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拆分后的十三号线将改善回龙观、天通苑的出行方式 “回天”楼市二手房交易量大 新房供应有限 “回天”楼市再收“礼包”十三号线拆分确定
2018-11-29

  近日,起于东直门,止于西直门,已经运行多年的地铁13号线传出了将拆分的重磅消息。为改善回龙观、天通苑地区出行条件、提高绿色出行比例,完善北部地区轨道交通线网,11月22日,北京市规划和自然资源委员会提出了轨道交通13号线拆分方案。对于北京天通苑、回龙观等北部区域的居民来说这无疑又是一大利好消息。为什么说又呢?因为这已经不是今年天通苑、回龙观居民第一次收到配套改善“大礼包”了,早在今年7月,北京市委常委会就讨论并通过了《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划(2018-2020年)》,北京计划3年内向该地区投入近200亿元资金,更新提升回龙观、天通苑区域的各项配套。双重利好之下,“回天”地区楼市未来会不会因此受益,成了很多购房人关心的问题。

  13号线将拆分 北部地区出行得到改善

  13号线,以前被北京人叫做“城铁”,于2002年开通运营,起于东直门,止于西直门,途经立水桥、霍营、回龙观、西二旗、上地等地区,服务着回龙观和天通苑等人口密集区域的出行,全线长度为40.9公里,设车站16座。

  这条形成半包围圈的轨道交通线几乎成了中国互联网行业的交通大动脉,沿线的上地、五道口、西二旗、知春路等地都是互联网公司聚集区,龙泽、回龙观和霍营等地则是大量互联网从业人员居住地,13号线因而成为他们高度依赖的通勤线。尤其是13号线跨越天通苑、回龙观两个人口密集的区域,出行问题一直是居住在此地的居民的一大难题,早高峰天通苑进地铁排队半小时已是常态。

  为了改善北部区域的交通出行,13号线拆分方案近期被确定并公布于众。

  方案显示,轨道交通13号线拆分工程在西二旗站至龙泽站之间,将既有的13号线拆分,形成两条位于城市北部的交叉的“X”形线路:13A线和13B线。

  其中,13A线起点不再是西直门,而是南沿到了6号线的车公庄站,终点至在建的17号线天通苑东地区。大钟寺站向南段为新建线路,经西直门至车公庄,与6号线、2号线换乘;中段则利用既有13号线大钟寺至西二旗段线路,并对相关车站进行相应改造;北段由西二旗站向东为新建线路,经回龙观地区、天通苑地区,与5号线、规划17号线换乘。13A线路全长约30公里,共设18座车站,其中新建线路约19公里、新建车站13座。

  另一条13B线的起点依然为既有13号线的东直门站,终点至16号线马连洼站,其中东直门至回龙观段为利用既有13号线,重点是将新增回龙观站向西至上地软件园地区的线路。建成后的13B线路全长约32公里,共设15座车站,其中新建线路约9公里、新建车站6座。

  通过拆分方案不难看出,13A利好天通苑至软件园及金融街方向的出行,13B则利好回龙观至软件园和中关村的出行。

  业内人士认为,13号线拆分实施后将大大缓解目前车厢拥挤和站外限流排队问题,提升轨道运输能力和服务水平;改造后可以提升轨道交通可达性,重点加强北部大型居住组团与上地软件园、中关村等就业集中区域的联系,大幅缩短区域间的出行时间。

  13A与13B将同站台换乘

  据了解,为了方便13号线拆分后A、B两条线的换乘,13A和13B线将通过在西二旗站至龙泽站间、京藏高速以西新建的车站进行换乘,两线可实现同站台换乘,换乘方式与轨道交通4号线与9号线的国家图书馆站相同。

  乘客从一条线路的列车下车,直接在同一站台就能换乘另一条线路的列车,站内的两个站台分上下行两两共用,实现“共享站台”,这样换乘距离仅仅十余米,是*便捷的换乘方式。比如从霍营站上车要去西直门,虽然要从13B线换乘到13A线,但一开车门您径直往对面走,几步路就能换乘,非常方便。

