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土地盛宴考验房企“钱袋子”
2018-11-29

  11月26日,北京土地市场迎来13宗地出让,上演了一出“史诗级”的土拍大战。历经近一天的拍卖,除顺义新城第30街区地块因无人报名流拍,其余12宗地均成功出让,共计揽金316.46亿元,不仅刷新了北京土地市场单日成交土地数量的纪录,也创造了单日成交金额新纪录。北京青年报记者在梳理土拍信息时发现,当日参与竞拍的企业与*终获得土地的企业,绝大多数都是国企背景的房地产公司,像中铁诺德、住总、中铁置业、金茂、首开、中建一局、城建等。而更为人熟知的巨无霸房企:碧桂园、恒大、融创、龙湖甚至泰禾等,都不约而同地缺席了这场土地盛宴。少数参与的几个非国资房企如万科、新城、金地等,要么在这场土地盛宴中充当陪跑的角色,要么采取了与国企联合的方式拿地。

  究其原因,业内人士表示,*主要因素就是差钱。与国资房企相比,非国资房企前几年激进的举债扩张策略在市场环境改变后,纷纷陷入了债务到期的泥潭,面对居高不下的融资成本,“钱包”羞涩的非国资房企也就丧失了“攻城略地”的能力。

  土地盛宴为11月收尾 龙头房企集体缺席

  本周一,北京土地市场迎来了一场****的土地盛宴,共计13宗土地入市,合计起价高达295.19亿元。这些地块分布在顺义、大兴、昌平、丰台、房山、延庆及密云七个区域,包含9宗商品住宅用地和两宗共有产权房用地及两宗商业用地。*终除顺义一宗商业用地流拍外,其余12宗地块全部成交。一天的土地收入达到316亿元。

  根据北京中原地产的数据显示,在北京的土地拍卖历史上,卖地超过300亿元的月份只有10个月,其中*多的一次出现在2015年11月,这个月合计卖地收入557.42亿元。但因为土地成交时间不集中,并没有单日超过300亿元的土地集中成交。

  之前单日成交过200亿的,只有中服地块集中招标等少数几次,中服地块当时分拆后共同时出让6宗CBD核心区土地,收金222.57亿元。

  此番的土地出让在创下新纪录的同时,也出现了一些有意思的情况。北京青年报记者在梳理土地成交情况时发现,12宗成交土地分别被中铁诺德、华发、住总、中建一局、城建、绿城、久润、好未来、中铁置业、首开金地联合体、富力中交联合体及未来科学城、城建、金茂联合体竞得。无论是*终竞得土地的企业,还是参与竞拍的企业中,都没有发现碧桂园、恒大、融创、龙湖甚至泰禾这类耳熟能详的房企身影。万科则只是象征性地参与了北七家地块的竞拍,但*终颗粒无收。

  相比之下,摘取土地的房企则绝大部分都是国资背景的企业。尤其是中铁系,一共花费了129亿元重仓京城。当日,继中铁诺德以70.2亿元总价摘得丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块后,中铁置业以58.4亿元摘得丰台区花乡白盆窑村BPY-L011地块。

  而北京中铁诺德房地产开发有限公司是中铁建工集团的全资子公司,中铁建工是中国中铁股份有限公司的全资公司。中铁置业集团北京有限公司则为中铁置业的全资子公司,中铁置业同为中国中铁的全资子公司。

  如此算来,中铁诺德与中铁置业同为中铁系子公司。这意味着中铁系斥资128.6亿元竞得丰台区两宗地块,新增土地储备10.19万平方米,可谓是大手笔。

  不仅是中铁,相对于民营龙头房企的缺席和望而却步,住总、北京城建等其他国资背景的房企也都均有收获。

  为何会出现这样的反差?业内人士认为,非国资房企的“钱包”干瘪了。按照市场多年的经验,这类民营房企往往在市场向上时,疯狂加杠杆,也敢于拿地王。放在当时市场向上无可厚非,但如今楼市调控加码,房价下行时,产品遭遇限购回款难、融资渠道不畅等原因导致非国资背景的房企在资金方面明显受限。

