资讯
杭州房企自持商品住房,已备案5397套
2018-11-29

从去年4月联发以现房销售、自持20%的条件拿下桃源地块,成为杭州**涉宅自持地块的吃螃蟹者,这一年半来,涉及自持比例部分的房产做成什么样的产品,房管部门会怎么监管,一直是市场关注的热点。

据杭州市住保房管部门统计,截至11月20日,已经有25个涉及自持比例商品房项目完成**申请预售许可前的信息核验工作,拿到了“自持商品房屋备案证明”,共计房源5397套房屋。

25个项目

已备案自持房源5397套

去年4月起,杭州土地竞价规则改变,推出“限地价,竞自持”。同年8月,杭州出台《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》,确定了实施范围,明确市住保房管部门应参与企业自持商品房项目的监管。

2018年7月,杭州市补充发布《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》,进一步明确政府相关部门对自持商品房项目的监管职责以及流程。从自持比例商品房项目设计、自持房屋备案、建造进度以及之后的租赁方案都将进行监督。

截至目前,杭州已经有75宗地块出现了竞拍自持比例情况,合计自持面积达160万m2。杭州已累计完成25个涉及自持比例商品房项目在**申请预售许可前的信息核验工作,出具“自持商品房屋备案证明”25份,确认可用于租赁的自持商品住房建筑面积45.36万m2,房源5397套。

钱报记者了解到,领出“自持商品房屋备案证明”,是涉及自持比例的楼盘领出预售证的前置条件。目前已经开盘摇号的涉及自持比例商品房项目,有金地宋都都会钱塘(自持23%)、宋都麓宸府(自持23%)、滨江御江南(自持10%)、滨江碧桂园翡翠江南(自持31%)、金地玖峯汇(自持26%)、德信九溪云庄(自持43%)、保利滨江上品(自持23%)、首开东城金茂府(自持2%)、中城汇MIDTOWN、碧桂园前宸府、宋都如意春江、德信天空之城、金地滨江万科悦虹湾等楼盘。

自持房源按套均80m2算

可增加近两万套出租房

楼盘拿到自持房屋备案证明,还只完成了房管部门对自持比例商品房项目监管的前两个环节。实际上,房管部门在这其中的监管,可谓深入项目开发的全流程。杭州市住房租赁管理服务中心副主任金凯杭说,归纳起来,监管主要分布在四个环节:方案联审、自持房屋备案、建设进度把控和租赁备案。

第一个环节,方案联审。市住保房管部门负责对全市自持商品房屋的监督和管理,参加五个主城区自持商品房屋项目的设计文件联审;而非主城区的自持商品房项目,由各区住保房管部门对其设计文件进行审核,再上报到是市住保房管部门进行备案。联审通过之后,规划部门将给项目发“建设工程规划许可证”(以下称“工规证”)。金凯杭解释说,“工规证”及其附图应记载项目中自持商品房屋的用途、面积、位置等信息。

第二个环节,自持房屋备案。涉及自持比例的楼盘在领预售证准备开盘前,首先得拿到市住保房管部门出具的“自持商品房屋备案证明”。这个阶段,房管部门会根据“工规证”、项目预测绘面积等资料,来核对是否按照之前联审时的方案要求,把自持房源全部落实到位。

比如,要核实自持部分房源的实际面积是否跟地块出让时一致;自持房源的位置分布是否相对集中(比如,有些项目自持比例并不占一栋楼的房源,可能只需要几层,这时就要求开发商设置自持房源时要集中,比如在楼幢内自下往上或者自上往下集中分布,而不能因为顶楼和底楼房源难卖,将自持房源跳跃式分布在顶楼和底楼);开发商要提供自持房源的清单。

第三个环节,建设进度把控。根据《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》的监管要求,含自持房源的项目,一次性申领预售证时,自持商品房屋建设进度应达到50%(单独成栋的,按层计算,其它按套计算);分批申领预售证的,累计申领预售房屋面积超出可预售房屋面积50%的,自持商品房屋建设进度应达到50%(单独成栋的,按层计算,其它按套计算)。

“我们会做一个总控。就算开发商在领预售证时每次都小批量领取,但在到达可售房源总面积的50%时,自持部分房源的建设进度也需要到达50%才能继续领下一批预售证。这可以保证自持商品房的开发建设不会滞后于可售商品房。”金凯杭说。

第四个环节,租赁备案。当涉及自持比例的商品房项目通过工程规划验收后,在办理不动产登记前,开发商需要向房管部门报备项目租赁方案,包括租金价格、出租形式等。这时,项目的租赁信息将会发布到租赁平台上,广大市民可以在这个阶段对项目进行预租。在自持商品房屋办理不动产登记后1个月内,企业应按照原提交的租赁方案将自持商品房屋在租赁平台全部公开租赁,并通过租赁平台进行租赁合同网签,按规定办理租赁房屋登记备案手续。