  另外,据报道称,13号线拆分解决了受制于西直门终点站列车折返条件差、发车间隔无法缩短的问题,13A和13B两条线路发车间隔时间从现状2分30秒可缩短至2分钟。13A线采用8辆编组B型车运营,运输能力提高75%左右;13B线仍沿用6辆编组B型车运营,运输能力提高30%左右,可缓解现状车厢拥挤和站外限流排队问题。

  同时,拆分后的13号线将提升区域轨道交通可达性。重点加强北部大型居住组团与上地软件园、中关村等就业集中区域的联系,大幅缩短区域间的出行时间,提高沿线市民出行效率。13号线拆分后可与13条轨道交通线路形成换乘,提升轨道交通可达性。

  13号线拆分后的另一大好处就是覆盖面更广了,尤其是对于天通苑和回龙观的沿线区域来说,按照计划方案,拆分后将在回龙观地区增加5座车站、在天通苑地区增加3座车站,提升两个大型居住区轨道交通站点的覆盖范围,方便市民乘坐轨道交通出行。

  直接利好西二旗 “回天”楼市再次升级

  从楼市的角度讲,此次13号线拆分,在改善北部区域交通问题的同时,也将为回龙观、天通苑的楼市带来新的发展动力。

  西二旗和龙泽所处的回龙观区域,位于北京五环以外,是百度、滴滴、网易、新浪等多家知名互联网公司**的总部所在地,在这里,生活着数以十万计的程序员,现行的13号线西二旗站,每天都是*拥堵的地铁站之一。而西二旗及龙泽周边的楼市,因为大量程序员的加入,使得周边的次新房项目比较抢手,也一直是近几年北京楼市交易*活跃的区域之一。

  在新房方面,目前该区域尚有首开国风美唐、公园悦府、领秀慧谷等新房小区有房源在售,价格一般在6万元/平方米上下,户型基本以二居、三居为主。而二手房则以金域华府、融泽嘉园等次新房为主。户型分布也以二居、三居为主。

  而天通苑所处的区域,主要是以经济适用房项目为主,目前天通苑基本已无新房供应。一些有意向在天通苑买房的人,则将目标换向了天通苑以北的北七家区域。

  目前在二手房方面,两个区域的成交情况类似。根据贝壳研究院数据统计,目前链家二手房天通苑商圈在售房源为1498套,回龙观商圈在售房源为1518套,两商圈在售房源量相当。天通苑成交周期相对较长,房源成交周期为80.42天,客源成交周期为74.99天。回龙观成交周期相对较短,房源成交周期为58.88天,客源成交周期为58.22天。

  二者不同的成交周期与供求关系有关。58安居客房产研究院**分析师李震就指出,从58安居客的大数据看,目前天通苑板块的挂牌二手房房源与客源关注度基本持平。而回龙观板块则呈现出:客多房少,供不应求的趋势。

  供求关系也同样反映在价格上,曾经,回龙观与天通苑价格相近,但近几年,二者的差距在逐渐被拉开。

  根据贝壳研究院数据统计,6月回龙观二手房成交均价为48511元/平方米,天通苑则为37746元/平方米。由于这两个板块都有大量的经济适用房,交易时还要付出网签金额10%的综合地价款,实际的购房成本要高出一些,但可以看出,回龙观二手房的单价已经高出约1万元/平方米。

  价格的差异与供求关系和回龙观地区的宜居程度有一定关系。与天通苑都是高层建筑不同,回龙观的住宅以低密为主,从早期的经适房龙某苑系列,到后期的一些纯商品房小区,回龙观整体的居住密度要比天通苑低出不少,而中关村软件园兴起后为回龙观带来的大量购房者和租客,也逐渐推高了回龙观的房价。

  今年7月份时,北京市委常委会讨论并通过《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划(2018-2020年)》,北京计划3年内向该地区投入近200亿元资金,更新提升回龙观、天通苑区域的各项配套。该利好消息使得不少人更加看好回龙观和天通苑的未来预期。

  区域在售二手房方面,与天通苑相比,回龙观区域的新房、次新房较多。其中领秀硅谷、领秀新硅谷两个小区是同一项目的前后两期,也是回龙观区域售价较高的二手房社区。其中领秀硅谷的建筑年代为2003年到2004年;新硅谷则分为两个院,建筑年代从2008年到2012年,根据贝壳找房数据,2018年9月参考均价在8万元/平方米左右,属于中高端品质商品房小区。小区环境优美,物业服务到位,主打大面积花园洋房和叠拼,适合消费能力较高的改善型购买群体。

