分二线城市扩张。

办公场地,是任何一家公司办公所必备的条件。不合适的办公场地,会带来诸如噪音、交通不便、周边设施不便利等不利影响。所以,选择一个合适的办公场地对一家公司来说至关重要。办公产地的选址大致分为确认需求、制定计划、寻找场地、实地考察、对比分析、洽谈协商、最终确认等几个阶段。 1、确认需求阶段a.结合公司业务模式。公司的业务模式很多,诸如电商、文创、化工、科技、贸易等,作为科技公司应当在科技公司为主的园区选址,因为如果一两个科技公司坐落于贸易、文创扎堆的大厦, 这样的环境将会造成公司周边行业信息十分闭塞。b.满足公司发展规模和战略的要求。公司的发展大致要经历创业、成长、成熟和转型等阶段,创业型的公司宜选择创业孵化类园区,如创业基地、创业小镇、创业科技园等,不仅可以享受当地的政策扶持,还可以享受配套的园区活动。c.合适的地理位置,交通相对便利,适当结合公司大部分员工的出行情况。d.成本控制,结合公司情况,做出预算。e.空间大小和格局。一般人均面积9-14平方米为公司空间大小的合适范围。假设一个40人的公司所需的空间即为360-560平方米。


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