金凯杭认为:“这有利于增加杭州租赁住房的供应量。”若75宗涉及自持比例的地块全部建成,假设按照80m2每套来测算,意味着将有接近20000套的租赁住宅面向市场。

自持房源如何规划运营

由房企自主决定

之后,这些自持房源将作为租赁住房面向市场。但房管部门并不干涉开发企业建什么面积的户型,以及之后的运营规划,这些主要还是企业自主设计。

对于自持房源之后的运营规划,有些房企想成立或者运用自己已有的长租公寓品牌去运营;有些房企,想寻求市场上专业的住房租赁公司合作运营。

比如杭州第一个拿到“自持商品房屋备案证明”的是位于富阳的宋都麓宸府。去年9月宋都以自持23%拿下该地块。宋都房产浙西区营销副总监吕宇伟说,麓宸府整个项目中自持房源大概有300来套,集中在两幢楼,目前的打算是做长租公寓,由宋都自己的长租公寓品牌来运营,户型面积以30m2~40m2的单身公寓为主,也有一些边套面积稍大,以适合不同人群的租赁需求。吕宇伟表示,麓宸府已经开盘摇号了3期,共推出了260多套房源,正好达到了项目总可售面积的一半,“现在簏宸府自持部分房源的工程进度也已经达到50%。”

钱报记者留意到,宋都*近在人才招聘网站前程无忧上发布了招聘长租公寓运营总监和运营经理的职位。对于长租公寓的品牌运营,宋都显然是非常上心的。

九溪云庄是德信在去年8月14日拍下的地块,自持比例达到43%。这个位于之江的项目容积率仅1.5,规划建造叠排、洋房和小高层。德信方面相关负责人方雯雯说,因为整个项目容积率低,因此考虑做250套左右大户型高端自持物业,目前具体运营规划还没*终确定,不排除自营或者找国际知名的第三方机构合作共同运营。

保利滨江上品*近刚拿到首张预售证。据了解,上品项目自持占23%,约有380套自持房源,面积在40m2~136m2不等,具体运营规划还未确定。


来源:钱江晚报

暂无评论!
我要评论 只有购买过该商品的用户才能评论。

除了排名靠前的伦敦西区,伦敦城区代替了上海浦东成为第十名,大概能从侧面说明伦敦金融服务的核心地位目前没有太受到太大影响,另一方面也是因为伦敦没有太多新的办公室供给。根据物业管理服务公司世邦魏理仕的报告 ,香港中环核心区写字楼租金连续三年居全球**(本文中用租金指代包括了办公室租赁、本地税和服务费的总和)。它的每单位年租金比第二位的英国伦敦西区高约三成。 虽然全球经济放慢,但世邦魏理仕预计今年写字楼租金将增长 2%,各地区写字楼租金增长加快,只有美洲地区的租金上涨有所放缓(不过依然是增长的)。写字楼市场今年前景比较积极,但会受到劳动市场的限制。 写字楼作为一种生产资料,它的租金和供需情况能表明一个城市的经济活跃程度。如果空置率低,说明当地市场比较有活力,若空置率比较高,对城市经济是一个巨大的浪费。 香港中环租金连续三年上涨:从 2016 年的 3120 美元每平方米的年租金到 2017 年的 3260 美元,再到 2018 年的 3297 美元。中环区的写字楼空置率跌至 1.1%。 世邦魏理仕香港顾问及交易服务办公楼执行董事骆应铭在接受路透社采访时表示:“银行及金融业为中环租赁的主要需求来源,来自中资企业的租赁需求尤其强劲。” 香港九龙区的写字楼排名第四,排名和去年一样。九龙未来可能会增加供给,但是目前**写字楼还是比较稀缺,让它的价格难以降低。 除了租务市场需求旺盛,投资者对中环区**写字楼亦趋之若鹜。去年底长实集团以 402 亿港元出售“中环中心”物业,是香港历来成交价**的商厦买卖。 当然,香港本身存在土地不足,供应短缺的问题,这让它的租金很难走低。WeWork 以及裸心社(现在都属于 WeWork)共享办公在香港市场也很活跃,他们主要出现在非核心区域。 北京金融街依然是中国大陆最贵,它排名第三。因为聚集了“一行三会”(中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会和中国保险监督管理委员会),也是许多银行总部,这种“聚集效应”是许多金融类企业选址的优先考虑因素。 金融街租金高也是因为这里可供租赁面积小,而北京 CBD (包括建**、国贸和燕莎使馆区的中心商务区)的供给量是金融街的两倍多。 纽约曼哈顿中城价格下降,曼哈顿中城南部(包括 Chelsea、SoHo、哈德逊广场和西村以及麦迪逊大道和联合广场)上升,是美国最贵的地段。今年早些时候,Google 以 24 亿美元买下的 Chelsea Market 大楼就位于曼哈顿中城南部。 根据另一个地产服务商——戴德梁行的今年第一季度报告,纽约中城和中城南部的写字楼空置率分别为 9.3% 和 6.5%。由此就可以看出后者是更受欢迎的办公街区。不过,根据 Statista 的数据,但这里供给写字楼面积还是比曼哈顿中城要少35%左右。  据房地产咨询公司戴德梁行的报告,去年第四季度上海核心区写字楼(包括浦东和浦西)的空置率为 9.9%。这种高空置率的情况可能还会延续下去。 迪拜下降是因为油价走低公司兼并之后节约开支,在他们的住房市场也出现了类似的情况。大家在寻求更低价的选择。世邦魏理仕认为俄罗斯首都莫斯科办公室租金下降是因为受到政治和选举的影响。 与之相反,上海浦东和浦西排名下降主要是由于供给增多的缘故。 上海浦西(核心区)写字楼的租金价格在今年第一季度比去年同期下降了 12.8%——这是除了迪拜之外租金下降最快的,浦东也下降了 5.5%。 过去两年,上海**写字楼在非核心商业区增加了不少。我们在《上海没有 CBD,这可能是一个正确的说法》一文中详细报道了这种多中心化——浦东陆家嘴和浦西南京西路和淮海中路等传统 CBD 之外地区写字楼(包括虹桥、前滩、长风、四川北路/北外滩)的发展。 但虹桥商务区租金上升最快,涨幅超过了30%。