  而金域华府则是回龙观区域关注度颇高的次新房小区,建筑年代都是2012年之后,周边商业配套逐步完善,昌发展-万科广场和永辉超市给娱乐活动欠缺的回龙观抹上亮色,一改“睡城”形象。根据贝壳找房数据,金域华府2018年9月参考均价在6.2万元/平方米-7万元/平方米。

  此外,相比之前几个项目7万至8万元左右的价格,铭科苑、智学苑、新龙城这几个项目的均价相对较低。根据贝壳找房数据,2018年9月参考均价铭科苑是6.3万元/平方米,智学苑是5.7万元/平方米,新龙城是5.4万元/平方米。铭科苑和智学苑小区年代较早,无论是环境还是物业管理都没法和中高端商品房小区相比,但是距离地铁相对更近。新龙城建成年代大约在2006年至2007年,是回龙观社区比较少有的纯商品房社区之一,多数为一梯两户的板楼,小区环境不错,距离地铁龙泽站416米。这几个项目更适合刚需置业。

  此外,无论是提升回龙观、天通苑区域的城市更新计划,还是此次13号线的拆分,业内认为对回龙观利好可能高于天通苑,主要是因为回龙观区域紧挨西二旗,成为中关村软件园码农的置业区域,房价比天通苑要高不少。如果回龙观的医疗、教育和交通问题得到解决,会有更多中关村软件园的上班族选择在回龙观置业。

  李震则指出,三年内投资200亿的公共服务和基础设施行动计划集中在“回天区域”教育、医疗、交通以及养老等社区基础配套的短板之上,将会对天通苑与回龙观区域二手房市场起到一定的提振作用。

  可以预期的是,配套利好加上交通改善,随着政策红利的落地,两大板块的居住舒适度、成熟度也将有较大提升,整个“回天区域”甚至整个北五环沿线区域的价值也会得到有效提升。本版文并制表/本报记者 李桁

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  8号线南延线

  及6号线西延线年底将通车

  13号线拆分给北部区域楼市带来的影响还需要时间的检验,近在眼前的则是两条将于年底开通的地铁延长线,其一是南北向的8号线南延线,其二则是东西向的6号线西延线。

  6号线西延至杨庄站

  根据报道,9月20日起,地铁6号线西延工程已经启动了空车试运行,有望在年底开通运营。6号线西延线与既有的地铁6号线海淀五路居站相连,一路向西,途经石景山和海淀两个行政区。线路全长10.556公里,共设车站6座,自东向西依次为田村站、廖公庄站、西黄村站、杨庄站、苹果园站、金安桥站。

  据了解,计划于年底投入试运营的6号线西延线终点为杨庄站。随着未来苹果园交通枢纽建设完成,西延线将继续向西在苹果园站实现与1号线、S1线换乘,*终在金安桥站实现与S1线和规划11号线换乘。此外,西延线还将在田村站与规划3号线换乘。

  北青报记者根据链家网的房源信息统计发现,6号线延长线周边成交比较活跃的二手房社区,多数是上世纪90年代至2000年初的住宅社区,****的是*西边的金安桥站附近房源,约为4.5万元/平方米;田村站附近的二手房售价*高,根据房源年限和小区品质不同,基本在6万-8万元/平方米。

  8号线三期三站暂不开通

  除了地铁6号线西延线以外,另一条南北走向的地铁8号线也将在年底全程通车。据了解,起于昌平、终于大兴的8号线全长约46公里,是北京南北中轴线上的快速轨道交通走廊,共分4期建设。一期为奥运支线(森林公园南门站—北土城站)。二期分别由奥运支线两端向北、向南延伸,北至朱辛庄站,南至中国美术馆站,计划年底开通。

  8号线三期主要沿南中轴线由北向南延伸,自中国美术馆向南,延伸至东南五环的德茂桥。车站分别为:金鱼胡同站、王府井站、前门站、珠市口站、天桥站、永定门外站、木樨园站、海户屯站、大红门站、大红门南站、和义站、东高地站、火箭万源站、五福堂站。