  合硕机构**分析师郭毅就表示,这次北京的土拍结果也证明了碧桂园、恒大这些一线企业在北京“体验”一番后重回三、四线城市市场。

  发债融资井喷 成本却各有不同

  钱没了不敢拍地,那能不能融资呢?众所周知,房企一向重视资金链安全,也有各种办法搞到融资。事实也确实如此,11月以来,全国多家房地产公司密集获准发行大额融资,且大部分都是非国资背景的房企。据不完全统计,截至11月20日,已有近20家房企的21项融资成功获批或发行,合计数额已经超过500亿元。

  不过发债获批,却并不意味着房企的资金荒会缓解,反倒是融资成本一路走高。亿翰智库提供的数据显示,从可用杠杆资金的角度来说,企业腾挪的空间已然非常有限,已经有多家企业表示其融资成本从12%到15%、18%不断攀升。

  像11月20日,时代中国控股有限公司公告称,将发行于2020年到期的3亿美元优先票据,年利率10.95%;11月19日,福建福晟集团有限公司2018年公司债券(第一期)发行完成,发行总额10亿元,票面利率7.90%;合景泰富及雅居乐分别发行2年期4亿美元优先票据,成本上升至9.85%和9.5%;正荣地产于10月19日发行了一笔境外优先票据,利率为12.5%;恒大则在10月31日发行了三笔共计18亿美元的优先票据,分别为年化利率11%、年化利率13%和年化利率13.75%,不久后又在11月份发行了10亿美元的优先票据,年利率11%。

  值得注意的是,与高成本融资相对的是,首创置业在11月27日晚间发布公告称,将发行总额不超过人民币 50 亿元的公司债券,债券品种一票面利率询价区间为 4.0%-5.0%(含上下限),品种二票面利率询价区间为 4.4%-5.4%(含上下限)。

  通过对比不难看出,国资背景的房企除了政府背书以外,健康的财政和稳健的发展策略使其能以较低的成本进行融资,而非国资背景的房企,在国内以人民币计算的融资成本已经超过了10%,而通过国际上发债融资,以美元结算的融资成本更是10%-15%不等。对于普通人的理财观念来说,这样的利率已经是非常高了。如此来之不易的资金,对于房企来说,要用在*要紧的当口,而不是轻易地在土地扩张上过分用力。

  对此,戴德梁行北中国区研究部主管魏东在接受北京青年报记者采访时表示,11月份有个普遍的现象就是房企获得融资的批准增加了,近期开发商密集通过债市和票据市场融资“解渴”。相比之前严格的去杠杆,已经是有了一定的放松,意在降低财务风险,让房企的资金压力有所缓解。但此举同时也反映了资金缺口依然很大,许多房企需要钱应急,以应付前期债务到期兑付的压力。这种情况下,对于一些房企来说,融资拿到钱,比以多少成本拿到钱更为重要。

  正是房企资金方面的松紧程度不同,造成了房企在北京土地市场上表现不一。魏东表示,融资渠道和融资能力更强的国资房企这时就具备了优势,也就为其在购买土地上高奏凯歌埋下了伏笔。

  集中还款期将至 资金压力不减

  虽然房企发债开始获批,但面对2018年*后一个月,债券市场上即将到期的各类债券规模仍然较大。Wind数据显示,房地产企业未来40天左右的时间里,共有81只债券即将到期,总共需要偿还金额为526.73亿元。此外,境外债方面,截至年底,房企海外债券到期规模近90亿元。

  魏东表示,在2015年-2016年的楼市旺季中,不少房企通过加杠杆的方式扩张,由于地产债的期限多为3-5年,所以2018年-2021年是地产债的偿还高峰期。但这个时间恰好是房地产政策变化、限购加码、楼市回款变慢的时间点。数据显示,2018年9月1日至12月31日,地产债的总偿还量达到1292.67亿元,2019年上半年总偿还量达到2116.51亿元。

  也正因为此,部分房企发债明显加速。甚至除了发债,一些开发商还毅然“卖股补血”。像富力地产就在11月份发布公告称,拟发行不超过8.06亿股新H股,发行价不低于前五个交易日收市价平均数的80%,若以每股12港元的均价计算,此次融资额约100亿港元。对于募集资金用途,富力地产表示,将全部用于补充公司资本金,其中包括但不限于用于偿还公司债务、补充公司营运资金。