这个由中关村发展集团和首创置业合作开发运营的园区,是首创进军产业地产的第一个园区项目,也是双方合作开端。首创置业副总裁胡卫民透露,未来首创联手中关村发展集团还将在北京及全国布局多个高科技产业园区。胡卫民表示,中关村发展集团在高新技术产业园区领域已经有多年的开发经验,首创在房地产领域具备较强的优势,在中关村集成电路设计产业园区项目合作方面,首创负责前期的开发建设,中关村发展集团负责后期运营,“在合作过程中,我们也学习积累产业地产方面的经验。”胡卫民的另一个身份是北京中关村集成电路设计园发展有限公司董事,作为园区的开发运营主体,中关村发展集团和首创置业各持有公司50%的股份,其中董事长苗军来自中关村发展集团,总经理裴濬来自首创置业。胡卫民表示,园区将于年底竣工,2018年正式运营,其中销售和自持各占一半左右,目前已经与150多家集成电路上下游企业签署入驻意向协议,“有一部分企业已经签署正式入驻协议,计划是引入300家企业。”胡卫民介绍,园区用地是通过招拍挂获取的商业用地,楼面地价达到1.8万元/平方米,“我们是这个园区这个地区第一家用商业用地开发园区的项目,前期投入比较大,销售一部分也是为了收回前期的投资。”北京市国土资源局信息显示,中关村集成电路设计园宗地面积59750.387平方米,规划建筑面积为149376平方米,成交价为18.27亿元,土地签约时间为2015年2月9日。该地块由中关村发展集团和中关村软件园发展有限责任公司联合获取。北京中关村集成电路设计园有限责任公司注册时间也是2015年2月份,最初股东为中关村发展集团及控股子公司中关村软件园。当年7月1日,首创置业间接全资控股的北京朗园置业有限公司对中关村集成电路软件园增资5亿元进入。这就意味着在该园区开发方面,首创置业是后来者。裴濬透露,双方在项目上既是合作关系,也是一体的,园区建成后双方共同运营,未来园区收益也按股权比例进行分配。整个园区共由16栋楼组成,包括8栋主楼和8栋配楼,中心位置的2栋主楼为加速器和专家公寓,底层配有一定比例的商业和企业交流场所,联通另外3栋主楼共5栋楼为自持,另外的3栋主楼和8栋配楼对外销售。11月16日的论坛上汇集了国内大部分集成电路领域的领军企业,据参会一位科技部人士透露,中国虽然在集成电路领域取得重大突破,但在集成电路设计领域较弱,而中关村集成电路设计园也是科技部重大专项基金扶持的**一个科技园区项目。目前,首创集团及首创置业分别在大兴区和东三环郎家园有一个文创园区,是利用原有旧厂房通过改造而形成文化创意园区,中关村集成电路设计园是首创真正意义上进入产业地产的第一个项目,首创置业的短期目标是,产业地产营收占到整个公司的10%左右。胡卫民表示,园区收入主要来自两个方面:一是通过租售结合收回前期投入成本;二是通过对园区内企业进行投资获得长期收益,“和集团有很多资源上的协同,土地资源方面有优势,还有首创证券等提供金融支持。”在胡卫民看来,产业园发展离不开金融,不仅持有物业占用大量资金,后期创新企业孵化还需要资金支持,“一个是与国家、北京基金合作,同时引进市场化资本,一个是通过举办行业年会,所有巨头都来了,通过这次聚会把相关资源整合起来,形成优势,更好推动产业地产发展。”