  8号线四期起于三期工程终点五福堂站,沿104国道延伸至大兴瀛海镇。

  据悉,8号线三期年底并非全部开通,珠市口站以南的车站基本开通,珠市口站到前门站暂不开通,前门站及以北两站也不开通,三座车站还处于车站结构施工期,预计三年后开通。

  作为分流地铁5号线的南北地铁轨道,8号线全程通车后,将为中轴线以南的沿途带来更便捷的出行方式。根据链家网的房源数据统计显示,天桥站附近的在售二手房价格*高,大概在9.5万元/平方米。四期的瀛海和德茂附近二手房****,均价在4万元/平方米左右,另外瀛海站附近也是新房限竞房集中的区域,新房限竞房售价基本在5万元/平方米左右。



来源:链家网房源数据整理

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除了排名靠前的伦敦西区,伦敦城区代替了上海浦东成为第十名,大概能从侧面说明伦敦金融服务的核心地位目前没有太受到太大影响,另一方面也是因为伦敦没有太多新的办公室供给。根据物业管理服务公司世邦魏理仕的报告 ,香港中环核心区写字楼租金连续三年居全球**(本文中用租金指代包括了办公室租赁、本地税和服务费的总和)。它的每单位年租金比第二位的英国伦敦西区高约三成。 虽然全球经济放慢,但世邦魏理仕预计今年写字楼租金将增长 2%,各地区写字楼租金增长加快,只有美洲地区的租金上涨有所放缓(不过依然是增长的)。写字楼市场今年前景比较积极,但会受到劳动市场的限制。 写字楼作为一种生产资料,它的租金和供需情况能表明一个城市的经济活跃程度。如果空置率低,说明当地市场比较有活力,若空置率比较高,对城市经济是一个巨大的浪费。 香港中环租金连续三年上涨:从 2016 年的 3120 美元每平方米的年租金到 2017 年的 3260 美元,再到 2018 年的 3297 美元。中环区的写字楼空置率跌至 1.1%。 世邦魏理仕香港顾问及交易服务办公楼执行董事骆应铭在接受路透社采访时表示:“银行及金融业为中环租赁的主要需求来源,来自中资企业的租赁需求尤其强劲。” 香港九龙区的写字楼排名第四,排名和去年一样。九龙未来可能会增加供给,但是目前**写字楼还是比较稀缺,让它的价格难以降低。 除了租务市场需求旺盛,投资者对中环区**写字楼亦趋之若鹜。去年底长实集团以 402 亿港元出售“中环中心”物业,是香港历来成交价**的商厦买卖。 当然,香港本身存在土地不足,供应短缺的问题,这让它的租金很难走低。WeWork 以及裸心社(现在都属于 WeWork)共享办公在香港市场也很活跃,他们主要出现在非核心区域。 北京金融街依然是中国大陆最贵,它排名第三。因为聚集了“一行三会”(中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会和中国保险监督管理委员会),也是许多银行总部,这种“聚集效应”是许多金融类企业选址的优先考虑因素。 金融街租金高也是因为这里可供租赁面积小,而北京 CBD (包括建**、国贸和燕莎使馆区的中心商务区)的供给量是金融街的两倍多。 纽约曼哈顿中城价格下降,曼哈顿中城南部(包括 Chelsea、SoHo、哈德逊广场和西村以及麦迪逊大道和联合广场)上升,是美国最贵的地段。今年早些时候,Google 以 24 亿美元买下的 Chelsea Market 大楼就位于曼哈顿中城南部。 根据另一个地产服务商——戴德梁行的今年第一季度报告,纽约中城和中城南部的写字楼空置率分别为 9.3% 和 6.5%。由此就可以看出后者是更受欢迎的办公街区。不过,根据 Statista 的数据,但这里供给写字楼面积还是比曼哈顿中城要少35%左右。  据房地产咨询公司戴德梁行的报告,去年第四季度上海核心区写字楼(包括浦东和浦西)的空置率为 9.9%。这种高空置率的情况可能还会延续下去。 迪拜下降是因为油价走低公司兼并之后节约开支,在他们的住房市场也出现了类似的情况。大家在寻求更低价的选择。世邦魏理仕认为俄罗斯首都莫斯科办公室租金下降是因为受到政治和选举的影响。 与之相反,上海浦东和浦西排名下降主要是由于供给增多的缘故。 上海浦西(核心区)写字楼的租金价格在今年第一季度比去年同期下降了 12.8%——这是除了迪拜之外租金下降最快的,浦东也下降了 5.5%。 过去两年,上海**写字楼在非核心商业区增加了不少。我们在《上海没有 CBD,这可能是一个正确的说法》一文中详细报道了这种多中心化——浦东陆家嘴和浦西南京西路和淮海中路等传统 CBD 之外地区写字楼(包括虹桥、前滩、长风、四川北路/北外滩)的发展。 但虹桥商务区租金上升最快,涨幅超过了30%。