  魏东表示,正是由于大量债务到期的压力,不少房企无力在土地市场角逐,只是能够尽力筹钱,偿还债务维持生计,希望熬过政策困难时期。

  业内人士表示,在旺季中加杠杆追求速度的企业,除了自身债务压力巨大以外,融资成本也是居高不下。相反,政府背书、杠杆率较低的房企,则更容易获得低息的贷款,更容易以较低的成本拿到钱,这也是为什么在周一的土地成交中,国资背景房企收获颇丰的重要原因。


来源:北京青年报

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这个由中关村发展集团和首创置业合作开发运营的园区,是首创进军产业地产的第一个园区项目,也是双方合作开端。首创置业副总裁胡卫民透露,未来首创联手中关村发展集团还将在北京及全国布局多个高科技产业园区。胡卫民表示,中关村发展集团在高新技术产业园区领域已经有多年的开发经验,首创在房地产领域具备较强的优势,在中关村集成电路设计产业园区项目合作方面,首创负责前期的开发建设,中关村发展集团负责后期运营,“在合作过程中,我们也学习积累产业地产方面的经验。”胡卫民的另一个身份是北京中关村集成电路设计园发展有限公司董事,作为园区的开发运营主体,中关村发展集团和首创置业各持有公司50%的股份,其中董事长苗军来自中关村发展集团,总经理裴濬来自首创置业。胡卫民表示,园区将于年底竣工,2018年正式运营,其中销售和自持各占一半左右,目前已经与150多家集成电路上下游企业签署入驻意向协议,“有一部分企业已经签署正式入驻协议,计划是引入300家企业。”胡卫民介绍,园区用地是通过招拍挂获取的商业用地,楼面地价达到1.8万元/平方米,“我们是这个园区这个地区第一家用商业用地开发园区的项目,前期投入比较大,销售一部分也是为了收回前期的投资。”北京市国土资源局信息显示,中关村集成电路设计园宗地面积59750.387平方米,规划建筑面积为149376平方米,成交价为18.27亿元,土地签约时间为2015年2月9日。该地块由中关村发展集团和中关村软件园发展有限责任公司联合获取。北京中关村集成电路设计园有限责任公司注册时间也是2015年2月份,最初股东为中关村发展集团及控股子公司中关村软件园。当年7月1日,首创置业间接全资控股的北京朗园置业有限公司对中关村集成电路软件园增资5亿元进入。这就意味着在该园区开发方面,首创置业是后来者。裴濬透露,双方在项目上既是合作关系,也是一体的,园区建成后双方共同运营,未来园区收益也按股权比例进行分配。整个园区共由16栋楼组成,包括8栋主楼和8栋配楼,中心位置的2栋主楼为加速器和专家公寓,底层配有一定比例的商业和企业交流场所,联通另外3栋主楼共5栋楼为自持,另外的3栋主楼和8栋配楼对外销售。11月16日的论坛上汇集了国内大部分集成电路领域的领军企业,据参会一位科技部人士透露,中国虽然在集成电路领域取得重大突破,但在集成电路设计领域较弱,而中关村集成电路设计园也是科技部重大专项基金扶持的**一个科技园区项目。目前,首创集团及首创置业分别在大兴区和东三环郎家园有一个文创园区,是利用原有旧厂房通过改造而形成文化创意园区,中关村集成电路设计园是首创真正意义上进入产业地产的第一个项目,首创置业的短期目标是,产业地产营收占到整个公司的10%左右。胡卫民表示,园区收入主要来自两个方面:一是通过租售结合收回前期投入成本;二是通过对园区内企业进行投资获得长期收益,“和集团有很多资源上的协同,土地资源方面有优势,还有首创证券等提供金融支持。”在胡卫民看来,产业园发展离不开金融,不仅持有物业占用大量资金,后期创新企业孵化还需要资金支持,“一个是与国家、北京基金合作,同时引进市场化资本,一个是通过举办行业年会,所有巨头都来了,通过这次聚会把相关资源整合起来,形成优势,更好推动产业地产发展。”