办公室装修设计通常都会由装修公司方起草一份报价,然后由企业方进行核对并且拟定一份装修预算。这个办公室装修设计预算很大程度上受到装修公司给出的报价单影响,从而无法做到一个贴切的费用预算。那么,如何有效的去控制好办公室装修的资金预算呢?后街装潢笔者为大家提出这些建议。 1、国产办公家具性价比高在进行办公室装修的时候,就需要考虑办公家具的问题了。如果不是特别需求奢华或者必要的情况下,建议是选择国产的办公家具。同样的款式价格就比国外进口的便宜好几倍,然而质量也是有保障的。 2、选择更适合的设计师每个设计师擅长的风格和领域不同。但是一个好的设计师能满足甲方办公室装修设计的需求还能有效的控制办公室装修的预算。他可以在部分项目上使用一些物美价廉的材料,还不会因为材料的问题引发返工的纠纷进而耽误工程进度。 3、要求有经验的施工队其实施工队是整个办公室装修设计最重要的一个环节,不管设计图纸和装修方案做得多么漂亮,施工队能否一丝不苟的的完成装修任务才是**的一个环节,这个环 节如果出了问题,就需要面临极为复杂的返工工程,造成的损失也很大。尽量找有经验的装修公司,以免装修设计过后产生售后问题。

2017年7个重点城市**写字楼市场累计推出85个项目,新增供应566.4万平方米,市场总存量推升至4146.4万平方米。全国开业大型商业项目高达504个,总体量约4600多万平方米,开业数量创近4年来新高,也是历史新高。截止到12月中旬,2017年上海市商业项目存量面积达到1616万平方米,新入市项目46个,其中新增购物中心体量296.3万平方米。上海的增长体量在过去4年中始终呈现持续高增长趋势。北京市场已经比较明显的体现出存量时代的特征,通过对旧项目的升级改造,盘活旧有项目和非市场化的项目,以此来满足企业在品质和数量方面的需求,将成为写字楼市场下一步的发展方向。2017年中国房地产并购规模,创下了近几年以来的历史**值,或高达3000亿元。一二线城市房地产行业开始从增量向存量模式转换,今年上海一城房产大宗物业的交易数量就超过120宗,并购规模超过1200亿元。并购交易中,除了以土地储备为目标,对于物业的直接投资中,不只是办公楼,处于风口的长租公寓、联合办公,尤其是物流地产也受到相当高的关注。在今年各城市中高端人才争夺大赛里,以深圳为带表的各地方政府也频频进入大宗物业交易市场。到2020年,预计全国进入商业地产的资本将达到万亿规模。联合办公运营商已成办公楼租赁市场重要的需求源。规模较小的初创企业也可能会考虑最近两年新兴的联合办公空间。继SOHO 中国的3Q 平台之后,联合办公空间在一线城市有如雨后春笋般涌现,并开始向部分二线城市扩张。

办公场地,是任何一家公司办公所必备的条件。不合适的办公场地,会带来诸如噪音、交通不便、周边设施不便利等不利影响。所以,选择一个合适的办公场地对一家公司来说至关重要。办公产地的选址大致分为确认需求、制定计划、寻找场地、实地考察、对比分析、洽谈协商、最终确认等几个阶段。 1、确认需求阶段a.结合公司业务模式。公司的业务模式很多,诸如电商、文创、化工、科技、贸易等,作为科技公司应当在科技公司为主的园区选址,因为如果一两个科技公司坐落于贸易、文创扎堆的大厦, 这样的环境将会造成公司周边行业信息十分闭塞。b.满足公司发展规模和战略的要求。公司的发展大致要经历创业、成长、成熟和转型等阶段,创业型的公司宜选择创业孵化类园区,如创业基地、创业小镇、创业科技园等,不仅可以享受当地的政策扶持,还可以享受配套的园区活动。c.合适的地理位置,交通相对便利,适当结合公司大部分员工的出行情况。d.成本控制,结合公司情况,做出预算。e.空间大小和格局。一般人均面积9-14平方米为公司空间大小的合适范围。假设一个40人的公司所需的空间即为360-560平方米。


加载中