这个由中关村发展集团和首创置业合作开发运营的园区,是首创进军产业地产的第一个园区项目,也是双方合作开端。首创置业副总裁胡卫民透露,未来首创联手中关村发展集团还将在北京及全国布局多个高科技产业园区。胡卫民表示,中关村发展集团在高新技术产业园区领域已经有多年的开发经验,首创在房地产领域具备较强的优势,在中关村集成电路设计产业园区项目合作方面,首创负责前期的开发建设,中关村发展集团负责后期运营,“在合作过程中,我们也学习积累产业地产方面的经验。”胡卫民的另一个身份是北京中关村集成电路设计园发展有限公司董事,作为园区的开发运营主体,中关村发展集团和首创置业各持有公司50%的股份,其中董事长苗军来自中关村发展集团,总经理裴濬来自首创置业。胡卫民表示,园区将于年底竣工,2018年正式运营,其中销售和自持各占一半左右,目前已经与150多家集成电路上下游企业签署入驻意向协议,“有一部分企业已经签署正式入驻协议,计划是引入300家企业。”胡卫民介绍,园区用地是通过招拍挂获取的商业用地,楼面地价达到1.8万元/平方米,“我们是这个园区这个地区第一家用商业用地开发园区的项目,前期投入比较大,销售一部分也是为了收回前期的投资。”北京市国土资源局信息显示,中关村集成电路设计园宗地面积59750.387平方米,规划建筑面积为149376平方米,成交价为18.27亿元,土地签约时间为2015年2月9日。该地块由中关村发展集团和中关村软件园发展有限责任公司联合获取。北京中关村集成电路设计园有限责任公司注册时间也是2015年2月份,最初股东为中关村发展集团及控股子公司中关村软件园。当年7月1日,首创置业间接全资控股的北京朗园置业有限公司对中关村集成电路软件园增资5亿元进入。这就意味着在该园区开发方面,首创置业是后来者。裴濬透露,双方在项目上既是合作关系,也是一体的,园区建成后双方共同运营,未来园区收益也按股权比例进行分配。整个园区共由16栋楼组成,包括8栋主楼和8栋配楼,中心位置的2栋主楼为加速器和专家公寓,底层配有一定比例的商业和企业交流场所,联通另外3栋主楼共5栋楼为自持,另外的3栋主楼和8栋配楼对外销售。11月16日的论坛上汇集了国内大部分集成电路领域的领军企业,据参会一位科技部人士透露,中国虽然在集成电路领域取得重大突破,但在集成电路设计领域较弱,而中关村集成电路设计园也是科技部重大专项基金扶持的**一个科技园区项目。目前,首创集团及首创置业分别在大兴区和东三环郎家园有一个文创园区,是利用原有旧厂房通过改造而形成文化创意园区,中关村集成电路设计园是首创真正意义上进入产业地产的第一个项目,首创置业的短期目标是,产业地产营收占到整个公司的10%左右。胡卫民表示,园区收入主要来自两个方面:一是通过租售结合收回前期投入成本;二是通过对园区内企业进行投资获得长期收益,“和集团有很多资源上的协同,土地资源方面有优势,还有首创证券等提供金融支持。”在胡卫民看来,产业园发展离不开金融,不仅持有物业占用大量资金,后期创新企业孵化还需要资金支持,“一个是与国家、北京基金合作,同时引进市场化资本,一个是通过举办行业年会,所有巨头都来了,通过这次聚会把相关资源整合起来,形成优势,更好推动产业地产发展。”