办公室装修设计通常都会由装修公司方起草一份报价,然后由企业方进行核对并且拟定一份装修预算。这个办公室装修设计预算很大程度上受到装修公司给出的报价单影响,从而无法做到一个贴切的费用预算。那么,如何有效的去控制好办公室装修的资金预算呢?后街装潢笔者为大家提出这些建议。 1、国产办公家具性价比高在进行办公室装修的时候,就需要考虑办公家具的问题了。如果不是特别需求奢华或者必要的情况下,建议是选择国产的办公家具。同样的款式价格就比国外进口的便宜好几倍,然而质量也是有保障的。 2、选择更适合的设计师每个设计师擅长的风格和领域不同。但是一个好的设计师能满足甲方办公室装修设计的需求还能有效的控制办公室装修的预算。他可以在部分项目上使用一些物美价廉的材料,还不会因为材料的问题引发返工的纠纷进而耽误工程进度。 3、要求有经验的施工队其实施工队是整个办公室装修设计最重要的一个环节,不管设计图纸和装修方案做得多么漂亮,施工队能否一丝不苟的的完成装修任务才是**的一个环节,这个环 节如果出了问题,就需要面临极为复杂的返工工程,造成的损失也很大。尽量找有经验的装修公司,以免装修设计过后产生售后问题。

2017年7个重点城市**写字楼市场累计推出85个项目,新增供应566.4万平方米,市场总存量推升至4146.4万平方米。全国开业大型商业项目高达504个,总体量约4600多万平方米,开业数量创近4年来新高,也是历史新高。截止到12月中旬,2017年上海市商业项目存量面积达到1616万平方米,新入市项目46个,其中新增购物中心体量296.3万平方米。上海的增长体量在过去4年中始终呈现持续高增长趋势。北京市场已经比较明显的体现出存量时代的特征,通过对旧项目的升级改造,盘活旧有项目和非市场化的项目,以此来满足企业在品质和数量方面的需求,将成为写字楼市场下一步的发展方向。2017年中国房地产并购规模,创下了近几年以来的历史**值,或高达3000亿元。一二线城市房地产行业开始从增量向存量模式转换,今年上海一城房产大宗物业的交易数量就超过120宗,并购规模超过1200亿元。并购交易中,除了以土地储备为目标,对于物业的直接投资中,不只是办公楼,处于风口的长租公寓、联合办公,尤其是物流地产也受到相当高的关注。在今年各城市中高端人才争夺大赛里,以深圳为带表的各地方政府也频频进入大宗物业交易市场。到2020年,预计全国进入商业地产的资本将达到万亿规模。联合办公运营商已成办公楼租赁市场重要的需求源。规模较小的初创企业也可能会考虑最近两年新兴的联合办公空间。继SOHO 中国的3Q 平台之后,联合办公空间在一线城市有如雨后春笋般涌现,并开始向部分二线城市扩张。

办公场地,是任何一家公司办公所必备的条件。不合适的办公场地,会带来诸如噪音、交通不便、周边设施不便利等不利影响。所以,选择一个合适的办公场地对一家公司来说至关重要。办公产地的选址大致分为确认需求、制定计划、寻找场地、实地考察、对比分析、洽谈协商、最终确认等几个阶段。 1、确认需求阶段a.结合公司业务模式。公司的业务模式很多,诸如电商、文创、化工、科技、贸易等,作为科技公司应当在科技公司为主的园区选址,因为如果一两个科技公司坐落于贸易、文创扎堆的大厦, 这样的环境将会造成公司周边行业信息十分闭塞。b.满足公司发展规模和战略的要求。公司的发展大致要经历创业、成长、成熟和转型等阶段,创业型的公司宜选择创业孵化类园区,如创业基地、创业小镇、创业科技园等,不仅可以享受当地的政策扶持,还可以享受配套的园区活动。c.合适的地理位置,交通相对便利,适当结合公司大部分员工的出行情况。d.成本控制,结合公司情况,做出预算。e.空间大小和格局。一般人均面积9-14平方米为公司空间大小的合适范围。假设一个40人的公司所需的空间即为360-560平方米。


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