办公室装修设计通常都会由装修公司方起草一份报价,然后由企业方进行核对并且拟定一份装修预算。这个办公室装修设计预算很大程度上受到装修公司给出的报价单影响,从而无法做到一个贴切的费用预算。那么,如何有效的去控制好办公室装修的资金预算呢?后街装潢笔者为大家提出这些建议。 1、国产办公家具性价比高在进行办公室装修的时候,就需要考虑办公家具的问题了。如果不是特别需求奢华或者必要的情况下,建议是选择国产的办公家具。同样的款式价格就比国外进口的便宜好几倍,然而质量也是有保障的。 2、选择更适合的设计师每个设计师擅长的风格和领域不同。但是一个好的设计师能满足甲方办公室装修设计的需求还能有效的控制办公室装修的预算。他可以在部分项目上使用一些物美价廉的材料,还不会因为材料的问题引发返工的纠纷进而耽误工程进度。 3、要求有经验的施工队其实施工队是整个办公室装修设计最重要的一个环节,不管设计图纸和装修方案做得多么漂亮,施工队能否一丝不苟的的完成装修任务才是**的一个环节,这个环 节如果出了问题,就需要面临极为复杂的返工工程,造成的损失也很大。尽量找有经验的装修公司,以免装修设计过后产生售后问题。

2017年7个重点城市**写字楼市场累计推出85个项目,新增供应566.4万平方米,市场总存量推升至4146.4万平方米。全国开业大型商业项目高达504个,总体量约4600多万平方米,开业数量创近4年来新高,也是历史新高。截止到12月中旬,2017年上海市商业项目存量面积达到1616万平方米,新入市项目46个,其中新增购物中心体量296.3万平方米。上海的增长体量在过去4年中始终呈现持续高增长趋势。北京市场已经比较明显的体现出存量时代的特征,通过对旧项目的升级改造,盘活旧有项目和非市场化的项目,以此来满足企业在品质和数量方面的需求,将成为写字楼市场下一步的发展方向。2017年中国房地产并购规模,创下了近几年以来的历史**值,或高达3000亿元。一二线城市房地产行业开始从增量向存量模式转换,今年上海一城房产大宗物业的交易数量就超过120宗,并购规模超过1200亿元。并购交易中,除了以土地储备为目标,对于物业的直接投资中,不只是办公楼,处于风口的长租公寓、联合办公,尤其是物流地产也受到相当高的关注。在今年各城市中高端人才争夺大赛里,以深圳为带表的各地方政府也频频进入大宗物业交易市场。到2020年,预计全国进入商业地产的资本将达到万亿规模。联合办公运营商已成办公楼租赁市场重要的需求源。规模较小的初创企业也可能会考虑最近两年新兴的联合办公空间。继SOHO 中国的3Q 平台之后,联合办公空间在一线城市有如雨后春笋般涌现,并开始向部分二线城市扩张。

办公场地,是任何一家公司办公所必备的条件。不合适的办公场地,会带来诸如噪音、交通不便、周边设施不便利等不利影响。所以,选择一个合适的办公场地对一家公司来说至关重要。办公产地的选址大致分为确认需求、制定计划、寻找场地、实地考察、对比分析、洽谈协商、最终确认等几个阶段。 1、确认需求阶段a.结合公司业务模式。公司的业务模式很多,诸如电商、文创、化工、科技、贸易等,作为科技公司应当在科技公司为主的园区选址,因为如果一两个科技公司坐落于贸易、文创扎堆的大厦, 这样的环境将会造成公司周边行业信息十分闭塞。b.满足公司发展规模和战略的要求。公司的发展大致要经历创业、成长、成熟和转型等阶段,创业型的公司宜选择创业孵化类园区,如创业基地、创业小镇、创业科技园等,不仅可以享受当地的政策扶持,还可以享受配套的园区活动。c.合适的地理位置,交通相对便利,适当结合公司大部分员工的出行情况。d.成本控制,结合公司情况,做出预算。e.空间大小和格局。一般人均面积9-14平方米为公司空间大小的合适范围。假设一个40人的公司所需的空间即为360-560平方米。


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